Ngao ngán nhà ở xã hội

Thiếu quỹ đất, thiếu nguồn vốn đầu tư… là những tồn tại cơ bản nhất trong số hàng loạt khó khăn khiến việc phát triển nhà ở xã hội khó “hút” chủ đầu tư và vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Chủ đầu tư liệt kê “rào cản”

Đại diện Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho rằng, quy trình, thủ tục liên quan đến quá trình thiết kế, lập dự án và thực hiện dự án phức tạp, tốn nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là khâu thẩm định, xác định giá thành, quyết toán dự án cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà.

“Xét về hiệu quả đầu tư, quy định lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư được xem là mức thấp so với các dự án nhà ở thương mại cũng như để bù đắp rủi ro. Trong thực tế, có những dự án phải kinh doanh ở mức giá đem lại lợi nhuận thấp hơn cả quy định để đảm bảo khả năng chi trả của người thu nhập thấp, chưa kể tiến độ huy động vốn chậm và thời gian thu hồi vốn lâu hơn so với các dự án nhà ở thương mại”, vị đại diện này cho hay.

Ngoài ra, đại diện HUD còn cho rằng, yêu cầu phải giữ lại tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê với thời gian tối thiểu 5 năm càng tạo ra khó khăn cho các chủ đầu tư dự án NOXH do đã ảnh hưởng nặng nề đến hiệu quả dự án, vốn thấp lẫn chỉ tiêu luân chuyển và thu hồi vốn.

Đồng tình với những ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành còn chỉ ra thêm một số “rào cản” khác khi phát triển NOXH. Đó là, chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định nên họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

“Sự thiếu hụt về nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng hạn chế, nhất là hiện nay cá dự án chủ yếu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhưng nguồn vốn của trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn”, ông Đực nói.

Đặc biệt, theo vị Phó giám đốc địa ốc Đất Lanh, nguyên nhân cơ bản nhất là thiếu quỹ đất dành cho NOXH, mà sự thiếu hụt này xuất phát từ công tác quy hoạch.

“Theo quy định, 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở phải được dành cho NOXH nhưng thực tế quy định này rất bất hợp lý, không mang tính khả thi”, ông Đực cho hay.

“Hiến kế” gỡ khó cho NOXH

Phó Giám đốc Địa ốc Đất Lành cho rằng, cần cho phép mở rộng mô hình NOXH theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Doanh nghiệp đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như NOXH, được miễn giảm tiền sử dụng đất, khi đó giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn NOXH.

Liên quan đến quỹ đất dành cho NOXH, chia sẻ tại hội thảo: “Cơ chế chính sách và giải pháp về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp”, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, mặc dù quy định phải dành đất 20% cho NOXH nhưng chủ đầu tư tìm mọi cách không thực hiện đúng quy định. Trong khi cơ quan chức năng thiếu kiểm tra, đôn đốc xử lý nên quỹ đất này thường đạt rất thấp hoặc không có vì diện tích này trong dự án lại nằm ở vị trí chưa đền bù giải tỏa.

Theo ông Hùng, có 2 nguồn đất lớn cần nghiên cứu quyết định để dành quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ nhất, đất tại khu chung cư cũ cần phá dỡ xây dựng lại cần được đối xử như NOXH theo quy hoạch thành khu đô thị nén: dưới là nhà phố thương mại, bán theo giá thị trường và một phần ưu tiên tái định cư cho các căn hộ đang buôn bán ở tầng 1, trên là các căn hộ 25- 45m2 dành cho người thu nhập thấp.

Thứ hai là đất nhà máy, công sở, theo ông Hùng nên chuyển một phần sang đất xây dựng NOXH trong quy hoạch. Cả hai loại trên chỉ phân phối cho người thu nhập thấp đang sống trong phường, lân cận có dự án để không làm tăng mật độ dân số.

Liên quan đến nguồn vốn, đại diện HUD cho rằng, cần có nguồn vốn ưu đãi được phân bổ cụ thể từ khâu lập kế hoạch ngân sách hàng năm cũng như cam kết ưu đãi về tài chính cụ thể đối với từng dự án để có thể khuyến khích các chủ đầu tư tham gia.

Nhiều ý kiến kiến nghị, nên nghiên cứu phương án trích GDP cho việc phát triển nhà ở , tương tự như quy định dành % dành cho nghiên cứu khoa học hoặc dành ngân sách nhà nước cố định 5 năm, hàng năm cho phát triển nhà ở.