Nhiều thông thoáng trong quy định mới về tách thửa

Ngày 5-12, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến ký Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND thay thế Quyết định 33/QĐ-UBND ngày 15-10-2014 của UBND TPHCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa sau rất nhiều lần  thảo luận đóng góp ý kiến từ các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, người dân... Quyết định 60 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2018.

Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa chia làm 3 khu vực, gồm khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 36m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực 2 (các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 50m², chiều rộng  mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 (các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ - ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa có diện tích là 80m² và chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Đó là điều kiện về diện tích, chiều rộng thửa đất mới được hình thành sau khi tách thửa cũng như phần đất còn lại.

Ngoài ra, căn cứ quy hoạch chi tiết  xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có quy hoạch này thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để  giải quyết. Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa. Trường hợp đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thực hiện thu hồi đất thì không được tách thửa. Sau 3 năm kể từ ngày rà soát, phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền  không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tách thửa đất. Đối với khu vực quy hoạch đất được quy hoạch để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ động thu hồi đất và giao cho các chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch theo quy định tại Điều 146 Luật Đất đai 2013. Trường hợp tách thửa có một phần đất nông nghiệp thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và Nhà nước chưa thu hồi để thực hiện quy hoạch thì diện tích đất nông nghiệp này được tách thửa cùng với đất ở nhưng không bị điều chỉnh bởi diện tích tách thửa đất nông nghiệp tại quyết định này.

Quyết định 60 cũng cho phép tách thửa đất nông nghiệp. Theo đó, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp để sản xuất nông nghiệp và không phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, nếu tách thửa có nhiều mục đích như trên cùng thửa đất có nhiều mục đích sử dụng đất như đất ở, vườn ao... thì UBND quận huyện căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất; sau khi đã xác định rõ loại đất thì việc tách thửa tương ứng với loại đất theo quy định của quyết định này…

Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục bảo tồn theo pháp luật. Biệt thự thuộc sở hữu nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30-6-2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung của Luật Nhà ở. Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất thuộc các dự án nhà nước đã giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền theo quy hoạch 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng quy hoạch và theo quy định tại quyết định này.

Tách thửa 25m² cho trường hợp đặc biệt khó khăn

Đối với những trường hợp đã nhận hồ sơ về tách thửa trước ngày quyết định mới có hiệu lực thi hành mà chưa giải quyết tách thửa thì UBND quận, huyện xem xét tách thửa theo Quyết định 33 để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp người dân yêu cầu giải quyết theo quy định mới thì UBND quận huyện căn cứ vào quy định mới để giải quyết. Thành lập tổ liên ngành để xem xét tách thửa cho các hộ gia đình thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn. Theo đó, diện tích thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại có diện tích không nhỏ hơn 25m², chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m đối với đất ở và không nhỏ hơn 300m² đối với đất nông nghiệp.

Trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao UBND các quận huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật về quy hoạch… đảm bảo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật…