Nghịch lý “con gà và quả trứng” trong các khu đô thị

Trong bối cảnh mật độ dân số TP.HCM ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh được xem là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. Tuy nhiên, tại phía Nam, khá nhiều khu đô thị dù đã hoàn thành nhưng vẫn vắng bóng cư dân. Đâu là nguyên nhân và đâu là lời giải cho câu chuyện này?

Nghịch lý “dự án chờ dân, dân chờ tiện ích”

Trong những năm qua, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là với các địa phương lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ngày càng xuất hiện nhiều dự án khu đô thị có quy mô lớn. Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành nên các khu đô thị tập trung là cần thiết, song qua ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, đến nay, có khá nhiêu khu đô thị dù đã được hình thành nhưng vẫn chưa thu hút được cư dân về ở.

Tại thị trường Bình Dương, hàng loạt khu đô thị như Khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3, Khu đô thị Ecolake Mỹ Phước, hay như ngay cả với Thành phố mới Bình Dương, dù hầu hết nhà, đất ở đây đã có chủ, hạ tầng đường sá được đầu tư bài bản, nhưng vẫn vắng người ở.

Tương tự, tại Đồng Nai, khá nhiều khu đô thị cũng lâm vào tình trạng tương tự. Dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh ven Quốc lộ 51, tọa lạc tại xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai, có quy mô 45 ha, do Công ty cổ phần Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư từng một thời gây sốt trên thị trường Đồng Nai, với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, hiện nay, dù Dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có bóng một ngôi nhà nào. Kế bên Thung Lũng Xanh là Khu đô thị Tam An có quy mô 37,5 ha do Công ty Phát triển khu công nghiệp Sonadezi làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng tương tự.

Tuy nhiên, nhắc đến khu đô thị vắng người, Thành phố mới Nhơn Trạch vẫn được xem là “cái nôi”.Từ năm 1996, Dự án Thành phố mới Nhơn Trạch được Chính phủ phê duyệt và Nhơn Trạch được ví như “cánh tay nối dài” của TP.HCM. Thế là từ một vùng đất nông nghiệp thuần túy, Nhơn Trạch trở thành điểm đến của hàng loạt “đại dự án”. Song đến thời điểm hiện nay, hình ảnh mà chúng tôi ghi nhận được ở Nhơn Trạch vẫn không khác nhiều so với cách đây hơn 10 năm, vẫn với những khu đô thị vắng bóng người.

Chẳng hạn, Dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An có quy mô 237 ha, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh khá lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến ở. Hay như dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn, tọa lạc tại xã Phú Thạnh và Long Tân (thuộc huyện Nhơn Trạch) do Công ty cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư lên đến 6 tỷ USD, với tham vọng sẽ biến vùng đất có diện tích 942 ha thành một khu đô thị có quy mô dân số 150.000 người. Nhưng đến nay, người thì không thấy, mà nơi đây chỉ vùng đất bạt ngàn vẫn còn ngổn ngang.

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, nguyên nhân chính tạo nên “cái chết” chung của nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị ở phía Nam là bài toán về dân cư với mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ, cư dân muốn chủ đầu tư đầu tư tiện ích mới về ở, ngược lại, các chủ đầu tư lại cho rằng, phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích mới không lãng phí. Nghịch lý này đang như một vòng luẩn quẩn giống như câu chuyện con gà có trước, hay quả trứng có trước.

Lời giải nào cho nghịch lý “con gà và quả trứng”?

Theo phân tích của các chuyên gia, có nhiều lý do dẫn đến thực trạng một số khu đô đã được đầu tư nhưng không có dân về ở.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty Donaland nhận định, trên thực tế, ở mỗi khu vực, nhu cầu nhà ở luôn có, nhất là đối với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương có khá nhiều khu đông nghiệp, thu hút lượng cư dân khá lớn. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo được các dịch vụ tiện ích xã hội.

“Không chỉ với Đồng Nai hay Bình Dương, mà ngay cả với TP.HCM, nếu một dự án ở xa khu vực dân cư, không có các tiện ích thiết yếu như điện, đường, trường, trạm, chợ thì người dân vẫn không thể đến ở, dù có nhu cầu”, bà Tú chia sẻ.

Rút kinh nghiệm từ thực tế trên, gần đây, các nhà phát triển các dự án khu đô thị đã có sự thay đổi trong quan niệm đầu tư và bước đầu đã tìm được lời giải cho nghịch lý này. Đơn cử như dự án Khu đô thị Long Hưng tại TP. Biên Hòa do Công ty Donacoop làm chủ đầu tư.

Đây là dự án có quy mô khá lớn và là một trong những dự án tâm điểm của Đồng Nai, thu hút nhiều khách hàng về đây mua đất. Ngoài những yếu tố lợi thế sẵn có như giá đất còn “mềm”, dự án nằm liền kề trong khu dân cư hiện hữu, gắn với yếu tố sông nước..., còn có yếu tố quan trọng là chủ đầu tư đã đẩy mạnh việc đầu tư vào các dịch vụ tiện ích trong dự án.


Hiện trong Dự án Long Hưng, chủ đầu tư đã giao đất cho chính quyền địa phương xây dựng trụ sở UBND phường (đã đưa vào hoạt động). Trong dự án này, chủ đầu tư cũng đã xây dựng hệ thống trường học từ trường mầm non, cấp 1 đến cấp 3, công viên và đang tiến hành xây dựng hệ thống trung tâm thương mại và nhiều dịch vụ tiện ích khác. Chính vì vậy, hiện nay có khá nhiều cư dân sau khi mua đất đã về xây nhà để ở.

Một nhà phát triển các dự án khu đô thị tiên phong trong đầu tư tiện ích để đưa dân về nữa hiện nay là Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG Group).

Theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG, khi phát triển một dự án, LDG luôn đặt mình vào vai khách hàng để đặt ra các mục tiêu xây dựng dự án. Do đó, các dự án khu đô thị do LDG đầu tư luôn được đầu tư các tiện ích. Đơn cử như Dự án Khu du lịch Thác Giang Điền tại Trảng Bom, hiên không chỉ là nơi để cư dân ở với đầy đủ các tiện ích, mà còn là một điểm đến về du lịch của cả khu vực này. Hay tại dự án Khu đô thị The Viva City, liền kề với Khu du lịch Giang Điền, LDG đã xây dựng nhà sẵn tiện ích.

Cụ thể, mới đây, LDG đã khởi công Tung tâm thương mại Viva Square nằm trong dự án. Viva Square là Trung tâm thương mại kết hợp mô hình kinh doanh truyền thống và hiện đại đầu tiên tại Trảng Bom liền kế TP. Biên Hòa, được xây dựng khối nhà trung tâm gồm 1 trệt 1 lầu với khoảng 620 đơn vị sản phẩm đa dạng diện tích.

Theo bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty Phúc khang, doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư các khu đô vùng ven, trong đó có dự án Làng Sen Việt Nam tại Long An được đánh giá là khá thành công, nguyên nhân chính yếu nhất khiến nhiều khu đô thị không đưa dân về ở hiện nay là do cư dân muốn chủ đầu tư đầu tư tiện ích họ mới về ở, ngược lại các chủ đầu tư lại cho rằng phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích

“Khi đầu tư dự án Làng Sen Việt Nam, Phúc Khang đã dành hẳn lõi trung tâm để phát triển hàng loạt các dịch vụ tiện ích như không gian sinh hoạt cộng đồng, Công viên văn hoá Bách Việt, với dải thương mại Cửu Long - Sông Hồng mô phỏng kiến trúc đặc trưng của các vùng miền, cùng hình ảnh cây đa, bến nước, mái hiên của phố cổ Hội An, hay văn hoá trên bến dưới thuyền của người dân Nam Bộ. Chính vì vậy, hiện dự án Làng Sen Việt Nam không chỉ thu hút người dân về đây ở, mà còn là điểm đến của những người dân khu vực đến tham qua”, bà Mẫu cho biết.

Từ thực tế đó, theo bà Mẫu, muốn giải được bài toán vắnng người ở các khu đô thị, các chủ đầu tư phải tiên phong trong câu chuyện đầu tư tiện ích cho dự án. Để làm được điều nay, cũng rất cần có sự hỗ trợ của Nhà nước. Trong đó, có giải pháp khi một doanh nghiệp đầu tư khu đô thị bắt buộc phải dành 20% nguồn vốn để đầu tư vào tiện ích, có thể phần vốn 20% này được Nhà nước hỗ trợ lãi suất cho các chủ đầu tư. Nếu điều này được thực hiện, sẽ khắc phục được nghịch lý “con gà và quả trứng” ở các khu đô thị hiện nay.