Những kiến nghị “nóng” từ phía Nam

Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) vừa có báo cáo, kiến nghị về tình hình thị trường BĐS TP.HCM gửi các Sở, Ban, Ngành TP.HCM. Bên cạnh thông tin về diễn biến chủ đạo, cũng như dự báo địa ốc TP.HCM năm 2016, HoREA gửi hàng loạt nội dung kiến nghị tới các Bộ hữu quan nhằm mục tiêu minh bạch, phát triển bền vững thị trường.

Một số vấn đề nổi cộm được HoREA kiến nghị với cơ quan quản lý vĩ mô bao gồm: tiền sử dụng đất đối với DN BĐS; xử lý nghĩa vụ tài chính do chậm đưa đất vào sử dụng; chuyển nhượng dự án sau khi đã GPMB…

“Ẩn số”tiền sử dụng đất

Kiến nghị tới Bộ Tài nguyên và Môi trường, HoREA đánh giá: “Hiện nay, đối với DN, tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số” Nhà đầu tư không thể tiên lượng được chi phí tiền sử dụng đất trước khi quyết định đầu tư dự án.

Đây là “gánh nặng” do DN trước đó đã phải mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn do việc khấu trừ chi phí GPMB rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần hai.

Hiện tại đang thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất. Chi phí thẩm định này do ngân sách chi trả nên chọn đơn vị trúng thầu có giá thấp nhất. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất, có thể dẫn đến “tình thế” chủ đầu tư phải “thỏa thuận” mới có kết quả phù hợp.

Kết quả này được trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xét duyệt trước khi trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp; và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Từ luận cứ trên, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên – Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Trước đó, vấn đề này đã được UBND TP.HCM đề xuất tại Báo cáo 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 trình Chính phủ, có nội dung: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Bên cạnh đó, cũng ghi nhận ý kiến của HoREA về xử lý nghĩa vụ tài chính do chậm đưa đất vào sử dụng. Khoản (1.i) điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định: “trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này”.

Hiện tại, điều 8 dự thảo “Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” quy định “mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định bằng tiền thuê đất hàng năm trong thời gian được gia hạn”.

Theo HoREA, đối với dự án BĐS nhà ở, DN đều đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước. Khi chậm đưa đất vào sử dụng, trước hết DN phải gánh chịu nhiều hậu quả rất lớn do bị đọng vốn, áp lực trả lãi vay, chưa có sản phẩm để kinh doanh đảm bảo tính thanh khoản…

Do vậy, nếu thực hiện mức nộp như trên thì chưa hợp lý, hợp tình và sẽ làm tăng thêm gánh nặng cho DN, mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu chi phí này.Hiệp hội kiến nghị DN chỉ phải nộp bằng 50% tiền thuê đất hàng nămtrong thời gian được gia hạn thì thỏa đáng hơn (!)

“Thoáng” cho M&A dự án

Hiệp hội bày tỏ quan điểm mang tính “thông thoáng” cho hoạt động M&A dự án, cho rằng quy định trong khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh BĐS có giảm nhẹ hơn một chút về điều kiện chuyển nhượng so với Luật Kinh doanh BĐS 2006, nhưng vẫn chưa thông thoáng, chưa tạo điều kiện thúc đẩy thị trường chuyển nhượng dự án (M & A) – HoREA nhìn nhận.

Từ đây, Hiệp hội đề nghị “coi chuyển nhượng dự án là hoạt động kinhdoanh bình thường giữa các nhà đầu tư có nhu cầu”. Nếu bên chuyểnnhượng dự án chưa làm xong thủ tục thì bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục hoàn tất các thủ tục còn lại theo quy định.

Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng “khuyến khích, hỗ trợ các DN thực hiện việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính tiếp tục triển khai thực hiện dự án”. Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ cho chuyển nhượng dự án kể từ giai đoạn sau khi GPMB để nhà đầu tư mới có điều kiện đẩy nhanh việc thực hiện dự án, góp phần giải quyết hàng tồn kho trên thị trường BĐS.

Đặc biệt, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ, Quốc hộicho phép DN được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ thua lỗ của hoạt động khác.Quan điểm của HoREA như sau: theo quy định hiện hành, hầu hết các ngành nghề đều được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập DN. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng đầy đủ cho hoạt động kinh doanh BĐS do có quy định kinh doanh BĐS phải được hạch toán riêng.

Hiệp hội đề nghị bãi bỏ quy định “lỗi thời” này và cho phép DN được bù trừ lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác bằng lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.