Phân khúc căn hộ cao cấp: Gặp khó!

Thị trường căn hộ cao cấp gặp khó với nguồn cung ngày một tăng trong khi nguồn cầu có dấu hiệu ngày càng giảm là vấn đề được đưa ra bàn luận trong tuần. Bên cạnh đó, nguồn vốn bất động sản đang dần tháo gỡ cho doanh nghiệp xây dựng nhà thu nhập thấp và những ưu đãi cho cá nhân vay mua nhà cũng trở thành đề tài tranh luận

Dư cung, giảm cầu

Nếu như trước đây, thị trường căn hộ cao cấp được xem là phân khúc sôi nổi và thu hút nhất trong thị trường bất động sản thì hiện nay với nguồn cung ngày càng tăng phân khúc này đang gặp khó. Theo báo cáo thống kê của Công ty CBRE trong quý 2/2010 thì tổng cung căn hộ mới tại thị trường Hà Nội là 4.587 căn.

Theo đó, phân khúc 3% hạng sang, 50% cao cấp, 45% trung cấp, 2% bình dân. Phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, phân khúc bình dân tiếp tục chiếm tỉ trọng rất nhỏ. Trong đó, nếu tính theo quận thì 42% tại Thanh Xuân, 29% tại Hà Đông, 24% tại Cầu Giấy & Từ Liêm, 5% tại các quận/huyện khác.

Theo đó, thị trường căn hộ bán TP. HCM trong quý 2 có tổng cung tăng 3.455. Trong đó, 2 với 6 dự án được hoàn thành với 3 dự án căn hộ Cao cấp, 1 dự án căn hộ Trung cấp, 2 dự án căn hộ Bình dân

Báo cáo quý II của công ty Savills Việt Nam thì cho biết, hầu hết các giao dịch tập trung ở phân khúc nhà ở bán bình dân có diện tích 60-80 m2 và khung giá được ưa chuộng nhất là 600 - 800 USD mỗi m2. Trên thị trường sơ cấp, lượng căn hộ bán đang tăng 24% so với quý I, tổng nguồn đang là 11.200 căn hộ các loại. Nguồn cung bùng nổ tại các địa bàn quận: Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú, Thủ Đức và quận 2,7.

Có thể thấy, lượng cung căn hộ cao cấp, đặc biệt ở Hà Nội đang ngày càng tăng cao nhưng hầu hết các giao dịch đều thực hiện tập trung ở phân khúc hạng trung và bình dân với các căn hộ có diện tích 60 - 80 m2, được ưa chuộng ở mức giá 600 - 800 USD/m2

Để kích thích nguồn cầu, tăng lượng khách cho phân khúc này, chủ đầu tư đã hạ giá bán từ 10% - 20%, tăng lượng khuyến mãi nhưng hiệu quả chưa khả quan và phân khúc thị trường này đang thực sự rơi vào trầm lắng, ảm đạm. Sự chênh lệch cung cầu là nguyên nhân chính cho tình trạng này. Một phần nguyên nhân tình trạng trầm lắng của phân khúc này tập trung còn là do nguồn vốn vẫn chưa được mở đối với những dự án dài hạn.

Mở cửa vốn vay cá nhân

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chững lại ở cả hai miền Nam, Bắc; các giao dịch không nhiều và điều này góp phần ảnh hưởng đến hầu hết các phân khúc của thị trường. Một trong những cái khó của thị trường chính là nguồn vốn vay vẫn chưa được mở rộng, gây khó cho người dân có nhu cầu mua nhà cũng như nhà đầu tư cần vốn để hoàn thiện sản phẩm.

Hiểu được vai trò của nguồn vốn đối với thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã từng bước tiến hành các chính sách hỗ trợ cho vay trước mắt đối với cá nhân mua nhà. Mặt bằng lãi suất thị trường theo hướng giảm dần thông qua các biện pháp: tăng lượng tiền cung ứng; ổn định các mức lãi suất cơ bản và lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất nghiệp vụ thị trường mở và lãi suất hoán đổi ngoại tệ...

Theo đó, Sở Xây dựng cũng TPHCM kiến nghị UBND TPHCM xem xét người thu nhập thấp theo tiêu chí diện tích bình quân nhà ở của gia đình dưới 5m²/người (có xác nhận của địa phương nơi hộ dân cư trú) để xét chọn đối tượng được mua, mua trả góp, thuê nhà ở thu nhập thấp vì hiện nay TP chưa xây dựng được chuẩn thu nhập thấp. Các cơ quan có thẩm quyền mở rộng cơ chế vay vốn mua nhà dành cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi.

Ngân hàng tập trung nguồn vốn dành cho bất động sản chủ yếu, nhiều ưu đãi cho khách hàng cá nhân, gia đình có nhu cầu mua nhà để ở. Trong đó, đặc biệt là nhà có giá trị trung bình, nhà ở xã hội… Thậm chí, có những ngân hàng khách hàng có thể vay đến 70% giá trị căn nhà; giá trị khoản vay tới 5 tỉ đồng và có thể trả góp trong vòng 20 năm. Ngoài ra, Nghị định đang trong quá trình dự thảo về tăng nguồn vốn cho doanh nghiệp xây dựng phân khúc này cũng đã được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp xây nhà xã hội.

Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được xem xét mức hỗ trợ sau đầu tư trên cơ sở chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng và lãi suất vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước. Lãi suất nợ quá hạn đối với mỗi khoản giải ngân bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn đối với từng khoản giải ngân.

Với việc tập trung mở rộng nguồn vốn vay đối với những cá nhân, gia đình có nhu cầu là một bước đầu để góp phần tạo lực cho thị trường nhà đất, đẩy mạnh nhu cầu. Tuy nhiên, trong tương lai nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp cũng cần được xem xét, mở rộng để có nguồn lực tập trung vào các phân khúc dài hạn