Ngại ngần nhà giá rẻ, quên giấc mơ người nghèo?

Nhiều nghi ngại trong việc cho phép đầu tư loại hình bất động sản nhà ở giá rẻ. Vậy vướng mắc cần được hóa giải nằm ở đâu?

Hẳn phải có lý do nên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới kiên trì đến vậy với các đề xuất xây dựng căn hộ dưới 45m2 cho người thu nhập trung bình thấp và xây nhà cho thuê giá 3-5 triệu đồng/tháng.

Quá tam ba bận, vào giữa tháng Giêng năm 2018, sau 2 lần bị TP.HCM thẳng thừng từ chối, HoREA tiếp tục kiến nghị cho phép căn hộ 25m2 tồn tại ở một số khu vực phù hợp, với tỷ lệ hợp lý tùy điều kiện cụ thể của địa phương.

Mới đây nhất, ngày 17/3/2018, Hiệp hội này kiến nghị TP.HCM có cơ chế, chính sách phát triển dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ giá rẻ khoảng 3-5 triệu/tháng. Vậy HoREA đang vì quyền lợi của ai?

Sẽ không hoàn toàn thuyết phục nếu nói hiệp hội nghề nghiệp này đặt lên hàng đầu quyền lợi của hàng trăm ngàn người dân nhập cư mưu sinh tại thành phố. Đành rằng nhu cầu nhà ở (bao gồm cả nhà cho thuê giá rẻ) với những đối tượng này là có thật, thậm chí đó còn là niềm mơ ước chưa bao giờ nguội lạnh của họ.

Dù thế, chuyện người bán hàng ‘thương’ thượng đế không mua được hàng tốt giá rẻ, trong bất cứ hoàn cảnh nào cũng đều dễ bị coi là… chuyện cổ tích.

Có lẽ, cần phải nhìn thẳng hơn vào sự thật! Như bất cứ hiệp hội nghề nghiệp nào, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phải coi quyền lợi của các hội viên là một trong những ưu tiên trong hoạt động của mình.

Khi nhóm đại gia có những ưu thế vượt trội về vốn, quan hệ, thông tin… phân khúc nhà thương mại trung và cao cấp đương nhiên nằm chủ yếu trong tay họ.

Miếng bánh nhiều bơ sữa của thị trường bất động sản này đã có thời điểm mang lại siêu lợi nhuận vài trăm phần trăm, đến mức có dự án là có thể vay ngân hàng, khiến tình trạng gần như ‘tay không bắt giặc’ tồn tại không khác gì việc đầu tư xây dựng đường theo hình thức BOT.

Những năm gần đây, sức mua của nhà thương mại trung và cao cấp có vẻ như đã hạ nhiệt. Bi quan hơn, đã có những dự báo về sự đổ vỡ của phân khúc này, khi lượng giao dịch giảm và nhà đầu tư trung gian không còn trường vốn để tiếp tục gom mua chờ bán lại.

Thế nhưng, tỷ suất lợi nhuận dù bị giảm nhưng mức sinh lời giữa hai nhóm đầu tư được một vị chuyên gia bất động sản áng chừng vào khoảng 8:1 (nghĩa là, nếu một m2 nhà thương mại trung và cao cấp lãi 30-40 triệu thì mức sinh lời tương ứng ở phân khúc giá rẻ chưa tới 5 triệu).

Ngoài sự khác biệt về tập khách hàng, khả năng thâu tóm những khu đất vàng, nơi mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ có mơ cũng không thấy, được cho là nguyên nhân chính dẫn tới kết quả kinh doanh nói trên.

Nói như một vị chuyên gia bất động sản, khi vẫn có thể khai thác nhóm thượng đế giàu có, hệ quả tất yếu là người dân đỏ mắt mà vẫn không tìm được nhà giá rẻ.

Trong bối cảnh này, đối với các tiểu gia, trung gian bất động sản, làm nhà cho người thu nhập trung bình thấp là một lựa chọn nhiều hứa hẹn. Thứ nhất, đã có một doanh nghiệp mạnh dạn làm nhà cho thuê giá rẻ và thắng lớn.

Điều này chứng tỏ nhu cầu đối với loại sản phẩm vừa túi tiền này là có, thậm chí tương đối dồi dào. Thu lãi ít nhưng tập khách hàng đông, đương nhiên, con mắt kinh doanh không dại gì bỏ qua.

Thứ hai, đôi giày này vừa chân với họ. Khó có thể huy động những khoản vốn lên tới cả ngàn tỷ để đấu giá đất vàng, cũng không có cơ hội tiếp cận thông tin quy hoạch để… chạy chỗ, những tiểu gia, trung gia bất động sản đầu tư xây dựng ở những khu đất không quá xa trung tâm TP.HCM, dùng hết khả năng để hạ giá thành xây dựng, đảm bảo bán cho người dân ở mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2, thu lãi từ 2-3 triệu/m2. Được như thế đã đủ để tồn tại trong điều kiện kinh tế khó khăn.

Thứ ba, như đã phân tích ở trên, nhà giá rẻ không phải lựa chọn đầu tư sinh lời nhất, vì thế chưa được các vị đại gia mặn mà. Cơ hội sẽ thuộc về nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, trước khi các vị đại gia ‘hết nạc vạc đến xương’.

Trái với kỳ vọng của các nhà đầu tư, phản ứng của TP.HCM cho thấy, họ chưa đồng tình với hình thức căn hộ giá rẻ này. Nhìn vào mặt tích cực, khi đã ổn định nhà cửa, người dân sẽ an tâm lao động, cống hiến cho doanh nghiệp và yên tâm đầu tư tạo nên một nguồn lực nhất định cho thành phố.

Bản thân các doanh nghiệp bất động sản làm ăn sinh lời cũng sẽ có những đóng góp ngược lại cho ngân sách. Quan trọng hơn cả, tín dụng dôi dư trong nhóm dân cư thu nhập trung bình thấp tuy nhỏ nhưng ‘góp gió thành bão’, nếu huy động được nguồn lực này, con số tổng không hề khiêm tốn.

Đó là chưa kể, khi thị trường bất động sản nóng lên, nó sẽ kéo theo sự phát triển của các ngành kinh doanh như vật liệu xây dựng, đồ gỗ, nội thất… Cần nhắc lại rằng, theo chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành, lĩnh vực bất động sản cùng các hoạt động kinh doanh liên quan thể hiện khoảng 20% GDP của một quốc gia.

Không thể nói các nhà quản lý đã không lắng nghe và thấu hiểu giấc mơ ‘an cư lạc nghiệp’ của hàng trăm ngàn người dân. Nhưng vì sao họ ngần ngại? Trong các văn bản từ chối chính thức, lý do được đưa ra là nhà giá rẻ “làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành phố hiện đang bị quá tải”.

Quả thật, đây là một mối lo chính đáng. Rõ ràng, dù việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh xá, khu vui chơi… là yêu cầu bắt buộc với các dự án nhà thương mại, các nhà kinh doanh lọc lõi thường rất muốn làm ngơ yêu cầu này.

Gánh nặng sẽ đổ lên vai các nhà quản lý và đương nhiên, khi chưa tìm được nguồn lực thu xếp vấn đề này, cái lắc đầu với nhà diện tích nhỏ có thể từ lý do này.

Mặt khác, khó có thể yêu cầu các doanh nghiệp theo đuổi việc làm nhà giá rẻ phải đáp ứng đầy đủ các nhóm hạ tầng trên. Đơn giản bởi khi đó, giá nhà không còn rẻ như kỳ vọng nữa. Có thể thấy, việc TP.HCM liên tiếp từ chối đề xuất nhà thương mại dưới 45m2 là dễ hiểu.

Câu hỏi có lẽ nên được đặt ra ở đây là làm thế nào để hài hòa được lợi ích ba bên: nhà đầu tư bất động sản, người dân và các nhà quản lý? Sự quá tải trong hệ thống hạ tầng TP.HCM hiện nay đã chứng tỏ một sự thật rằng, hàng trăm ngàn người lao động đang ‘ngụ cư’ ở thành phố này vẫn phải bằng cách này hay cách khác đáp ứng nhu cầu tối thiểu của các thành viên trong gia đình.

Vậy thì, đối với các nhà quản lý, thay vì né tránh, hãy đối diện thẳng với vấn nạn này, sắp xếp phương án xử lý và hiện thực hóa chúng trong các quy hoạch chi tiết của thành phố. Từ đó, các nhà quản lý có thể định ra các phân khu được xây nhà giá rẻ cùng với những điều kiện cụ thể để tiếp cận với hạ tầng này. Đây chắc chắn không phải nhiệm vụ bất khả thi.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, thay vì đưa ra những thuyết trình về sự cần thiết của phân khúc nhà trung bình thấp này, hãy đưa ra những luận chứng rõ ràng hơn và những tham vấn cụ thể. Như người xưa từng tâm tâm niệm niệm, nói phải củ cải cũng nghe.

Và với những thượng đế đáng mến, tất nhiên, họ chẳng có lựa chọn nào ngoài chờ đợi. Nhưng có thể tin rằng, họ sẽ không phải chờ đợi trong vô vọng.