Nghịch lý BĐS Việt Nam và nghi vấn rửa tiền

Dòng tiền đổ vào BĐS trung và cao cấp theo hình thức đầu tư, ảo hóa giá trị thật của các sản phẩm sẽ bơm căng thêm bong bóng BĐS.

Lại thêm một năm thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có những dấu hiệu đi ngược quy luật. Tại thị trường TP.HCM, HoREA ghi nhận, phân khúc nhà ở bình dân vẫn tiếp tục lép vế so với phân khúc cao và trung cấp, chỉ chiếm 24,7% thị trường.

Khoảng giãn cách có thể ngày càng rộng hơn khi số lượng nhà ở thuộc phân khúc này đã giảm 4,4% so với năm 2017.

Báo cáo của doanh nghiệp tư vấn BĐS CBRE hé lộ thêm nhiều thông tin mới. Theo đó, năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. Quả thật, đây là một cảnh báo không thể bỏ qua đối với bất cứ thị trường nào.

Đầu tiên và có lẽ quan trọng nhất là tính ổn định của thị trường. Lý thuyết tháp nhu cầu của Maslow áp dụng trong việc sở hữu BĐS ở Việt Nam trở nên lạc lõng, đồng nghĩa với đó là nghịch lý người giàu có dăm ba cái nhà chục tỷ, người nghèo chen chúc nhau trong một căn hộ chỉ vài chục m2.

Nét phác thảo về sự bất bình đẳng xã hội, hay trực tiếp hơn chuyện 210 người siêu giàu Việt Nam năm 2014 có tổng tài sản lên tới 20 tỷ USD, chiếm 12% GDP cả nước thêm đậm nét.

Liên quan trực tiếp đến lĩnh vực BĐS, số đông “thượng đế” sẽ bị bỏ rơi. Tương tự như một nền kinh tế dựa vào sự phát triển nóng của BĐS sẽ là người khổng lồ với đôi chân đất sét, BĐS chỉ dựa trên số ít người trung lưu và giàu có sẽ chẳng khác gì một quả bóng bay có thể xịt bất cứ lúc nào.

Đáng nói hơn, theo HoREA, tình trạng trên có thể có nguyên nhân từ cách quản lý của chúng ta.

Cụ thể, việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản. Có quá nhiều căn cứ để củng cố tính xác thực của mối lo ngại này.

Việt Nam vẫn đang chịu cơn đau đầu triền miên từ vấn nạn tham nhũng. Ở chiều rộng, tham nhũng được nhận diện từ cổng bảo vệ cho tới những đại dự án hàng chục ngàn tỷ đồng.

Trực diện hơn, theo một thống kê công bố tháng 11/2017, trong 10 năm, số thiệt hại do tham nhũng là hơn 59.750 tỷ đồng và 400 ha đất, nhưng chỉ thu hồi được 4.676 tỷ đồng và 216 ha đất, xấp xỉ 10%.

Đã có những con số hàng tỷ USD được người Việt chuyển ra nước ngoài để du học, chữa bệnh và cả sở hữu BĐS ở nước ngoài. Đồng thời, có thể cũng đã có rất rất nhiều tỷ đồng được dùng theo cách đó tại Việt Nam.

Mặt khác, nghiên cứu của nhóm tác giả Fullbright cho thấy, quy mô kinh tế ngầm đang chiếm tới 20-30% GDP. Ngoài khu vực kinh tế hộ gia đình, phải kiểm đếm trong nhóm này những hoạt động kinh tế phi pháp như mại dâm, đánh bạc, buôn bán ma túy…

Còn nhớ, trong đại án đánh bạc nghìn tỷ ở Phú Thọ, chỉ riêng Phan Sào Nam đã bị kê biên 2 căn nhà trị giá hơn 12 tỷ đồng và phong tỏa 13 hợp đồng mua căn hộ trị giá gần 140 tỷ đồng. Tảng băng chìm chắc chắn sẽ đồ sộ hơn rất nhiều.

Đã có những dấu hiệu khiến các vị chuyên gia kinh tế giàu tâm huyết lo ngại về sự hình thành bong bóng BĐS. Dòng tiền đổ vào BĐS trung và cao cấp theo hình thức đầu tư, làm ảo hóa giá trị thật của các sản phẩm sẽ bơm căng thêm vào quả bong bóng nguy hiểm này.

Sẽ là nỗi bất công chồng chất đối với nhóm người thu nhập thấp đang chiếm đại đa số trong xã hội nếu việc rửa tiền qua hình thức này bị lơ là, bởi khi bong bóng vỡ tan, lại chính họ là những đối tượng cơ cực nhất. Mối lo phải được giải tỏa, nguy cơ phải được ngăn chặn, vấn đề là chúng ta cần làm như thế nào?

Thứ nhất, cần giám sát chặt chẽ các giao dịch BĐS. Điều này thể hiện ở ba khía cạnh: quản lý giá trị thực của sản phẩm và quản lý dòng tiền và nguồn tiền tham gia vào giao dịch BĐS. Đặt trong bối cảnh giao dịch tiền mặt vẫn chưa thể bị thay thế, đây có phải là những nhiệm vụ bất khả thi?

Từ 5-6 năm trở lại đây, sự chênh lệch giữa giá gốc và giá bán tới tay người sở hữu BĐS là hiện tượng phổ biến trên thị trường. Phần tiền nằm ngoài sổ sách bao gồm lãi đầu tư và có thể cả việc rửa tiền vẫn là một bí ẩn khó dò và khi nó liên quan tới quyền lợi của cả người mua và người bán, những người biết sự thật không đời nào hé lộ sự thật chỉ để thực hiện trách nhiệm công dân.