Nhiều chung cư khó thành lập ban quản trị

Việc thành lập, chuyển giao quyền quản trị các nhà chung cư cho ban quản trị tòa nhà đã được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật. Tuy nhiên, thực tế tại Hà Nội, nhiều tòa nhà chung cư vẫn “trắng” ban quản trị. Một số tòa nhà dù đã thành lập được ban quản trị thì lại “tắc” trong việc chuyển giao quyền quản lý.

Có tình chây ì để bảo vệ lợi ích

Theo thống kê, trên địa bàn Hà Nội có 478 chung cư thì mới chỉ có 95 nhà chung cư có ban quản trị, chiếm chưa đầy 20%, còn lại hơn 80% vẫn do chủ đầu tư đứng ra quản lý vận hành. Việc chủ đầu tư tòa nhà đứng ra quản lý tòa nhà đã tạo ra nhiều mâu thuẫn với các hộ dân vì liên quan đến lợi ích chung, lợi ích riêng.

Theo quyết định về quản lý và sử dụng nhà chung cư do UBND TP Hà Nội ban hành năm 2013, sau không quá 12 tháng chung cư đưa vào hoạt động và có hơn 50% dân về ở, chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị và trình chính quyền ra quyết định công nhận ban quản trị. Tuy nhiên, thực tế rất nhiều chung cư tại Hà Nội, dù người dân đã đến ở nhiều năm mà chủ đầu tư vẫn không hề đả động gì đến việc tổ chức hội nghị chung cư lần đầu để thành lập ra ban quản trị.

Việc chủ đầu tư không thực hiện thành lập ban quản trị, thậm chí là tìm cách ngăn cản cũng chỉ vì dính dáng đến lợi ích. Đó là việc chủ đầu tư muốn gắn trách nhiệm của mình với tòa nhà nhưng lại không muốn minh bạch các khoản thu chi trong quá trình quản lý các tòa nhà đó. Đơn cử tại chung cư 4F Trung Yên (Q.Cầu Giấy, Hà Nội), đây là chung cư được TP Hà Nội bố trí tái định cư cho các hộ gia đình thuộc diện phải di dời GPMB để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố từ năm 2007. Đến năm 2013 tòa nhà đã được thành lập ban quản trị và đã được UBND quận Cầu Giấy công nhận tại Quyết định số 103/QĐ-UBND. Tuy nhiên dù ban quản trị tòa nhà đã được thành lập, nhưng đến nay phía chủ đầu tư là Cty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội vẫn không chịu bàn giao quyền quản lý cho ban quản trị.

Việc quản lý theo kiểu “ôm con, bỏ chợ” của chủ đầu tư đã khiến tòa nhà bị xuống cấp nghiêm trọng, cùng với đó là hàng loạt vi phạm của chủ đầu tư được cơ quan chức năng chỉ rõ. Ông Nguyễn Quang Tập, Trưởng ban quản trị nhà chung cư 4F cho biết: Ngày 4/11/2014 UBND quận Cầu Giấy đã có văn bản trả lời những khiếu kiện của cư dân chung cư 4F, theo đó nhiều vi phạm liên quan đến công tác bảo dưỡng, quản lý tòa nhà, việc sử dụng quỹ bảo trì 2%, việc sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước đã được UBND quận Cầu Giấy chỉ rõ. Thế nhưng đến nay chủ đầu tư tòa nhà vẫn chưa khắc phục vi phạm, không chịu bàn giao quyền quản lý cho chúng tôi là vi phạm pháp luật cần được các cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra làm rõ.

Cũng không riêng gì chung cư 4F Trung Yên, cách đây không lâu, tranh chấp tại tòa nhà Sunrise Building do Cty CP xây dựng số 3 Hà Nội đã khiến cơ quan công an phải vào cuộc giải quyết. Điều đáng nói là tranh chấp tại tòa nhà Sunrise Building không phải do chung cư này chưa thành lập được ban quản trị, mà vì ban quản trị tòa nhà và chủ đầu tư không thể thống nhất được đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng.

Tương tự như vậy, một loạt các chung cư đưa vào sử dụng đã lâu, như chung cư M3, M4 Nguyễn Chí Thanh dù đưa vào hoạt động từ năm 2004 nhưng đến nay tòa nhà vẫn chưa thể thành lập được ban quản trị. Tại chung cư CT5 A - B Văn Khê (Hà Nội), mặc dù người dân đã đến ở từ 2 năm nay nhưng hiện tòa nhà vẫn chưa có ban quản trị do chủ đầu tư khất lần việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, hay tại KĐT Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) đến nay mới có 2/40 tòa nhà có ban quản trị.

Cần có chế tài đủ mạnh

Theo Quyết định của Bộ Xây dựng, về quy chế quản lý sử dụng chung cư, ban quản trị sẽ nắm giữ tài khoản (hai cá nhân của ban quản trị sẽ đồng chủ tài khoản) tiền gửi để quản lý phí bảo trì chung cư. Nhưng trên thực tế, cả chủ đầu tư và dân cư đều thừa nhận khó thực hiện hội nghị nhà chung cư. Chưa kể, nhiều nhà đầu tư còn cố tình “chây ỳ” chiếm dụng khoản tiền này, không giao lại cho ban quản trị để thực hiện công tác bảo trì, khiến nhiều cư dân vô cùng bức xúc.

Luật sư Vi Văn A, Trưởng Văn phòng luật sư số 7 (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết: Theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định rõ 2 điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất để bầu ban quản trị là: Thời hạn tổ chức không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ có người đến ở trở lên. Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ tại ngân hàng thương mại ngay khi bắt đầu bàn giao căn hộ. Sau khi ban quản trị được thành lập, khoản tiền này cộng lãi phát sinh sẽ được chuyển sang cho ban quản trị quản lý (trong đó, cư dân chung cư làm trưởng ban). Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đã không chịu “buông” miếng ngon 2% tiền kinh phí bảo trì nên mới cố tình chây ì, cản trở việc thành lập các ban quản trị tòa nhà.

Một số ý kiến cũng cho rằng, các tranh chấp tại chung cư hiện nay nên giải quyết thông qua hình thức trọng tài, bởi nếu như đưa ra tòa án thì sẽ tốn nhiều thời gian, chi phí mà hiệu quả chưa chắc đã cao. Một số khác thì cho rằng, nhà nước cần phải có những quy định cụ thể và phải có chế tài xử lý những hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong công tác quản lý chung cư, nhất là liên quan đến khoản tiền quỹ bảo trì 2%, cần thiết phải xử lý hình sự những chủ đầu tư vi phạm.

Ở một khía cạnh khác, ông Võ Nguyên Phong, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng: Việc thu phí bảo trì nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006 rất khó thực hiện. Bên cạnh đó là tình trạng nhiều nhà đầu tư cố tình chiếm dụng khoản tiền này, không bàn giao lại cho ban quản trị và chưa có chế tài xử lý. Do đó, cần đề xuất với Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi, điều chỉnh quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc điểm, tính chất, quy mô của từng loại nhà chung cư theo hướng quy định rõ cách thức xác định diện tích sở hữu chung, riêng trong các loại nhà chung cư. Cùng với đó, cần quy định rõ trách nhiệm và chế tài đối với chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thành lập ban quản trị, không chấp hành quy định về bố trí không gian sinh hoạt công cộng đủ điều kiện cho người dân.