Những luồng tiền nào đang vận hành vào BĐS?

Có rất nhiều luồng tiền có thể tài trợ cho thị trường bất động sản. Tuy vậy, do nền kinh tế thị trường Việt Nam vẫn đang trong quá trình hình thành và phát triển.

Nghiên cứu chỉ ra rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối giai đoạn tiền tệ hóa chập chững sang tài chính hóa nên một số luồng tiền rất quan trọng mới chỉ ở mức hình dung, chưa có trong thực tiễn cuộc sống.

Tiến sĩ Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã điểm ra 10 luồng tiền đang chảy vào BĐS.

Luồng tiền từ ngân hàng thương mại là quan trọng nhất

Cho đến nay, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Số dư tín dụng của hệt hống ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản tháng 12 năm 2013 là 268 nghìn tỷ.

Nhìn tổng thể, lãi suất đã giảm; lạm phát đã giảm; ngân hàng đang đứng trước áp lực tăng tín dụng. Vì vậy, khả năng nguồn này tăng lên là cao.

Ngày 02/01/2014, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã quyết định mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 5 thuộc gói 30.000 tỷ đồng là 5%/năm.

Luồng tiền từ hệ thống đầu tư công

Năm 2014, một mặt chính sách đầu tư công vẫn tiếp tục thực hiện tái cơ cấu. Các nguồn tiền được kiểm soát theo đúng các quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc phối hợp chính sách tài chính và chính sách tiền tệ khá nhịp nhàng đã tạo ra một chuyển biến tích cực.

Ngân hàng nhà nước đã chủ động tham gia vào việc mua trái phiếu chính phủ để tạo ra nguồn tiền cho khu vực đầu tư công (do nguồn tiền trong khu vực doanh nghiệp chưa giải ngân mạnh nên ngân hàng có số dư lớn).

Luồng tiền từ đầu tư trực tiếp nước ngoài

Các cam kết đầu tư nước ngoài năm 2014 không có chuyển biến đặc biệt. Các nguồn tiền vẫn đang ở mức 20 tỷ USD/năm. Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (FIA), thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính từ đầu năm 2014 đến ngày 20-5, tổng lượng vốn FDI cả các dự án cấp mới và tăng thêm chỉ đạt hơn 5,5 tỉ đô la Mỹ, bằng 65,7% so với cùng kỳ năm 2013.

Cụ thể trong 5 tháng đầu năm nay, cả nước có 500 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký đạt gần 3,67 tỉ đô la Mỹ, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, có 167 lượt dự án đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,84 tỉ đô la Mỹ, giảm 53,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Luồng tiền từ đầu tư gián tiếp nước ngoài

Trước tháng 5 năm 2014, đã có dự kiến hàng tỷ đô la Mỹ đang chuẩn bị vận hành vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trong số các nguồn tiền này, có một lượng tiền có nguồn gốc Trung Quốc. Trong bối cảnh Biển Đông như hiện nay, có thể luồng tiền này sẽ có biến động khó dự đoán.

Luồng tiền từ kiều hối

Năm 2013, Việt Nam nhận 11 tỷ kiều hối, đứng thứ 9 trên thế giới trong các nước nhận kiều hối. Năm 2014 có khả năng tăng lên 12 tỷ. Đây là một luồng tiền rất hữu hiệu. Do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người Việt Nam lao động ở nước ngoài gửi về trong đó một lượng rất lớn đầu tư vào bất động sản.

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, năm cao nhất (2008), tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của luồng kiều hối là 52%. Tuy nhiên, những năm 2011-2013, do thị trường bất động sản khó khăn, tỷ lệ này chỉ còn chiếm khoảng 22-23%.

Dự báo tình hình kinh tế năm nay ổn định, thị trường bất động sản ấm lên, tỷ luồng tiền kiều hối vào bất động sản có thể tăng lên.

Luồng tiền từ thị trường chứng khoán

Nửa đầu năm 2014, thị trường chứng khoán diễn biến bất thường. Chỉ số VnIndex đã đạt ngưỡng 600. Tuy nhiên, dưới tác động của sự kiện Biển Đông, VnIndex đã suy giảm xuống mức 500. Ở mức 600, một lượng tiền đã chốt lời để chuyển sang các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khi thị trường suy giảm về mức 500, khả năng luồng tiền từ thị trường chứng khoán hỗ trợ thị trường bất động sản đã xuống mức thấp.

Luồng tiền từ các công ty tài chính

Sau giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản dù đã được gỡ bỏ hạn chế cho vay, nhưng do thị trường vẫn trầm lắng nên các công ty tài chính vẫn chưa thực sự chú trọng cho vay đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước) đang tiếp tục thoái vốn ngoài ngành (trong đó có thị trường bất động sản) nên các công ty tài chính không thấy nhiều triển vọng cho việc cho thị trường bất động sản vay vốn (nhất là vốn dài hạn).
Luồng tiền từ dân cư (nhà đầu tư tiềm năng)

Đây vẫn là lượng tiền tiềm năng nhất cho thị trường bất động sản. Với mức dân số xấp xỉ 90 triệu, với mức dân số vàng, nhu cầu bất động sản nhà đất cho thị trường Việt Nam vẫn rất cao.

Bên cạnh đó, việc chuyển dịch trọng tâm từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp, giá vừa sẽ tạo ra một nguồn cung khá tốt. Khả năng thanh toán đối với nguồn cung giá thấp hiện nay vẫn khá tốt. Vì vậy, luồng tiền trong dân sẽ vận hành rất khả quan trong thời gian hiện nay và trong ngắn hạn.

Luồng tiền từ hệ thống tái thế chấp bất động sản

Từ Quyết định 105/2005/QĐ-TTg được ban hành, hệ thống tái thế chấp (bất động sản) vẫn đang được nghiên cứu triển khai. Tuy nhiên, đến nay, văn bản riêng về hệ thống tái thế chấp, trong đó có tái thế chấp bất động sản vẫn chưa được ban hành. Nếu được ban hành và triển khai trong thực tiễn, một lượng tiền lớn sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhờ nguồn lực này.

Luồng tiền từ các quỹ đầu tư (tín thác) bất động sản

Nghị định 58 với những nội dung về hình thành và phát triển các quỹ đầu tư bất động sản đã đi vào vận hành từ tháng 9 năm 2013. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đang trầm lắng, thị trường tài chính cũng không có nhiều khởi sắc nên các quỹ đầu tư bất động sản vẫn chưa thực sự được hình thành và phát triển.

Tuy nhiên, cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, một khi các quỹ đầu tư bất động sản, đặc biệt là quỹ REIT ra đời, thì trường bất động sản sẽ có một cú hích lớn. Điều này có thể xảy ra trong trung hạn (2-3) năm, nhưng tại thời điểm này, vẫn có thể có những chuẩn bị ban đầu.