Nhà nước mua nhà thương mại, liệu có khả thi?

Ý tưởng Nhà nước mua lại các dự án bất động sản thương mại, phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng và làm trụ sở, nhà ở công vụ được Bộ Xây dựng khởi xướng đang dấy lên mối hoài nghi trong dư luận về khả năng thực thi.

Bởi lẽ, ý tưởng này đang vấp phải nhiều khó khăn.

Có thể nói, nhu cầu nhà ở công vụ chẳng thấm vào đâu so với số lượng nhà ở thương mại đang tồn đọng trên thị trường. Do vậy, hy vọng Nhà nước mua lại nhà ở thương mại sẽ giúp “giải cứu” phân khúc căn hộ chung cư thương mại xem chừng khá viển vông.

Vừa qua, 118 căn hộ thuộc Dự án Green Park, Khu đô thị Yên Hòa do CTCP Đầu tư phát triển nhà Constrexim làm chủ đầu tư được Bộ Xây dựng đề xuất mua lại. Tuy nhiên, số căn hộ này lại thuộc diện nhà tái định cư của TP. Hà Nội, trong khi Dự án vẫn còn một số căn hộ thương mại. Như vậy, việc mua lại căn hộ ở đây chỉ là mua nhà tái định cư làm nhà công vụ. Nếu bán nhà thương mại với giá nhà tái định cư tại Dự án Green Park sẽ chẳng có chuyện ế hàng?

Bên cạnh đó, ý tưởng mua nhà thương mại phục vụ mục đích làm nhà công vụ vấp phải khó khăn rất lớn, đó là việc huy động nguồn tiền từ đâu? Nhà nước sẽ giao cho các địa phương thực hiện, địa phương sẽ sử dụng nguồn ngân sách. Nhưng vấn đề là liệu ngân sách có đủ khả năng để mua lại các dự án nhà ở thương mại, khi ngoài chi phí xây dựng còn phả cộng thêm tiền đấu giá đất và thuế sử dụng đất? Trong khi đó, địa phương nào cũng dành quỹ đất phục vụ mục đích tái định cư. Các dự án nhà ở thương mại dù có ở xa trung tâm, nhưng không có dự án nào được miễn giảm tiền thuế sử dụng đất, chưa kể đa phần các lô đất đều phải đấu giá. So với nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ được cấp đất thì đây là một khoản chi phí tương đối lớn.

Hiện nay, cả nước còn tồn một lượng căn hộ lên tới gần 20.000 căn. Nếu địa phương mua lại của DN thì phải trả ngay số tiền lớn, còn nhà bán cho diện tái định cư lại trả góp 10 -15 năm, rồi được trả theo lãi suất ưu đãi, liệu ngân sách địa phương có “kham” nổi khi phải bỏ ra vài chục ngàn tỷ đồng để mua sỉ rồi bán trả góp?

Hà Nội và TP. HCM là 2 địa phương cần quỹ nhà tái định cư nhiều nhất. Nếu tính tổng thể thì quỹ nhà này luôn luôn thiếu nhưng không hẳn thế. Tình trạng dự án đã chuẩn bị xong quỹ nhà thì chưa giải phóng xong mặt bằng, dự án đã giải phóng xong mặt bằng nhưng chưa bố trí được quỹ nhà khá phổ biến. Chuyện thừa thiếu cục bộ vẫn thường xảy ra và ngay cả với 1 dự án thì không phải đồng loạt các hộ đều di dời cùng một lúc, chưa kể việc di dời có thể kéo dài vài năm. Thực trạng đó đòi hỏi mỗi địa phương phải căn cứ vào tình hình cụ thể để triển khai. Giải pháp mua lại căn hộ giá thấp làm nhà tái định cư do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất được xem là “một mũi tên trúng hai đích” cũng gặp khó trăm bề.

Thực tế cho thấy, số lượng nhà ở có thể trao đổi được quá ít, ngân sách không thể kham nổi hoặc căn hộ được chọn quá lớn so với diện tích tái định cư. Đơn cử như tại TP. HCM, Dự án Carina, với 736 căn hộ do CTCP Đầu tư 577 làm chủ đầu tư; trong đó, có 159 căn hộ tái định cư, UBND Thành phố đã chỉ đạo quận 8 mua nhưng ngân sách quận 8 không thể “gánh” nổi.

Mặc dù, đến nay, Bộ Xây dựng cũng chưa đưa ra tiêu chí cụ thể cho các dự án được mua lại như mức giá, tiến độ giải ngân, mục đích sử dụng. Nhưng nút thắt cho ý tưởng mua lại nhà ở thương mại làm nhà tái định cư vẫn là “tiền ở đâu”, bởi nếu nhìn vào các nguồn hiện có từ ngân sách địa phương thì ý tưởng này rất khó khả thi.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán