Mượn tay ngân hàng soi pháp lý dự án

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách soi pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu.

Thông thường, khi nhận được đề xuất vay vốn của khách hàng, các ngân hàng sẽ rà soát tính pháp lý của dự án như đã đủ điều kiện mở bán, có được bảo lãnh ngân hàng hay không. Trường hợp bị từ chối vay tiền, thì lý do cơ bản là pháp lý dự án chưa ổn. Vì dù rất cần cho vay, nhưng các ngân hàng cũng muốn né các dự án tiềm ẩn rủi ro, tránh nỗi lo nợ xấu.

Với các dự án được công bố là có bảo lãnh ngân hàng, người mua nhà cũng cần phải nắm trong tay chứng thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh cho căn hộ của mình. Để làm được điều này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng. Sau khi ký hợp đồng mua nhà, khách hàng cần yêu cầu ngân hàng nhận bảo lãnh dự án phát hành cam kết bảo lãnh cho mình.

Nếu là dự án đầy đủ pháp lý và chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, thì điều này là hoàn toàn có thể thực hiện được. Trường hợp chủ đầu tư hoặc các đơn vị môi giới chối quanh và không đồng ý cấp bảo lãnh riêng lẻ cho khách hàng, thì người mua nhà cần cân nhắc trước khi quyết định thực hiện giao dịch.

Người mua cần quan tâm đến các loại giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu dự án, quy hoạch 1/500, từ đó, rà soát với tình hình thực tế để tìm ra những điểm bất thường trước khi quyết định mua nhà hay không

Thông thường, để được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh với số tiền nhất định, thì chủ đầu tư phải có số tiền tương đương đặt tại ngân hàng, hoặc tài sản đảm bảo có giá trị gấp khoảng 1,3 lần. Theo nhiều chuyên gia, trong tình trạng chung là hầu hết các doanh nghiệp bất động sản thường đói vốn, thì điều này là rất khó khả thi. Do đó, việc bảo lãnh dự án đến nay vẫn chỉ mang tính hình thức.

Hiện nay, dù chưa có thống kê đầy đủ, nhưng theo các chuyên gia thì ở những dự án được bảo lãnh, do mất những chi phí nhất định nên các chủ đầu tư thường tăng giá bán sản phẩm và phần tăng thêm này người phải gánh chính là khách hàng. Không ít khách hàng nhận ra điều này và thay vì lựa chọn dự án có bảo lãnh, họ lại tìm đến những chủ đầu tư uy tín, hoặc đã từng mua hàng trước đó và thấy tin tưởng để mua sản phẩm với mức giá “thật” hơn.

Chia sẻ với phóng viên Đầu tư Bất động sản, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Ngay cả với các dự án nhận được sự bảo lãnh của ngân hàng thì phía ngân hàng cũng chỉ bảo lãnh về tiến độ dự án, chứ chất lượng và các vấn đề khác nảy sinh giữa người mua nhà và chủ đầu tư không được bảo lãnh. Cùng với vấn đề về giá, nhiều khách hàng đã chuyển hướng lựa chọn chủ đầu tư uy tín thay vì chọn dự án được bảo lãnh”.

Đã 2 năm kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đi vào thực tế (từ ngày 1/7/2015), đến nay, vẫn chưa có những đánh giá tổng thể, chính xác về tình hình, thực trạng triển khai công tác bảo lãnh của các ngân hàng cho dự án. Thậm chí, có trường hợp khách hàng mua nhà của dự án được bảo lãnh nhưng mãi không nhận được nhà, hoặc nhận được nhà thì chờ dài cổ vẫn chưa nhận được sổ đỏ.

Nguyên nhân chủ yếu của việc nợ sổ đỏ là do chủ đầu tư một mặt huy động vốn của khách hàng, mặt khác lại vay tiền ngân hàng để phát triển dự án (bằng cách thế chấp cả dự án). Khi tình trạng nợ đọng kéo dài, thì người mua chỉ biết chờ đến khi chủ đầu tư trả hết nợ mới có thể nhận được sổ đỏ.