Nhiều dự án bất động sản chưa có bảo lãnh vẫn mở bán rầm rộ

Dù đã có quy định bắt buộc song nhiều dự án chưa có bảo lãnh vẫn mở bán rầm rộ, công khai không có bất cứ hình thức xử lý nào.

Sau 1 năm Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi) có hiệu lực, quy định bắt buộc dự án phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được triển khai hiệu quả trên thực tiễn. Số dự án nhà ở được ngân hàng đứng ra bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi đó nhiều dự án chưa có bảo lãnh vẫn mở bán rầm rộ, công khai mà không có bất cứ hình thức xử lý nào.

Báo cáo mới nhất của tổ chức tư vấn CBRE cho thấy, tại Hà Nội, 6 tháng năm 2016, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán được 8.900 sản phẩm, giao dịch trong quý II tăng trên 20% so với quý I.

Tại TP HCM, có gần 7.000 căn hộ được giao dịch thành công. Thị trường bất động sản vẫn sôi động với rất nhiều dự án mở bán, trong khi quy định bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua gần như không còn được chú ý. Khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền mua nhà ở các dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chị Nguyễn Thu Trang vừa mua một căn hộ tại quận Hà Đông, Hà Nội chia sẻ: “Thực tế khi mua căn hộ, chủ đầu tư có hứa hẹn với khách hàng là dự án sẽ có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng người mua chưa từng nhìn thấy giấy tờ bảo lãnh. Do đó, nhiều người mua nhà vẫn phải chấp nhận mua vì nếu đợi có đủ giấy tờ như chứng thư bảo lãnh sẽ không biết đến bao giờ, cơ hội mua nhà sẽ vuột mất”.

Nhìn nhận về thực tế này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, có đến 95% doanh nghiệp bất động sản hiện không đủ điều kiện để được ngân hàng bảo lãnh, bởi hầu hết đều phải liên kết, huy động vốn.

Nhiều dự án đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực, hoặc đã mở bán một vài đợt trước đó, nên rất khó có được bảo lãnh của ngân hàng. Hơn nữa, mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng cũng không bị xử lý nên các chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm.

“Nếu dừng lại cũng không đơn giản nhưng nếu tiếp tục triển khai sẽ dính sai phạm. Do quá nhiều dự án nên gần như hiện nay các cơ quan quản lý cũng lờ đi, bảo lãnh hay không bảo lãnh cũng không có ý nghĩa. Hiệu lực của Luật vẫn chưa triển khai được, người không được bảo lãnh hay bảo lãnh vẫn mở bán bình thường. Hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay những doanh nghiệp được bảo lãnh, thường đó là những doanh nghiệp lớn, hoặc là mới làm dự án”, ông Điệp cho biết.

Trong 1 năm qua, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư 07 quy định các điều kiện cũng như công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra 1 số tiêu chuẩn riêng, quy trình, thủ tục cũng mất rất nhiều thời gian.

Một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch ở các dự án này, người mua nhà sẽ rất bất lợi, vì theo quy định, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị, cơ quan chức năng cần tiến hành xử lý nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật đối với những chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán. Việc bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng là một quy định mới, do đó trong quá trình triển khai cần vừa xem xét mặt tích cực và hạn chế để tiếp tục hoàn thiện, sửa đổi, hướng tới tạo thuận lợi tốt nhất cho chủ đầu tư, người mua nhà cũng như cơ quan quản lý Nhà nước.

“Các cơ quan chức năng cần tiến hành xem xét lại các quy định tại Thông tư 07. Nên chăng, Ngân hàng Nhà nước cũng cần ban hành tiêu chuẩn chung về dự án. Dự án như thế nào thì được định giá và xem xét để các Ngân hàng thương mại tiến hành bảo lãnh, không để từng ngân hàng xây dựng bộ tiêu chí riêng. Khi Ngân hàng Nhà nước ban hành được tiêu chuẩn chung sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xét duyệt bảo lãnh từ các Ngân hàng thương mại”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà đề xuất.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có một số ít dự án đã có được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng, chủ đầu tư dự án Mon City tại Hà Nội – dự án đã được Ngân hàng HD Bank bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho biết, thời gian để ngân hàng thẩm định, xét duyệt và quyết định bảo lãnh cho dự án này là khoảng 4-5 tháng. Việc có được bảo lãnh cũng tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở.

“Kinh nghiệm cho thấy, để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Ngân hàng sẽ phải tìm hiểu hồ sơ pháp lý, thủ tục, tính khả thi của dự án, năng lực của chủ đầu tư nên mất rất nhiều thời gian. Phí bảo lãnh hoàn toàn do chủ đầu tư trả cho khách hàng mặc dù không phải quá lớn nhưng lại đem lại niềm tin cho khách hàng. Tuy nhiên, việc có được bảo lãnh ngân hàng sẽ là thuận lợi rất lớn để doanh nghiệp có thể bán được sản phẩm của mình”, ông Tuấn chia sẻ.

Các chuyên gia khuyến cáo, trong bối cảnh quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn, thì người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro đáng tiếc sau này.