Nguy cơ “ông to” vốn ngoại độc quyền thị trường

Đó là lời cảnh báo của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước thực trạng nguồn vốn ngoại đang đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo Cục Đầu tư Nước ngoài - Bộ Kế hoạch Đầu tư, năm 2013 là năm thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư bất động sản nước ngoài hơn so với năm trước. Cụ thể, tổng số dự án đầu tư nước ngoài tăng vốn và đầu tư mới trong năm 2013 là 20 dự án mới và 5 dự án tăng vốn, trong khi các con số này năm 2012 lần lượt chỉ là 13 và 8.

Ngay đầu năm 2014, bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài, đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI.

Với việc nhiều doanh nghiệp trong nước đang "đoạn tuyệt" với bất động sản trong khi nguồn vốn ngoại vẫn ồ ạt chảy vào như vậy, những thay đổi trên là điều đáng mừng hay lo ngại? Để có cái nhìn đa chiều hơn, chúng tôi đã ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia xung quanh vấn đề này:

Nguyên Thống đốc Ngân hàng Cao Sĩ Kiêm: Xuất phát từ nguồn vốn

Nguyên nhân của việc doanh nghiệp ngoại đầu tư vào BĐS còn doanh nghiệp trong nước thì rút lui là do thị trường bất động sản Việt Nam đang bị ứ đọng nhiều, trong khi đó, giá bất động sản 2 năm trở lại đây lại đang giảm. So với các nước trên thế giới, giá bất động sản Việt Nam không phải là quá thấp, nhưng cũng đủ hấp dẫn để các doanh nghiệp nước ngoài quan tâm, tìm hiểu và có ý muốn đầu tư lâu dài.
Còn doanh nghiệp trong nước thì ít vốn, lại bị hạn chế việc vay tiền từ ngân hàng (từ trước đến giờ, doanh nghiệp trong nước đổ vốn vào bất động sản luôn bị phụ thuộc vào nguồn tiền vay từ ngân hàng, chứ ít doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn), khả năng dự báo thấp. Vì vậy, họ không dám đầu tư, thậm chí là tìm cách rút lui khỏi bất động sản.

Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE Việt Nam: Nhà đầu tư ngoại nhìn thấy BĐS Việt đang chạm đáy 

Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật phát triển của thị trường BĐS thế giới. Theo đánh giá của CBRE, thị trường hiện đang quay trở lại mức giá của 6 năm trước (2008), tương đương với một chu kỳ phát triển từ đỉnh thị trường. Các nhà đầu tư ngoại quay trở lại thị trường vào thời điểm này vì họ đã nhìn thấy tiềm năng lợi nhuận trong chu kỳ tiếp theo khi thị trường chạm đáy và phục hồi.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam: Luật đang mở rộng cửa cho người nước ngoài tham gia BĐS
Sở dĩ bất động sản Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư châu Á vì thị trường địa ốc Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. Gu đầu tư của khối ngoại là tập trung và những tài sản đã, đang hoặc có khả năng tạo ra dòng tiền: Cao ốc đang hoạt động hoặc căn hộ cho thuê. Khối ngoại không chuộng các dự án chưa xong pháp lý mà ưa chuộng chuyển nhượng lại dự án để rút ngắn thời gian đầu tư.

Nhiều khả năng khối ngoại sẽ đổ vào thị trường Việt Nam nhiều hơn trong năm 2014 do các động thái nới room ngoại, luật đất đai mới thông qua tăng tính minh bạch cho nhà đầu tư nước ngoài cũng như dự thảo về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản. Tác động tích cực trước mắt là cú hích tâm lý nhưng về lâu dài đây là chiến lược mở rộng sân chơi lớn hơn cho bất động sản, tăng cơ hội huy động vốn FDI.

Luật Đất đai 2013, sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014, đã có những thay đổi rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Phải  có sự chọn lọc nguồn vốn ngoại!

Nguồn kiều hối vẫn tăng đều và ổn định đổ về Việt Nam trong những năm qua cũng chính là một yếu tố hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả thực sự của dòng vốn FDI vào bất động sản, Việt Nam cần cố gắng chọn lọc, kiểm soát chất lượng, biết mời gọi dòng vốn tốt vào, “tránh tình trạng để các “ông to” vào gây độc quyền thị trường. Vì hiện chúng ta vẫn đang luẩn quẩn trong việc mong sao nhiều người mang vốn vào.

Bà Nguyễn Thị Phương, giám đốc một công ty TNHH quy mô nhỏ tại Đống Đa (người thường xuyên tham gia đầu tư “lướt sóng” các dự án tại khu vực quận Hà Đông và quận Long Biên) cho biết, lợi nhuận từ thị trường địa ốc ở thời điểm này gần như bằng 0, bởi các đợt bung hàng sau của chủ đầu tư luôn có mức giá bằng, hoặc thấp hơn so với các đợt trước.

Tại những thời điểm thị trường sôi động, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới thường công bố giá bán (góp vốn) đợt sau cao hơn đợt trước để những người mua trước “đẩy hàng” có lợi nhuận sau mỗi đợt mở bán của chủ đầu tư. Tuy nhiên, thị trường hiện nay không còn dễ dàng như vậy. Càng những đợt bán hàng sau, chủ đầu tư càng đưa ra các gói khuyến mãi “khủng” nhằm kích thích nhu cầu thị trường.

Chính điều này đã triệt tiêu kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư cá nhân đầu tư theo kiểu lướt sóng.