Nhà giá rẻ đang phá băng thị trường

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT trao đổi với Tiền Phong về thị trường BĐS trong năm 2014.

* Ông có nhận xét gì khi phân khúc nhà giá rẻ, nhà xã hội trở thành sự lựa chọn của nhiều người?

Về mặt chính sách cho thấy, chúng ta đang đi đúng hướng khi tập trung vào phân khúc giá rẻ. Có nghĩa chúng ta đang dùng giải pháp làm ấm, làm nóng phân khúc BĐS giá rẻ, thu nhập thấp để sưởi ấm phân khúc nhà cao cấp. Thay vì cung vốn cho thị trường chung, giải cứu cho hàng tồn phân khúc cao cấp thì chính sách lại tập trung cho phân khúc giá rẻ, có nghĩa tạo ra hơi ấm ở nơi đóng băng để cho băng tan, chứ không đi phá băng trực tiếp.

Đây cũng là sự khôn ngoan trong ban hành chính sách, một sự chính xác trong quyết định giải pháp. Có thể ví như trận thắng do binh pháp quyết định chứ không phải do lực lượng áp đảo quyết định. Binh pháp ở đây chính là chính sách đã được đưa ra, lực lượng ở đây chính là vốn tài chính cần để giải toả các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu..

* Phát triển mạnh phân khúc nhà giá rẻ, nhà xã hội có dẫn đến tình trạng tồn đọng không, thưa ông?

Chúng ta đang dùng giải pháp làm ấm, làm nóng phân khúc BĐS giá rẻ, thu nhập thấp để sưởi ấm phân khúc nhà cao cấp. GS Đặng Hùng Võ

Việc lo trước là tốt nhưng tôi cho rằng, lo như vậy là quá sớm vì khu vực giá cao bị thừa cung sau hơn mười năm phát triển liên tục với mọi nguồn vốn đổ vào thị trường, trong khi khu vực giá thấp mới được phát triển chưa đầy 5 năm và đang rất thiếu vốn. Và thực tế nhu cầu của người dân hiện nay là ở phân khúc nhà giá thấp.
 

* Giải pháp đối với những dự án đang dở dang, đắp chiếu thì sao, thưa ông?

Trong các dự án dang dở cũng có những dự án “vô duyên”. Nghĩa là nó có hoàn thành cũng không để làm gì cả, nhưng có dự án dở dang đầy tiềm năng thì cần đẩy thêm vốn để hoàn thành. Đối với những dự án “vô duyên” thì giải pháp là phải khai tử. Đây là hậu quả của việc trước đây các nhà đầu tư cứ đua nhau đi làm dự án. Việc khai tử các dự án này không khó, vì hiện nay pháp luật quy định chỉ dùng mệnh lệnh hành chính. Luật quy định có đất mà không đưa vào sử dụng trên 1 năm là thu hồi. Theo Luật Đất đai 2003 quy định trả lại tiền cho nhà đầu tư còn Luật Đất đai 2013 là không trả lại.

* Theo ông, diễn biến của tình hình kinh tế vĩ mô năm 2014 có tác động ra sao đối với thị trường BĐS?

Những diễn biến của tình hình kinh tế vĩ mô chỉ có tác động đến thị trường BĐS ở góc độ có đủ vốn cho thị trường hay không. Về vốn thì vẫn là một khái niệm rất chung, nhưng giả sử vốn đó giúp cho các nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư sắp thất bại mà cần “bơm” vốn thì số vốn cần rất là lớn.

Vừa rồi, Chính phủ có quyết định bắt buộc các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường; kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, thì số vốn này không chỉ dừng lại ở con số 30 nghìn tỷ đồng mà phải trên 100 nghìn tỷ đồng. Như vậy, vấn đề về vốn khá nhạy cảm và cần có những chính sách thích hợp mới có thể giúp giải quyết được các vấn đề.

* Ông nhận định gì đối với dòng vốn ngoại đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới?

Năm 2007, vốn FDI cho BĐS tăng cao; 2008 tăng tiếp và 2010 thì chững lại. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhìn thấy tiềm năng ở thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, họ có bài tính của họ và không giống chúng ta. Các nhà đầu tư ngoại có vốn dự trữ và thường nhìn thị trường BĐS ở thời gian dài hạn. Họ nhìn thị trường BĐS Việt Nam khác với các nhà đầu tư trong nước. Hiện nay có người đang thoái vốn nhưng có người đưa vốn vào. Đó là cái nhìn khác nhau của nhà đầu tư nước ngoài.

Lúc này là lúc đưa ra sát phạt, nếu họ ép được nhà đầu tư trong nước thì họ không dại gì không ép. Thậm chí anh sắp phá sản họ tìm cách cho anh phá sản rồi để mua với giá thấp nhất. Vì thế các nhà đầu tư trong nước phải tỉnh táo với nhà đầu tư nước ngoài, tận dụng thế mạnh của họ mà đừng chịu áp lực gì về vốn.