Nghị quyết xử lý nợ xấu khơi thông thị trường bất động sản?

Nghị quyết Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được kỳ họp thứ ba Quốc hội Khóa XIV thông qua (có hiệu lực từ ngày 15/8/2017) kỳ vọng sẽ giúp khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt với những dự án đã "trùm mền" nhiều năm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị quyết Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi tắt là Nghị quyết) góp phần làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động các dự án bất động sản đã bị thế chấp, đã bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua.

Cơ hội cho 500 dự án hồi sinh

Thực tế cho thấy, khoảng 70% tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng gắn liền với bất động sản, trong đó có những dự án thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc thí điểm cho phép các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản theo Điều 10 của Nghị quyết sẽ góp phần đáng kể vào tiến trình xử lý "cục máu đông nợ xấu" của nền kinh tế.

Trên cơ sở Nghị quyết này, HoREA đang kiến nghị Quốc hội xem xét, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại Điều 10 của Nghị quyết nhằm giải quyết tình trạng ì ạch, "án binh bất động" của nhiều dự án trong thời gian qua.

Theo thống kê của HoREA, trên địa bàn TP.HCM có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, đây là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho" nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA chia sẻ trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2017 rằng, một trong 5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản.

Bởi, pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng, nhưng để đáp ứng được các điều kiện này, hiện doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để thực hiện trình tự thủ tục, từ khâu xác định giá đất, giải phóng mặt bằng, cho đến khi có quyết định giao đất.

Do vậy, quy định hiện hành chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng, mua bán dự án.

Nếu áp dụng cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng như Điều 10 của Nghị quyết sẽ không chỉ "cởi trói" được 500 dự án "trùm mền" mà còn tránh được tình trạng dự án rơi vào "nợ xấu", đồng thời nên xem đây là việc kinh doanh bình thường của doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề trên, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành bày tỏ quan điểm, kiến nghị của HoREA được xem là giải pháp tích cực góp phần giảm nợ xấu (liên quan đến bất động sản), tạo điều kiện lưu thông vốn trong nền kinh tế. Song, để tránh những hệ lụy khi mở rộng phạm vi xử lý nợ xấu cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ bên nhận chuyển nhượng (bên mua), cụ thể về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án.

Điều này nhằm ngăn tình trạng chuyển nhượng lòng vòng để hưởng chênh lệch nhưng cuối cùng dự án vẫn đứng yên. Thêm nữa, trong trường hợp dự án về tay chủ mới, song hạn chế về mặt năng lực sẽ dễ dẫn đến tình trạng "nợ nuôi nợ", bởi ngoài vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động của khách hàng thì vốn vay từ các tổ chức tín dụng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu vốn triển khai dự án bất động sản .

Ông Võ Trí Thành đồng thời nhấn mạnh việc mở rộng chuyển nhượng tài sản bất động sản cũng cần quy định rõ trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia, nhằm giải quyết triệt để các vấn đề phát sinh (nếu có).

Phải xử lý cả phần "gốc"

Nhìn nhận về tác động của Nghị quyết, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/8/2017.

Về mặt lý thuyết, Nghị quyết mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp cận tài sản thế chấp là bất động sản dễ dàng hơn trước, với cơ chế mua bán theo giá thị trường - từng được xem là rào cản trong vấn đề mua bán nợ xấu trong thời gian qua.

Bởi, theo các chuyên gia kinh tế, không chỉ doanh nghiệp trong nước mà nhà đầu tư ngoại cũng có mối quan tâm đặc biệt đến các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, công ty mua bán, xử lý nợ, vấn đề là giá bao nhiêu.

Song, việc "hồi sinh" các dự án bất động sản ngưng triển khai nói chung và tài sản thế chấp là dự án bất động sản nói riêng không chỉ dừng lại ở phạm vi bán cho ai, bán cái gì, bán giá bao nhiêu mà còn phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường.

Theo phân tích của một chuyên gia tư vấn đầu tư có nhiều năm làm việc với các tổ chức tài chính nước ngoài thì thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là phân khúc nhà ở luôn được nhà đầu tư đánh giá còn nhiều tiềm năng để tham gia. Tuy nhiên, với những gì đã xảy ra trong giai đoạn từ 2006 - 2012, nhà đầu tư ngoại hiện đang khá thận trọng với thị trường bất động sản, nhằm giảm thiểu tối đa những rủi ro.

Chuyên gia tư vấn đầu tư này cũng cho biết, trong số các yếu tố để nhà đầu tư ngoại đưa ra quyết định M&A dự án hay hợp tác đầu tư, tiên quyết vẫn là vấn đề pháp lý, từ việc hoàn thiện đền bù, giải tỏa, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng, sau đó là đo lường khả năng đón nhận của thị trường để tính toán hiệu quả đầu tư mà dự án đem lại trước khi đi đến quyết định cuối cùng.

Thời gian qua, các dự án nhà ở thu hút được nhà đầu tư ngoại thường là "đất sạch", các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính với nhà nước đã hoàn chỉnh, khi đó, nhà đầu tư nước ngoài mới giải ngân vốn triển khai, phát triển dự án hoặc thực hiện M&A toàn bộ dự án. Điều này cũng giống như việc xây nhà ở xã hội, dù nhu cầu của thị trường rất lớn nhưng không phải khu nhà nào cũng đạt thanh khoản tốt, mà chỉ những công trình được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có hạ tầng kết nối thuận lợi mới đảm bảo về mặt đầu ra.

Điều 10 của Nghị quyết Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng quy định việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản quy định:

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp đã được thụ lý chưa giải quyết hoặc đang giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền về quyền sử dụng đất; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.