Nhà đất tăng giá cục bộ

Theo đánh giá toàn cảnh thị trường BĐS tháng gần nhất của VnREA, thị trường tỏ ra khá sôi động, lượng giao dịch tăng so với tháng liền trước. Địa ốc đã có sự tăng giá ở toàn bộ các phân khúc từ đất nền, chung cư, nhà phố, biệt thự liền kề… Trong bối cảnh BĐS ấm lên, hiện tượng tăng giá cục bộ cuối năm diễn ra như một quy luật tất yếu – VnREA cho biết.

Nghiên cứu của VnREA cho thấy tâm lý mua nhà cuối năm đã dẫn đến hiện tượng tăng giá cục bộ ở các đầu thị trường phát triển. BĐS Tp.HCM và Hà Nội chứng kiến tăng giá đồng loạt ở chung cư, đất nền, nhà phố, biệt thự liền kề…

Đầu tư tịnh tiến cùng tâm lý

Dù nguồn cung căn hộ tầm trung thấp hơn nguồn cung căn hộ cao cấp và tỷ suất lợi nhuận không bằng, nhưng căn hộ tầm trung lại có sự tăng giá mạnh (có nhiều vị trí tăng đến 10-15%).

Mức tăng thể hiện rõ ở những dự án sắp bàn giao hoặc đã hoàn thành. Cụ thể, giá thứ cấp của Tanbuilding Sơn Kỳ tăng 6 triệu đồng/m2 so với giá chào bán năm 2015 là 12,5 triệu/m2, Sunrise Tower (Thủ Đức) có giá chào 14-15 triệu/m2 hiện đã tăng lên 18-20 triệu/m2, The Art (quận 9) từ 17 triệu/m2 tăng lên 20 – 25 triệu/m2, Hưng Ngân Garden (quận 12) được rao bán với giá 18 triệu/m2 so với giá ban đầu của chủ đầu tư là 13 triệu/m2…

Thị trường đất nền khu Nam Tp.HCM với các quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè và khu Đông Tp.HCM với quận 9, quận 2, Thủ Đức có mức tăng giá 10- 20%, tùy vị trí. Trong đó, giá đất nền của Q.9 có phần tăng nhanh và mạnh hơn Q.2, Thủ Đức.

Tại Hà Nội, trong tháng 11 có 1.350 giao dịch, phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp.

Dù không sôi động như khu Nam và khu Đông nhưng phía Tây Tp. HCM ghi nhận sự tăng giá mạnh của nhà phố dự án với mức tăng lên tới 50-100% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, đất nền tại phía Tây Hà Nội như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm có mức tăng 5-8%. Phân khúc căn hộ, tùy từng dự án có mức tăng từ 4-8%.

Về diễn biến các phân khúc tháng 11, căn hộ trung và cao cấp tiếp tục đổ bộ ồ ạt vào thị trường nhà ở. Hàng chục dự án tiếp tục được bung hàng hoặc mở bán mới.

Theo nghiên cứu của Jones Lang Lasalle Việt Nam, riêng trong quý IV/2016, Tp.HCM có ít nhất 9.000-12.000 căn hộ mới được chào bán. Con số tương tự ở Hà Nội dự kiến là 11.000 căn. Trong đó, phân khúc trung và cao cấp chiếm đến hơn 70% tổng cung.

Đáng chú ý, cuộc bung hàng rầm rộ ở Hà Nội và Tp.HCM đều có điểm nhấn là phía Nam thành phố. Đây là những khu vực đang có sự phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông.

Đón sóng hạ tầng, BĐS khu Nam được kích hoạt mạnh mẽ. Điển hình, phía Nam Hà Nội với đường Tam Trinh mở rộng và dự án xây dựng tuyến đường Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên chứng kiến sự bung hàng của hàng loạt dự án như Park View Tower, Aqua Bay Sky Residences, Sunshine Palace, Gamuda Gardens, Imperial Plaza…

Tồn kho và “bốc hơi” FDI

Số liệu thống kê cho thấy, tính đến 21/11, tổng giá trị tồn kho địa ốc còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.000 tỷ đồng so với tháng 12/2015; giảm 867 tỷ đồng so với tháng 10/2016. Trong đó, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền dự án xa trung tâm.

Các chỉ số về giao dịch cũng như giá BĐS ở hai đầu thị trường cũng không thể hiện sự đột phá của phân khúc đất nền ngoại vi trung tâm. Tại Hà Nội, trong tháng 11 có 1.350 giao dịch, tăng 3,9% so với tháng 10/2016; phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp.

Ở Tp.HCM, ghi nhận 1.330 giao dịch, tăng 8,6% so với tháng trước, chủ yếu cũng thuộc phân khúc căn hộ trung – cao cấp và đất nền ven đô.

Liên quan tới giá BĐS, BĐS tại Hà Nội tỏ ra khá ổn định, duy chỉ phân khúc đất nền ven đô tăng nhẹ so với đầu năm 2015. Giá BĐS tại Tp.HCM biến động mạnh với từng loại hình, như chung cư trung – cao cấp có vị trí thuận lợi, tiến độ bảo đảm; chung cư bình dân diện tích nhỏ, nguồn cung hạn chế, giá bán tăng 1-2%.

Nhiều ông lớn trong ngành BĐS vốn “trung thành” với sản phẩm trung – cao cấp đã chuyển hướng sang làm nhà giá rẻ. VnREA dẫn dụ một số dự án nhà giá rẻ tiêu biểu của các ông lớn có thể kể đến như: Him Lam Phú An (Q.9), Flora Anh Đào (Q.9), Flora Fuji (Q.9), Citi Soho Cát Lái (Q.2), La Astoria (Q.2), Ihome Xa lộ Hà Nội, Lavita Garden, The Art Đỗ Xuân Hợp (Q.9), Heaven Riverview, Dream Home Palace, The Avila (quận 8), Prosper Plaza (quận 12)…

Đáng chú ý, về tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tính đến tháng 11, Việt Nam đã có ba tháng liên tiếp giảm vốn FDI đăng ký. Hơn 12 nghìn tỷ vốn FDI đăng ký bổ sung thêm vào bất động sản “bốc hơi” cho thấy có dự án quy mô lớn đã bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư hoặc giảm vốn đăng ký trong tháng 11 này – VnREA nhấn mạnh.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 11 tháng đầu năm 2016, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký cho các dự án cấp mới và tăng thêm là 18,103 tỷ USD, giảm 10,5% so với cùng kỳ năm 2015.

Trong khi đó, một tham số thể hiện mức độ hấp dẫn “khó cưỡng” của địa ốc là số lượng DN BĐS đã tăng mạnh trong 11 tháng đầu năm 2016. Tỷ lệ DN kinh doanh BĐS/số DN đăng ký thành lập mới tăng tới 95,6% so cùng kỳ.

Lượng vốn đăng ký của DN BĐS cũng tăng mạnh lên 221,2% so cùng kỳ 2015, mức cao nhất so với các lĩnh vực khác. Như vậy, bình quân mỗi ngày có 8 DN BĐS ra đời.

Điều này, VnREA bình luận: “Cơn sốt thành lập mới doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu từ năm 2015 khi thị trường địa ốc bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng”.