Những vướng mắc cần tháo gỡ

Trước những khó khăn doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp phải, TPHCM đã lập đoàn kiểm tra liên ngành để tìm hiểu, lắng nghe những vướng mắc từ thực tiễn để tháo gỡ cho doanh nghiệp. ĐTTC giới thiệu ý kiến kiến nghị của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành.

Nhà giá thấp nên có chính sách riêng

Các doanh nghiệp làm nhà cho người thu nhập trung bình hiện rất khó khăn khi tiến hành xin thủ tục duyệt dự án, vì nhà cho người thu nhập trung bình có diện tích nhỏ từ 50-70m2 nên số lượng căn hộ lớn.

Đồng thời, doanh nghiệp phải đóng tiền gia tăng cư dân tại các chung cư dành cho người thu nhập trung bình và tiền này sẽ làm giá đội lên. Ngoài ra, thời gian xin thủ tục lâu hơn các dự án cho người thu nhập cao, dẫn đến chi phí lãi vay cao và kéo dài, người mua nhà lại gánh chịu các phí tổn đó trong giá thành căn hộ.

Hiện nay, thị trường BĐS hết sức khó khăn, hàng tồn kho lớn. Nguyên nhân do các doanh nghiệp không khảo sát kỹ thị trường, người dân chỉ mua nổi căn hộ giá vừa phải có diện tích 50-70m2, nhưng doanh nghiệp lại tập trung vào căn hộ cao cấp diện tích trên 100m2. Ngoài ra, tiêu chuẩn yêu cầu doanh nghiệp thiết kế các loại căn hộ nhỏ, vừa và lớn phải theo tỷ lệ 1:2:1.

Tức trong dự án, cứ 1 căn hộ nhỏ 50-70m2 phải có 2 căn hộ vừa 80-90m2 và 1 căn hộ lớn trên 100m2. Như vậy, tiêu chuẩn “ép” doanh nghiệp làm căn hộ lớn trong khi nhu cầu người dân không có. Đề nghị chỉnh sửa cho doanh nghiệp chỉ làm căn hộ nhỏ 45-60m2 với dân số trung bình 1,5 người/căn hộ.

Chúng ta không có tiêu chuẩn riêng cho căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng nếu việc thiết kế nhà xe cho dự án cho người có thu nhập trung bình cũng áp dụng tiêu chuẩn chung về nơi để xe ô tô sẽ làm tăng đáng kể diện tích nhà xe do tính theo số căn hộ của dự án, trong khi dự án có nhiều căn hộ nhỏ.

Điều nghịch lý là với người mua căn hộ cho người có thu nhập trung bình, việc mua ô tô hầu như là không thể, vì giá 1 căn hộ rẻ hơn 1 chiếc ô tô nhưng người dân đã phải mua trả góp tới 15 năm. Vì vậy, đề nghị các cơ quan chức năng điều chỉnh lại quy định, chẳng hạn nơi để xe ô tô cho dự án dành cho người thu nhập trung bình là 1 ô tô/12 căn hộ, thay vì 1 ô tô/4-6 căn hộ như hiện nay.

Còn dự án dành cho người thu nhập thấp theo Quyết định 67 của Thủ tướng chỉ từ 30-60m2/căn hộ, thiết nghĩ không cần thiết kế chỗ đậu ô tô.

Giải quyết hàng tồn kho

Hiện nay, theo Thông tư 16, nhà đã bàn giao không được giao dịch mà phải chờ làm chủ quyền. Điều này góp phần làm tăng thêm nhà tồn kho. Hiện BĐS đóng băng, người dân bán lại căn hộ sẽ bị lỗ nhưng vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán căn hộ mà không cho người dân chọn 25% trên lợi nhuận. Đề nghị cho người dân được quyền chọn cách nào có lợi nhất.

Có trường hợp người dân mua căn hộ hình thành trong tương lai, nửa chừng họ muốn để con mình đứng tên để làm chủ quyền căn hộ nhưng lại bị đóng thuế thu nhập cá nhân 2%. Đề nghị cho trường hợp này được miễn thuế vì đây là cha mẹ cho con, không phải giao dịch.

Các doanh nghiệp BĐS hiện nay vay vốn với lãi suất rất cao, cụ thể như Lê Thành đang vay vốn tại MHB chi nhánh Chợ Lớn với lãi suất 18%/năm, trong khi công ty là doanh nghiệp nợ nhóm 1, không có nợ xấu, trả lãi luôn đúng hạn và dư nợ rất thấp.

Đề nghị cho doanh nghiệp BĐS vay và hạ lãi suất xuống như các doanh nghiệp khác, cho người dân mua nhà trả góp với lãi suất thấp và ổn định, giúp kích thích mua nhà, từ đó giải quyết bài toán hàng tồn kho, doanh nghiệp sẽ có tiền trả nợ ngân hàng, đóng thuế cho Nhà nước, giải quyết được bài toán nợ xấu ngân hàng. Từ đó cũng thúc đẩy các ngành khác như xây dựng, vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng, gạch, kính, sơn, nội thất… phát triển theo.

Tiền sử dụng đất hiện nay đóng theo Nghị định 69 là rất cao. Hiện tiền sử dụng đất tính theo phương pháp thặng dư, lấy doanh thu của doanh nghiệp trừ đi chi phí, phần còn lại là tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, giá bán ra của doanh nghiệp được tính theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền bồi thường cho người dân lại theo khung giá của Nhà nước (khoảng chênh này rất lớn giữa bồi thường thực tế cho người dân và khung giá nông nghiệp của Nhà nước), chính vì thế doanh nghiệp gần như mua đất 2 lần.

Vì vậy, đề nghị nếu tính theo giá thị trường hãy khấu trừ tiền bồi thường cho người dân cũng theo giá thị trường và tối đa bằng 90% số tiền sử dụng đất phải đóng. Hoặc Nhà nước ban hành khung giá sát với giá thị trường và doanh nghiệp đóng khoảng 15-20% khung giá này. Việc giãn thuế tiền sử dụng đất hiện nay chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp lỗ trong năm 2011 hoặc lỗ lũy kế đến năm 2011.

Trong thực tế, bất cứ doanh nghiệp BĐS nào cũng phải vay ngân hàng nên khi báo cáo thuế không dám báo cáo lỗ vì sợ ngân hàng không cho vay. Chính vì vậy, dù thực tế các doanh nghiệp BĐS hiện nay rất khó khăn nhưng chỉ báo cáo thuế là lời ít chứ không lỗ, nhưng không lỗ lại không được giãn thuế tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13.

Một kiến nghị khác để kích thị trường nhà đất là nên đơn giản hóa và rút ngắn thời gian việc cấp giấy chủ quyền nhà cho người dân. Theo Quyết định 67 của Thủ tướng, khi mua nhà ở cho người thu nhập thấp người dân được miễn thuế VAT, doanh nghiệp được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, nhưng đến nay vẫn chưa có thông tư của Bộ Tài chính về việc này.

DiaOcOnline.vn - Theo ĐTTC