Nhà cao tầng: Bảo hành bao lâu là vừa?

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có đợt kiểm tra hàng loạt chung cư tái định cư mới sử dụng đã bị xuống cấp (Pháp Luật TP.HCM ngày 15-9). Thực tế cho thấy không chỉ các chung cư tái định cư mà nhiều công trình cao tầng chỉ sau vài năm hoạt động đã bị thấm, lún, nứt…

Nhiều câu hỏi được đặt ra: Trường hợp nào chủ đầu tư có thể “níu áo” đơn vị thi công? Hiện thời hạn bảo hành các công trình cao tầng rất ngắn (đa số từ một đến hai năm hoặc tối đa năm năm), điều này có phù hợp? Nên chăng kéo dài thời gian bảo hành để ràng buộc trách nhiệm của đơn vị thi công? Chúng tôi giới thiệu ý kiến của ông Nguyễn Tráng, Tổng Giám đốc Công ty Apave & Đông Nam Á, về vấn đề này.

Thời gian bảo hành cũng có giới hạn

Thực tế khi ký hợp đồng, một số chủ đầu tư cũng đặt vấn đề kéo dài thời gian bảo hành công trình. Tuy nhiên, khi bàn tới tiền ký quỹ thì mọi chuyện lại bế tắc. Nghị định 209/2009 quy định để ràng buộc trách nhiệm bảo hành, nhà thầu và đơn vị cung ứng sản phẩm phải gửi một khoản tiền từ 3% đến 5% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư giữ. Số tiền này có thể là toàn bộ lợi nhuận từ việc thi công công trình. Nếu kéo dài thời hạn bảo hành, số tiền này cũng sẽ bị “giam” thêm một thời gian gây khó khăn cho nhà thầu. Còn nếu chỉ ràng buộc trên giấy thì… rất khó.

Theo tôi, thời gian bảo hành công trình từ một đến vài năm như luật quy định hiện nay là phù hợp. Ý nghĩa của việc bảo hành là nhằm kiểm tra sự ổn định trong hoạt động của sản phẩm đó nên chỉ cần thử trong một khoảng thời gian. Sau khi đảm bảo sản phẩm hoạt động ổn định, người sử dụng cứ thế mà vận hành và bảo trì. Chẳng hạn chiếc xe máy, xe hơi hay các sản phẩm điện tử có thể chạy hàng chục năm nhưng nhà sản xuất cũng chỉ bảo hành 1-2 năm thôi.

Sẽ có ý kiến thắc mắc: Thế sao các công trình tại TP do Pháp xây dựng từ rất lâu nhưng họ vẫn theo dõi công trình suốt thời gian dài. Bằng chứng là lâu lâu TP lại nhận được thông báo công trình đã hết tuổi thọ, họ không chịu trách nhiệm nữa. Thật ra, việc này liên quan đến chính sách hậu mãi và tính trách nhiệm của công ty bên Pháp chứ không có nghĩa họ bảo hành sản phẩm cả trăm năm.

Ở các nước, những doanh nghiệp có thương hiệu rất có trách nhiệm với sản phẩm của họ nên thường theo dõi sản phẩm trong suốt chiều dài tuổi thọ. Chính vì thế, thỉnh thoảng chúng ta lại thấy công ty này công ty kia thông báo thu hồi xe hơi do phát hiện có lỗi dù chưa xảy ra sự cố hay có ai tố cáo, đòi hỏi. Còn ở ta thì cơ chế trách nhiệm còn mù mờ, có nhà thầu chỉ cần tư vấn giám sát đồng ý nghiệm thu là… xong.

Người sử dụng phải chú ý bảo trì

Có thực tế một số công trình bị xuống cấp sau một thời gian ngắn đưa vào sử dụng nhưng khi đó đã hết hạn bảo hành. Cho nên nhiều chủ đầu tư lo ngại phải chăng nhà thầu cố ý xây làm sao cho công trình chỉ ổn định trong thời gian bảo hành. Tôi cho rằng nếu ai tính toán được chính xác như thế thì quá siêu! Về mặt kỹ thuật, làm điều này còn khó hơn xây dựng công trình cho tốt. Phải hiểu rằng nếu chất lượng sản phẩm không tốt là không tốt ngay từ đầu.

Tôi cũng thấy có hiện tượng công trình mới hoạt động thì không sao, sau một thời gian thì xảy ra lún, thấm, nứt… Nhưng điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân: Có thể do đơn vị thi công thiếu kinh nghiệm hay chuyên môn chưa tốt; cũng có thể lỗi phát sinh do quá trình lún tự nhiên của đất hoặc do chính người sử dụng đã không duy tu, bảo dưỡng theo đúng quy định. Nếu người sử dụng không thường xuyên duy tu, bảo dưỡng và sử dụng đúng cách thì công trình xuống cấp là lỗi của họ (như Nghị định 114/2010 về bảo trì đã nói rõ).

Một vấn đề quan trọng đặt ra: Nếu hết thời hạn bảo hành thì nhà thầu có trách nhiệm gì không? Câu trả lời là vẫn có. Tuy nhiên, sẽ có tranh cãi nếu nhà thầu hỏi ngược lại: “Tại sao trong thời gian bảo hành, công trình không hư hỏng? Người sử dụng có duy tu, bảo trì theo đúng quy trình không?”. Còn nếu chủ đầu tư chứng minh được đó là lỗi của nhà thầu thì nhà thầu phải sửa chữa, khắc phục.

Theo Luật Xây dựng, nhà thầu thi công có trách nhiệm bảo hành đối với công trình xây dựng và nhà cung ứng thiết bị có trách nhiệm bảo hành đối với thiết bị, máy móc đã cung ứng cho công trình.

Trách nhiệm bảo hành phát sinh khi trong thời hạn bảo hành, công trình xây dựng hoặc thiết bị được cung ứng có khiếm khuyết, hư hỏng do lỗi của nhà thầu hoặc nhà cung ứng thiết bị.

Trách nhiệm bảo trì đối với công trình xây dựng, thiết bị, máy móc thuộc về chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng hợp pháp công trình xây dựng, thiết bị, máy móc. Do vậy, nếu có tranh chấp phát sinh, các bên chỉ tranh chấp đối với trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng.

Thời hạn bảo hành công trình xây dựng và thiết bị cung ứng là một nội dung trong hợp đồng xây dựng. Do vậy, khi phát sinh tranh chấp, tòa sẽ căn cứ hợp đồng xây dựng và các quy định có liên quan để xét xử. Thông thường, thời hạn bảo hành công trình xây dựng dân dụng do chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, tòa sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành.

Quan hệ tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu có hai dạng: Nếu liên quan đến công trình xây dựng đơn lẻ, không sử dụng vào mục đích kinh doanh thì được phân loại là án dân sự. Nếu công trình xây dựng được sử dụng vào mục đích kinh doanh (nhà dự án, chung cư,…) thì là án kinh doanh thương mại.

Nếu các bên tranh chấp không có yếu tố nước ngoài hoặc có yếu tố nước ngoài nhưng có nơi cư trú hợp pháp tại Việt Nam thì thẩm quyền giải quyết thuộc TAND quận, huyện, TP, thị xã trực thuộc tỉnh. Nếu một trong các bên có yếu tố nước ngoài và bên có yếu tố nước ngoài không có nơi cư trú tại Việt Nam thì thẩm quyền giải quyết trực thuộc TAND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương.

Một thẩm phán TAND TP.HCM

Điều 31 Nghị định 209/2009 về quản lý chất lượng công trình nêu: Thời gian bảo hành đối với công trình cấp đặc biệt và cấp một là không ít hơn 24 tháng. Các công trình còn lại thời gian bảo hành không ít hơn 12 tháng. Nghị định 114/2010 về bảo trì công trình quy định nhà thầu phải lập quy trình về bảo trì và bàn giao cho chủ đầu tư thực hiện. Việc bảo trì phải thực hiện từ thời gian nghiệm thu đến hết tuổi thọ công trình.

Tuổi thọ công trình chỉ có thể ước tính

Trong ngành xây dựng rất khó tính chính xác tuổi thọ công trình. Thực tế, thường mặc định tuổi thọ các công trình đặc biệt (như Lăng Bác) là trên 100 năm, công trình bê tông cốt thép là 70 năm, bê tông giả là 30 năm…

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Nguyễn Văn Hiệp

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP