Nhiều ý kiến về phân hạng chung cư

Bộ Xây dựng đang soạn thảo thông tư về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư nhằm góp phần đưa việc quản lý chung cư vào bài bản. Tuy nhiên, đang có rất nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến các tiêu chí và quy trình phân hạng.

Nhiều tiêu chí sẽ khó đạt

Thời gian qua, rất nhiều bất cập trong công tác quản lý chung cư đã được báo chí phản ánh. Đặc biệt là những bất cập về mô hình ban quản trị, phí bảo trì... Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc phân hạng và công nhận hạng chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư. Trên cơ sở đó có thể áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Mục tiêu cuối cùng là hạn chế các tranh chấp, kiện tụng liên quan đến quản lý chung cư như vừa qua.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý - Bảo trì tòa nhà Việt Nam (VBMA), các tiêu chí để chấm điểm phân hạng trong dự thảo thông tư còn khá chung chung. Đơn cử, tiêu chí về mức độ và chất lượng hoàn thiện tòa nhà, theo ông Hiệp là còn “vô cùng”. “Làm sao để đo đếm được tiêu chí độ bền vững của vật liệu: Sử dụng vật liệu có độ bền cao, gỗ được sử dụng ít nhất 15 năm?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Trong khi đó, các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật trong dự thảo thông tư lại quá cao và khó đạt được. Phân tích về điều này, ông Nguyễn Đình Đào, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Liên doanh bảo trì thang máy CONINCO cho biết, tiêu chí thời gian chờ thang máy trong giờ cao điểm đối với chung cư hạng A không quá 60 giây là rất khó khả thi. Hơn nữa, để đạt chung cư hạng A, một thang máy chỉ phục vụ tối đa 30 căn hộ. Tiêu chí này cũng rất khó đạt được, kể cả với các chung cư cao cấp nhất hiện nay tại Hà Nội như Times City, Royal City…

Bên cạnh đó, để đạt chung cư hạng A, rất nhiều tiêu chí khác được chấm điểm cao như: Nền tầng hầm đỗ xe được láng kim loại, đảm bảo mỗi căn hộ có trên 1 chỗ để xe, diện tích chỗ để xe tối thiểu lớn hơn 20% tổng diện tích căn hộ… cũng là những tiêu chí khó đạt được trong thực tế hiện nay. Đại diện các doanh nghiệp (DN) cho rằng, với cách đưa ra tiêu chí như vậy, hầu như không có chung cư nào đạt được hạng A.

Cách tính điểm không rõ ràng được đưa ra trong dự thảo thông tư cũng khiến các DN băn khoăn. Ông Hiệp lấy dẫn chứng: “Tiêu chí vệ sinh môi trường, chăm sóc cảnh quan được cho 3 điểm, nhưng như thế nào thì được 3, như thế nào thì được 2 hay được 1 điểm thì Bộ Xây dựng lại không làm rõ. Nếu mập mờ thì sẽ rất khó chấm điểm và dễ tạo ra chạy chọt xin điểm”.

Không tạo thêm cơ chế xin cho

Theo các DN, hiện nay để xin được giấy phép xây dựng cũng như hoàn thiện một dự án, DN phải lo rất nhiều thủ tục, giấy tờ. Do đó, mong muốn của các DN là cơ quan quản lý không tạo thêm cơ chế xin cho, thủ tục càng đơn giản càng tốt. Theo thông tư đang soạn thảo, với các chung cư hạng A, DN phải được Sở Xây dựng địa phương chứng nhận, sau đó phải chuyển lên Bộ Xây dựng chứng nhận tiếp. Như vậy rất rắc rối. “Bộ chỉ nên làm công việc kiểm tra, thanh tra. Không nên thêm một cấp nữa”, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị.

Theo dự thảo thông tư, đối tượng để phân hạng là chung cư thương mại, được bàn giao và đưa vào sử dụng từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực). Việc phân hạng sẽ thực hiện theo từng chung cư độc lập và được phân thành 3 hạng gồm: Hạng A, hạng B và hạng C dựa trên số điểm đạt được của mỗi chung cư.

Ông Hiệp đề xuất, trong việc xét duyệt, công nhận hạng cho chung cư nên có sự tham gia của đại diện VBMA để khách quan, tránh sự độc quyền xét duyệt của cơ quan công quyền, tạo cơ chế xin cho.

Còn theo ông Nguyễn Anh Lê, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Mai Linh, trong toàn bộ tiêu chí chấm điểm chưa có ý kiến đánh giá của cư dân - người trực tiếp sinh sống tại chung cư. Điều này chưa hợp lý vì đây là người cảm nhận chính xác nhất chất lượng của chung cư. Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thanh Hùng, Tổng Thư kí VBMA cũng cho rằng, cần có sự tham gia của ban quản trị tòa nhà với tư cách đại diện tiếng nói của cư dân. Ngoài ra, nên mời các chuyên gia của các hiệp hội để tư vấn cho Sở Xây dựng trong thẩm định, đánh giá chất lượng để việc phân hạng được chính xác.

Ghi nhận ý kiến đóng góp của các DN, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) nhất trí việc phân cấp cho các Sở Xây dựng địa phương phân hạng chung cư. “Bộ chỉ làm những việc mà địa phương không làm được hoặc không phân xử được. Ngoài ra, cần xã hội hóa việc thẩm định, để các hiệp hội nghề nghiệp cùng tham gia”, ông Ninh nói. Ông Ninh cũng cho biết, dự thảo thông tư mới lấy ý kiến lần đầu và sẽ được tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện trên cơ sở ý kiến đóng góp của chuyên gia, DN.