Phân khúc căn hộ cao cấp: Hồi phục hay hưng phấn nhất thời?

Thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội từ đầu năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực, với hàng loạt dự án tiếp tục được chào bán. Một số dự án được chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá, trong khi có dự án mức chênh lên đến 700 - 900 triệu đồng/căn. Liệu phân khúc này có thực sự đang hồi phục?

Nếu từ giữa năm 2013 trở về năm 2010, thanh khoản phân khúc căn hộ cao cấp rất thấp, thậm chí có thời điểm không có giao dịch, thì đến cuối năm 2013, đặc biệt sang đầu năm 2014, thanh khoản tại một số dự án tăng mạnh. Trong đó, có những dự án bất ngờ được điều chỉnh tăng giá bán, một số khác xuất hiện mức giá chênh lớn trên thị trường thứ cấp.

Thống kê của CTCP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, từ đầu năm đến nay, các thành viên của Liên minh Sàn giao dịch Bất động sản G5 đã bán được khoảng 200 căn hộ tại Dự án Thăng Long Number One, dù dự án này đã được điều chỉnh tăng khoảng 2% giá bán. Tại Dự án Discovery Complex (đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy) cũng do Liên minh G5 mở bán, đơn vị phân phối đã bán được khoảng 40% căn hộ, khi Dự án mới vừa chính thức chuyển sang thi công phần thân. Trong khi đó, tại Dự án Golden West, hầu hết căn hộ được chào bán đã có chủ, bất chấp việc Dự án chỉ mới xong móng, lại được chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khoảng 5% trong đợt mở bán mới đây.

Không chỉ được cải thiện về thanh khoản, trên thị trường, nhiều dự án căn hộ cao cấp đã hoàn thiện thời gian qua cũng bắt đầu xuất hiện mức chênh lệch giá bán trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, tại Dự án chung cư Lascarter, quận Ba Đình, nhiều căn hộ được giao dịch với mức chênh so với giá gốc gần 200 triệu đồng mỗi căn. Căn hộ Trung Yên Plaza, quận Cầu Giấy, cũng có mức chênh khoảng 150 triệu đồng/căn. Đặc biệt, nhiều căn hộ tại Dự án Mandarin Garden có mức chênh “khủng” lên tới 700 - 900 triệu đồng/căn, tương đương tăng giá từ 3 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ.

Đáng chú ý hơn, ngay cả những dự án mới vừa hoàn thiện phần thân, thậm chí chỉ vừa xong móng, mức chênh giá cũng tới cả trăm triệu đồng mỗi căn.

Chẳng hạn, Dự án N04 Trần Duy Hưng, mặc dù đang được chủ đầu tư triển khai phần thân, nhiều căn hộ đã được chuyển nhượng với mức chênh khoảng 100 triệu đồng/căn. Dự án CT1 Trung Văn, mới xây xong móng, cũng đang được nhiều nhà đầu tư rao bán căn hộ với giá chênh 100 triệu đồng.

Đánh giá về khả năng phục hồi của phân khúc căn hộ cao cấp, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô cho rằng, trong giai đoạn bất động sản khủng hoảng 2011 - 2013, thanh khoản căn hộ cao cấp gần như không có, nhiều dự án, trong đó có một số dự án có vị trí đắc địa, đã được chủ đầu tư điều chỉnh giá bán xuống thấp. Hiện, một số dự án đã hoàn thiện, nên việc xuất hiện chênh giá cũng là đương nhiên. Tuy nhiên, theo ông Kiên, những diễn biến trên phân khúc này thời gian gần đây thực chất chỉ là “cơn hưng phấn” nhất thời của thị trường sau thời gian “kìm nén” quá lâu, chứ không phải vì thị trường đã hồi phục.

“Thị trường căn hộ cao cấp tăng mạnh thanh khoản, nhưng nhiều dự án nhà đầu tư vẫn phải cắt lỗ. Ngay với dự án được đánh giá bán chạy vẫn xuất hiện hàng tồn và việc chênh giá cũng chỉ ở những căn có vị trí đẹp, diện tích hợp lý”, ông Kiên nói.

Khảo sát của ĐTCK mới đây cũng cho thấy, trong khi một số dự án căn hộ cao cấp có mức chênh cao, nhiều dự án chủ đầu tư vẫn đang loay hoay tiêu thụ hàng tồn và chấp nhận cắt lỗ cả trăm triệu đồng/căn, như: Dự án Golden Palace (quận Nam Từ Liêm), Dự án Hyundai Hillstate, Dự án The Spark Dương Nội (quận Hà Đông)... Thậm chí, ngay với Dự án Mandarin Garden đang được nhiều nhà đầu tư giao dịch với mức chênh gần tỷ đồng/căn, cũng còn khoảng 10% căn hộ chưa bán hết.