Năm 2014 không phải thị trường của giới đầu cơ

Năm 2014 là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản sẽ bước sang một trang mới sáng sủa hơn.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2014, ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty AZ Việt Nam đã chia sẻ với chúng tôi về thị trường năm 2013 và những nhận định cho năm 2014.

* Qua một năm với nhiều biến động, ông có đánh giá gì về thị trường BĐS năm 2013?

Ông Phạm Đức Toản: Thị trường BĐS năm 2013 có những chuyển biến với 2 thái cực rõ rệt, những tháng đầu năm và cuối năm. Đầu năm 2013 thị trường gần như là điểm đáy, hiện tượng giao dịch, chào bán và thi công ở các dự án gần như đình trệ, thị trường gần như là một màu đen. Đến giữa 2013, bắt đầu thị trường có chuyển biến, lúc này thị trường có tác động từ nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố chính sách, tâm lý người mua, vận động của các doanh nghiệp có sự thay đổi.

Một số dự án bắt đầu khởi động lại, một số dự án đã giao dịch trở lại. Bắt đầu từ phân khúc nhà giá rẻ sau đó lan tỏa sang một số phân khúc khác đối với các dự án sắp hoàn thiện, có vị trí tốt, tiến độ thi công tốt và chủ đầu tư có uy tín thì lượng quan tâm của khách hàng rất lớn. Bằng chứng là đã có những dự án bán hết ngay sản phẩm khi tung bán ra thị trường.

Thị trường 2013 được xem như là thị trường của căn hộ chung cư sắp hoàn thiện. Đất nền thì cũng chỉ là những dự án đi vào sử dụng được mới hút được khách hàng. Có những dự án mặc dù giá giảm khá sâu nhưng khách hàng cũng quay lưng.

Đến cuối 2013, đầu 2014 thị trường khá khởi sắc, chủ đầu tư rất hào hứng khởi động lại dự án. Có nhiều yếu tố giai đoạn này khiến nhiều dự án triển khai từ sự hỗ trợ của ngân hàng, lãi suất và chính sách. Chuyển đổi dự án, gói 30 nghìn tỷ, đặc biệt là cơ cấu lại diện tích căn hộ đã tạo động lực lớn,..

Tuy nhiên, xét tình hìnhtối vẫn là chủ đạo trên thị trường, chủ đầu tư thực sự rất khó khăn trong vấn đề tìm nguồn vốn để triển khai dự án. Vấn đề ở đây đúng là “con gà, quả trứng”, chủ đầu tư và khách hàng luôn giằng co nhau.

Chủ dự án thì yêu cầu khách hàng nộp tiền vào dự án mới thi công tiếp, còn khách hàng thì lại yêu cầu chủ đầu tư xây dựng thì họ mới nộp tiền. Trong khi năng lực của chủ đầu tưđa phần là đầu tư dàn trải, nguồn lực bị phân bổ, để triển khai dự án phần lớn họ dùng đòn bẩy nhiều, thu hút vốn trước, huy động trước người mua và vay ngân hàng.

Trong giai đoạn vừa qua, nếu chủ đầu tư nào vay ngân hàng nhiều thì thực sự rất nguy hiểm vì hoàn toàn có thể hoãn binh được với khách hàng mua nhưng với ngân hàng thì cực kỳ khó bởi bắt buộc phải thanh toán nợ, hoặc cơ cấu lai nguồn nợ.

* Vậy ông có nhận định gì cho thị trường năm 2014?

Ông Phạm Đức Toản: Cuối 2013 và đầu 2014, tôi nghĩ là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản sẽ bước sang một trang mới sáng sủa hơn. Nhiều dự án sẽ khởi động lại, có một số dự án mới sẽ được khởi công mới từ một số đối tượng mới tham gia thị trường.

Sau khủng hoảng sẽ có môt bộ phận mới sẽ tham gia thị trường. Đa phần các tập đoàn, tổng công ty nhà nước sẽ dần rút khỏi thị trường, vì đầu tư ngoài ngành như dầu khí, điện lực,…bắt buộc phải thoái vốn khỏi BĐS. Khi đó họ sẽ bán cho các thành phần mới tham gia thị trường.

Thành phần mới đều là những đơn vị mạnh về tài chính, và cũng đã có bài học xương máu từ những DN đi trước nên họ cũng rất cẩn thận, bài bản hơn chứ không còn liều lĩnh như trước. Giai đoạn trước có thể nói là người người làm BĐS, nhà nhà làm BĐS. Tuy nhiên, tương lai tôi nghĩ  BĐS cũng chỉ là bộ phận của nền kinh tế, tỷ trọng cũng sẽ giảm dần đi, thay vào đó dịch vụ và sản xuất sẽ tăng lên ổn định nền kinh tế.

* Theo ông đánh giá, năm 2014 có cơ hội nào?

Ông Phạm Đức Toản: Trong khủng hoảng luôn là cơ hội cho những người nhạy bén, năng động, có tầm nhìn vượt thời gian. Rủi ro của người này cũng là cơ hội của người khác, chẳng hạn như rủi ro của chủ dự án vỡ nợ phải bán rẻ dự án cho người khác thì đó chính là cơ hội cho người mua được, cánh cửa đóng vào thì cũng có cánh cửa khác mở ra.

Năm 2014 có rất nhiều cơ hội, đặc biệt cho những DN có tiềm lực, những dự án phải chuyển nhượng lại, những sản phẩm bán cắt lỗ thì đó là cơ hội cho những người mạnh dạn đầu tư, nhìn trước được thị trường.

Tiếp nối năm 2013 năm 2014 phân khúc BĐS bán được  cho người tiêu dùng cuối, có nhu cầu nhà ở, đa phần là mua lần đầu, tổng giá trị dưới 2 tỷ sẽ sôi động tùy theo vị trí. Do vậy 2014 không phải thị trường của giới đầu tư, đầu cơ ngắn hạn, tất nhiên dài hạn thì vẫn có thể đầu tư.