Những dấu hiệu nhận diện chủ đầu tư lừa bán căn hộ

Các thủ đoạn đó là: thay đổi tên dự án, đổi tên dự án và đổi chủ đầu tư, làm lại quy hoạch 1/500, cuối cùng là tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra bốn thủ đoạn lừa đảo chính mà khách mua nhà phải cảnh giác với một số doanh nghiệp hiện nay.

Phần thiệt luôn thuộc về khách hàng

Thủ đoạn thứ nhất và thường diễn ra là thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án chết, dự án dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết, nhưng thực chất vẫn là “bình mới rượu cũ”.

Thủ đoạn thứ hai là thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư. Trường hợp này cũng xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp.

Đơn cử cho những thủ đoạn trên là Tổ hợp dự án NoXH và Căn hộ thương mại tại phường 15 quận Tân Bình (TP.HCM) với tên gọi Tan Binh Apartment. Sau nhiều lần lỗi hẹn bàn giao, mới đây nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án này bất ngờ phát hiện chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình rao báo căn hộ với tên gọi mới là Tan Binh Tower.

Thủ đoạn thứ ba mà một số doanh nghiệp thực hiện là làm lại quy hoạch 1/500 tăng thêm những tiện ích không có thật (tức là lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng).

Không những vậy, có những trường hợp doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500, cơ quan chức năng chưa phê duyệt nhưng chủ đầu tư vẫn mang ra rao bán.

Thứ tư là thủ đoạn tăng giá so với cam kết giữa các bên. Ví dụ chủ đầu tư rao bán căn hộ giá 300 triệu đồng, nhưng sàn giao dịch rao bán 400-500 triệu đồng, cuối cùng không giao hợp đồng cho khách hàng, dẫn đến tranh chấp.

Theo ông Châu, chuyện người mua nhà không nhận được nhà, nộp tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao, rồi cùng một căn nhà bán cho nhiều người... đang trở nên phổ biến. Tuy nhiên, rất khó xác định đây là giao dịch dân sự hay giao dịch này là phi pháp.

Hiện nay có doanh nghiệp lừa hàng trăm người, thậm chí có trường hợp một căn bán cho vài người mà báo chí đã nêu rất nhiều.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm soát chặt chẽ việc bán nhà hình thành trong tương lai, nếu không phần thiệt sẽ thuộc về những người dành dụm tiền để mong sở hữu nhà.

Ông dẫn chứng là câu chuyện phát hành chứng chỉ nhà ở của một số chủ đầu tư nhiều năm trước, đến nay vẫn không thấy dự án khởi động.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết pháp luật đã quy định cụ thể năng lực tài chính của chủ đầu tư. Đối với dự án trên 20 ha, chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Nếu các chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực thì rất dễ dẫn tới trường hợp lừa đảo, huy động vốn.

Chỉ có người mua nhà mới giám sát tốt nhất

Theo ông Nguyễn Đào Duy, Phó tổng giám đốc LDG Group, bất động sản cũng như những ngành hàng tiêu dùng khác trong nền kinh tế, vẫn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều bộ luật và quy định liên quan. Tuy nhiên, điều khác biệt là các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bán tài sản hình thành trong tương lai.

Đối với sản phẩm này, khách hàng cần phải tỉnh tảo để nhìn nhận được đâu là tiềm năng, đâu là rủi ro trong tương lai.


Khách hàng chính là người giám sát tốt nhất, đánh giá trung thực, chính xác nhất về dự án. Trong tương lai, dữ liệu về thông tin chủ đầu tư, về dự án cũng cần áp dụng trong lĩnh vực bất động sản. Để qua đó người dân, doanh nghiệp đều có thể truy cập và nắm bắt thông tin một cách công khai.

Hình thức quản lý này cũng góp phần phân loại để khách hàng tự đánh giá về năng lực của chủ đầu tư.

Luật sư Thái Văn Chung cho rằng cần phải có biện pháp xử lý mạnh tay hơn với trường hợp lừa đảo bán nhà hình thành trong tương lai. Bởi nhiều chủ đầu tư vẫn còn lợi dụng lỗ hổng pháp luật để bán một căn hộ cho nhiều người, chậm bàn giao hay không bàn giao giấy chứng nhận sở hữu cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, vì thiếu thông tin, những rủi ro khách hàng gặp phải còn đến từ bộ phận môi giới bất động sản không làm đúng với nội dung cam kết.

“Một trong những giải pháp quan trọng nhất hiện nay, là phía ngân hàng phải giám sát chặt dòng vốn cho vay trên thực tế. Riêng người dân cần thận trọng, tìm hiểu thông tin về dự án, về chủ đầu tư trước khi mua nhà”, ông Chung chia sẻ.

Theo ông Nguyên Đình Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), khi đứng ra bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng ràng buộc những điều khoản, xem xét kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư. Bởi thực tế nhiều chủ đầu tư luôn giới thiệu mình có năng lực, nhưng khó chứng minh được.

"Một dự án hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng (không phải bảo lãnh dự án), sẽ có sự khác biệt rất lớn so các với dự án không được bảo lãnh", ông Tùng nói.

Cũng theo vị này, giải pháp quan trọng để phát triển cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là sự kết nối giữa ngân hàng với nhóm, gồm chủ đầu tư dự án, người mua nhà và bộ phận không kém phần quan trọng là lực lượng môi giới.

Môi giới là kênh phân phối của chủ đầu tư, những người môi giới chuyên nghiệp cần có sự kết nối tốt với các ngân hàng mới hỗ trợ được người mua nhà, giúp họ phân biệt đâu là chủ đầu tư tốt, chủ đầu tư có rủi ro.