M&A trong bất động sản 2012: Biết mình biết người

M&A được đánh giá là nhu cầu cấp thiết của thị trường BĐS Việt Nam khi thị trường đã trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng khiến cho phần lớn các doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án của mình.

Tổng giá trị thương vụ sáp nhập - mua bán (M&A) trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) trong 9 tháng đầu năm 2011 tại Việt Nam đạt 251 triệu USD, xếp thứ 3 chỉ sau các lĩnh vực hàng tiêu dùng và tài chính (nguồn: stoxplus.com, 2012).

Do vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, năm 2012 là năm được kỳ vọng cho sự nhộp nhịp của hoạt động mua bán và sát nhập, qua đó tăng tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh của thị trường BĐS trong những năm tới.

Theo nhận định của ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE, với những gì đã và đang diễn ra đối với thị trường BĐS Việt Nam thì M&A chính là nhu cầu cấp thiết.

Bằng chứng là thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng làm cho phần lớn các công ty phát triển BĐS không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án của mình. “Họ bắt buộc phải bán bớt một số dự án trong doanh mục đầu tư của mình để có thể tiếp tục thực hiện những dự án còn lại. Tái cấu trúc danh mục đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn.” - ông Marc Townsend lý giải.

Trong khi đó, một số ít doanh nghiệp có sức khỏe tài chính khá hơn tuy không quá bức bách về nguồn vốn nhưng cũng đã nhận ra rằng sự phát triển dự án một cách nhanh chóng thiếu định hướng, tập trung không còn phù hợp nữa.

Vấn đề mà họ cần phải làm là định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình là gì từ đó xác định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn.

Đối với loại doanh nghiệp này thì không chỉ cần hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệm phát triển dự án, đặc biệt trong ngành và phân khúc mục tiêu, am hiểu thị trường Việt Nam (chu kỳ thị trường, thu nhập và cách thức mua nhà của người dân, tín dụng BĐS …).

Đây là những mục đích rất tích cực cho thị trường và cũng là quy luật khách quan. Tuy nhiên, để có được sự thành công của một thương vụ hợp tác tại thị trường Việt Nam thì không phải là thuận lợi. Theo chuyên gia CBRE, có một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý “bán là thất bại”. Họ cho rằng ‘’bán’’ là mất thể diện nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Thậm chí có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng.

Một khía cạnh phổ biến khác là tính minh bạch của thông tin. Hầu hết các đối tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắc khe về việc này nên phía bán cần chuẩn bị dự án có pháp lý rõ ràng, đã đền bù giải tỏa, đã đóng tiền sử dụng đất…cũng như sẵn sàng cho các hình thức hợp tác: liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh, nhất là những đối tác đến từ các quốc gia phát triển như Nhật, Singapore hay Mỹ.

Bên cạnh đó, thường người bán rất sai lầm khi có thói quen chào mức giá mình mong muốn (hoặc đã từng mong muốn) cao hơn nhiều so với mức chấp nhận rồi sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng.

Như vậy, nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý (hay sau khi làm các tính toán cần thiết) sẽ không mất thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực thật thực sự không nhiều.

“Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán. Hoặc nhờ một tư vấn độc lập định giá.” – chuyên gia CBRE đưa ra lời khuyên.

Tóm lại, theo các chuyên gia, vì bất cứ lý do gì sau khi xác định cần phải bán thì chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác thành công, đây là mục tiêu quan trọng nhất.

Từ đó, chủ dự án có thể điều chỉnh thiết kế (nếu cần) để đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án, tăng tính thanh khoản và góp phần vào sự phát triển cho thị trường trong thời gian tới.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động