Nguy hại khi doanh nghiệp đua nhau chia căn hộ cắt lỗ

Các đại gia BĐS ngày càng sa lầy vào vũng bùn BĐS đã tự tìm cách giải cứu mình bằng nhiều biện pháp: bán tháo, giảm giá và gần đây nhất là chia nhỏ căn hộ ra để bán. Tuy nhiên, liệu thị trường hay người tiêu dùng có tiếp nhận phương án này không?

Đại gia nhà ở thương mại thi nhau chia nhỏ căn hộ

Sau khi bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCGL) mang sổ đỏ của bản thân và con gái đi cầm cố ngân hàng để tiếp tục "cuộc chơi" BĐS, thì nước đi tiếp theo của nữ đại gia này là xin chuyển đổi từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ và chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để cứu QCGL.

Theo đó, tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn (Khu Nam), QCGL có chung vốn trong một dự án chung cư 300 căn. Trong đó, QCGL góp 95% vốn vào dự án này, hiện đã đổ vào khoảng 700 tỷ đồng.

Do tình hình thị trường BĐS quá khó khăn, không bán được hàng, QCGL đã xin chuyển đổi toàn bộ 300 căn hộ trong dự án này từ diện tích 120 m2 thành 60 m2; loại căn hộ 140 m2 chuyển thành 70 m2, từ 300 căn hộ lớn được chia thành 492 căn hộ nhỏ.

Không chỉ riêng QCGL, một trong những đại gia có tiếng thuộc phân khúc nhà ở thương mại tại TP.HCM là Tập đoàn Novaland mới đây cũng tiến hành giảm giá, xây dựng nhiều căn hộ với các loại diện tích khác nhau.

Cụ thể, với dự án Sunrise City Q.7 gần 500.000 m2 xây dựng, có 3 giai đoạn khác nhau. Giai đoạn 1, Novaland xây dựng các căn hộ với diện tích lớn, trên 1000 m2. Tuy nhiên đến giai đoạn 3, cũng là giai đoạn áp dụng giảm giá thì các căn hộ chỉ vào khoảng 56m2, 70m2 và 90m2.

Hay vào cuối tháng 7/2013, CTCP Xây dựng số 1 (Vinaconex 1) cũng xin phép UBND TP Hà Nội được chia nhỏ diện tích căn hộ Tòa nhà C2 thuộc dự án Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 tại đường Khuất Duy Tiến, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội để bán ra thị trường.

Chia nhỏ căn hộ có khả thi?

Theo TS. KTS Vũ Hồng Cương, Chủ nhiệm Bộ môn Nội thất, trường ĐH Kiến trúc Hà Nội thì phương án chia nhỏ căn hộ để bán là giải pháp tình thế, có khi lợi bất cập hại.

"Việc thiết kế mặt bằng điển hình nhà chung cư cao tầng với các căn hộ quy mô khác nhau để đảm bảo chất lượng ở và phát triển bền vững là không hề đơn giản, vì nhiều lý do.

Thứ nhất, chủ đầu tư phải tận dụng tối đa diện tích sàn để bán nên các mặt bằng trở nên rất chặt, khó tạo thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên cho các không gian chức năng ở.

Thứ hai, để tạo được mô hình những căn hộ linh hoạt có thể "điều tiết" theo nhu cầu sử dụng cũng cần phải có quan điểm và nghiên cứu một cách đồng bộ nhiều yếu tố như cơ cấu căn hộ, kết cấu, lõi kỹ thuật... trên cấu trúc mặt bằng tầng điển hình đó.

Vậy mà phải bổ sung thêm số lượng căn hộ - tức là phải thiết kế cải tạo lại thì kết quả đạt được là khá mong manh. Tôi thực sự lo lắng về tính bền vững của cách làm này nếu áp dụng một cách đại trà" - TS. KTS Cương nói.

Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Thường trực Bộ Xây dựng thì khi chủ đầu tư muốn chuyển đổi, chia nhỏ căn hộ phải có sự nghiên cứu, tính toán kỹ càng chứ không được nhắm mắt "làm bừa".

"Các dự án ở ngoại thành khó hy vọng bán được nên chủ đầu tư mới chuyển đổi, chia nhỏ, hạ giá để cố bán. Nhưng đó không phải là nhà ở xã hội, mà là nhà ở giá rẻ thôi. Đây là điều tốt.

Nhưng chủ đầu tư đã quên mất một điều là trước đây, dự án của họ hướng đến người giàu, tức là người ở có ô tô. Dù nhà xa một tí nhưng có ô tô nên đưa con đi học cũng dễ dàng. Còn bây giờ chuyển đổi để bán cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, những người chỉ có xe máy thôi mà lại phải đi lại xa, cách đến vài chục km thì tiền đâu mà họ chịu được, làm sao mà đưa con cái đi học được.

Cho nên những người thu nhập thấp hay trung bình sẽ không mua. Thậm chí nhiều nơi, người dân nói rằng giá thấp họ cũng không mua, và nếu có người mua thì chẳng qua cũng là những người sống loanh quanh đấy.

Cho nên, chuyển đổi thì cũng tốt, nhưng phải điều tra thị trường chứ không phải cứ nhắm mắt mà chuyển đổi. Lúc xây căn hộ cao cấp, chủ đầu tư không điều tra thị trường, cứ theo phong trào mà xây. Bây giờ hạ giá, chia căn hộ cũng cứ nhắm mắt làm mà không có sự điều tra kỹ lưỡng về đối tượng mua, số tiền mà họ có, nhu cầu của họ thế nào...

Nguyên lý kinh doanh là bất kể lúc nào cũng phải điều tra, nghiên cứu thị trường, không thể tiết kiệm, sợ tốn tiền được" - TS Liêm nói.

Cũng theo TS. Liêm, việc chia nhỏ căn hộ sẽ không làm giá thành giảm, thậm chí còn làm giá thành đắt lên.

"Bởi một căn hộ xây xong rồi, muốn chia nhỏ ra thì phải phá cái nọ, phá cái kia, sau đó làm lại một số thứ, sẽ tốn thêm nhiều chứ không thể rẻ được. Nó chỉ có thể rẻ khi mà vẫn đang xây cột, chưa làm gì cả. Cho nên cái mà chủ đầu tư hạ ở đây là hạ giá bán, chứ không phải hạ giá thành. Đây là hai chuyện hoàn toàn khác nhau.

Việc giảm giá hay chia nhỏ căn hộ có thể khả thi, nhưng không phải nơi nào, chỗ nào cũng áp dụng được. Bởi vì chia nhỏ căn hộ thì mỗi hộ phải có lối đi riêng, vẫn phải khép kín chứ không thể chung được" - TS. Liêm cho biết.