Người nước ngoài sở hữu đất: Đúng luật, nhưng lo!

Thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân nước ngoài đã “lách luật” dưới nhiều hình thức để mua và sở hữu đất tại một số địa phương. Nhiều DN, trong đó phần lớn là DN nước ngoài sử dụng nhiều chiêu thức tinh vi để sở hữu đất tại các khu vực nhạy cảm làm dấy lên điều quan ngại về an ninh, quốc phòng, gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Thâu tóm hàng trăm lô đất

Đơn cử, tại TP. Đà Nẵng, gần 2 năm nay, nhiều người Trung Quốc với nhiều chiêu thức lách luật để sở hữu quyền sử dụng đất tại các dự án đất nền ven biển. Nhiều nhà đầu tư người Trung Quốc lợi dụng kẽ hở của Luật Đầu tư 2014 trong việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của các DN Việt để sở hữu đất.

Theo ông Trần Văn Sơn, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Đà Nẵng, bằng việc góp vốn, mua cổ phần rất nhỏ tại các DN hoặc dự án… nhiều người Trung Quốc đã có thể trở thành nhà đầu tư, sử dụng đất tại Việt Nam.

Thực tế, hiện biệt thự sân bay Nước Mặn (Quận Ngũ Hành Sơn - Đà Nẵng) có 246 lô đất thuộc quyền sở hữu của 7 DN; 26 cá nhân có nhiều lô đất (74 lô), và 95 lô đất do các cá nhân nhận chuyển nhượng.

Hiện Công ty TNHH TM Du lịch & dịch vụ V.N.Holiday đang sở hữu 24 lô đất thuộc khu vực này. DN có vốn điều lệ 40 tỷ đồng, trong đó ông/bà Li Jinan có quốc tịch Trung Quốc góp 19,2 tỷ đồng (tương đương 48% vốn điều lệ), còn lại 3 cổ đông Việt Nam chiếm 52%.

Hay như Công ty Diệp Phúc Lợi cũng có 17 lô đất. Vốn điều lệ của công ty này là 199,93 tỷ đồng, trong đó Công ty Harvest View Inc Limeted (Trung Quốc) góp hơn 84 tỷ đồng chiếm 42,35%.…

Ngoài những lô đất kể trên, cũng Đà Nẵng cấp đất cho Công ty Sliver Shores đầu tư một loạt khách sạn cao tầng tại khu vực sân bay Nước Mặn. Ngoài khách sạn Crowne Plaza đã hoàn thành, thì dự án khách sạn JW Marriott có quy mô 2 khu, mỗi khu 18 tầng đang trong quá trình xây dựng.

Theo các chuyên gia quân sự thì việc này đã “vô hiệu hóa” chức năng phòng thủ và tấn công của sân bay quân sự Nước Mặn, vì ảnh hưởng nhiều đến pháo phòng không và việc tác chiến tên lửa, cũng như che khuất đường cất cánh, hạ cánh của máy bay.

Luật còn nhiều kẽ hở

Không khó để người nước ngoài sở hữu đất tại Việt Nam. Theo phân tích của một chuyên gia luật, với những chiêu thức mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu DN, rồi sở hữu quyền sử dụng đất. Vấn đề này, không phải cơ quan chức năng không biết, nhưng vẫn “bó tay” vì luật cho phép.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 46, Nghị định 118/CP và Điều 26 Luật Đầu tư 2014 thì nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế trong nước không phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Cùng đó, Nghị định 139/2007/NĐ-CP quy định, trường hợp DN dự định thành lập có sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không quá 49% vốn điều lệ thì việc thành lập DN thực hiện theo quy định của Luật DN và Nghị định 88/2006/NĐ-CP của Chính phủ. Nghĩa là giống như đối với dự án đầu tư trong nước.

Theo chuyên gia này, người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam phải có dự án được duyệt và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới được phép hoạt động. Nhưng những DN nước ngoài được hình thành bằng cách góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của DN trong nước nên các cổ đông nước ngoài cũng giống như DN trong nước.

Điều đó nghĩa là họ đương nhiên trở thành chủ sở hữu các dự án và sử dụng đất mà không phải qua thẩm định của cơ quan chức năng, và không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Trên cơ sở đó, khi có đầy đủ tư cách pháp nhân, thì cổ đông được quyền sở hữu đất bởi pháp luật cho phép điều này. Cụ thể, về các hình thức sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam, Khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

Còn tại điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này, bao gồm DN có vốn đầu tư nước ngoài gồm DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, DN liên doanh, DN Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo ông Bùi Văn Tiếng, nguyên Trưởng Ban tổ chức Thành ủy Đà Nẵng, Chủ tịch Hội Khoa học lịch sử TP. Đà Nẵng, để diễn ra tình trạng trên và kéo dài là vấn đề đáng quan ngại mang tầm quốc gia, bộc lộ sự sơ hở của luật pháp Việt Nam, sự lỏng lẻo trong quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai. Điều đáng buồn hơn là sự vụ lợi, bất chấp lợi ích dân tộc của một bộ phận người Việt.

Theo các chuyên gia, bản chất của vấn đề là pháp lý của Việt Nam chưa lường hết được những phát sinh trong thực tế, hay nói cách khác là chính sách đi sau thực tiễn trong lĩnh vực đầu tư và sở hữu đất đai, tạo kẽ hở cho các nhà đầu tư nước ngoài tìm cách lách luật, sở hữu đất trái phép.

Nếu không giải quyết một cách quyết liệt, Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tình trạng người nước ngoài lách luật để sở hữu đất.