Nhu cầu ở thực tạo nền tảng vững chắc cho thị trường

 Cùng Thị trường Địa ốc nhìn lại một năm tăng trưởng của thị trường nhà ở, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Hà Nội và bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills TPHCM, đều giữ cái nhìn lạc quan về phân khúc này trong thời gian tới.

Thị trường Địa ốc: Giai đoạn cuối năm luôn là thời điểm khách hàng, các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến diễn biến của thị trường nhà ở. Trước hoài nghi của nhiều ý kiến về dấu hiệu suy giảm của thị trường bất động sản, bà nhận xét như thế nào về tình hình thị trường trong thời gian tới?

- Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang có triển vọng rất lớn để phát triển. Yếu tố nền tảng đầu tiên của thị trường chính là cơ cấu dân số Việt Nam. Đây là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực.

Nghiên cứu của Savills cho thấy, thị trường nhà ở Việt Nam đang được hưởng lợi từ một cơ cấu nhân khẩu học vàng. Theo đó, Việt Nam có quy mô dân số khá lớn với 94 triệu người. Tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam so với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc cho thấy còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị.

Với tốc độ tăng trưởng như hiện nay 2,6%, đến năm 2030, 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TPHCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ, bao gồm các hộ gia đình một người.

Các yếu tố này dẫn đến trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TPHCM lần lượt là 81.000 và 63.000. Nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại hai thành phố.

Cả Hà Nội và TPHCM đều có nhu cầu nhà ở rất lớn, liệu sự tăng trưởng và diễn biến ở hai thị trường này có giống nhau không?

- Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Khi so sánh hai thị trường này, có thể nhận thấy sự khác biệt rõ rệt là phân khúc giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường TPHCM trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất trong tất cả các phân khúc tại Hà Nội.

Sự dẫn dắt của phân khúc hạng B tại Hà Nội có thể phần nào được giải thích bởi tâm lý khách hàng. Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng. Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt trên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.


Tại TPHCM, chính quyền thành phố đã công bố “Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020” trong đó giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mới. Điều này ảnh hưởng như thế nào tới thị trường nhà ở trong thời gian tới?

- Bà Võ Thị Khánh Trang: Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai. Với nguồn cung tương lai đã xác định từ dữ liệu hiện tại, có thể kỳ vọng rằng nguồn cung nhà ở tương lai sẽ đáp ứng được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi.
Thị trường căn hộ TPHCM được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan.

Năm qua, tình hình mua bán sáp nhập giữa các doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài diễn ra khá sôi nổi, và là một động lực lớn cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Bà đánh giá như thế nào về triển vọng này trong năm tới?

- Bà Võ Thị Khánh Trang: Thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài ở Việt Nam đang là rào cản đối với các chủ đầu tư nước ngoài. Mặc dù vậy, sự tham gia của họ tại thị trường Việt Nam đã gia tăng đáng kể trong hai năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai.

Khu Đông TPHCM vẫn đang là khu vực tiềm năng và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, được thúc đẩy sự phát triển cơ sở hạ tầng nổi trội. Vào tháng 8, CapitaLand đã bắt tay vào dự án nhà ở thứ 13 tại Việt Nam với việc mua lại một dự án có vị trí đắc địa ở khu vực này với giá trị khoảng 60 triệu đô la Mỹ.

Đầu tháng 7, Frasers Property đã thông báo mua 75% cổ phần trong một dự án phức hợp nhà ở - thương mại tại phường Linh Trung, quận Thủ Đức với giá hơn 34 triệu đô la Mỹ.

Cùng thời gian đó, nhà phát triển nội địa Khang Điền cũng đã chuyển giao giai đoạn một của dự án nhà ở 90 ha tại quận 9 sang một nhà đầu tư Việt Nam khác với tổng số tiền khoảng 12,4 triệu đô la Mỹ.