M&A bất động sản, cuộc chơi của những kẻ mạnh

Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản luôn được giữ “kín như bưng”, nhưng đằng sau nó, người ta vẫn thấy thấp thoáng hình ảnh các đại gia.

Dấu ấn đại gia

Đó là điều mà chúng tôi tổng kết được khi tìm hiểu thông tin về hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua.

Điển hình như vụ chuyển nhượng Dự án 36 Phạm Hùng (Cầu Giấy, Hà Nội). Đây là dự án khá lớn, có diện tích gần 3.600 m2, cao 35 tầng. Một chi tiết đáng chú ý là thị trường không hề biết gì về bên mua lại cho đến khi tòa nhà được trưng tấm biển mới mang tên FLC Group.

Tương tự như vậy, thời gian qua, có thể liệt kê những thương vụ “đình đám” khác như Tập đoàn Phát triển hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIPD) bỏ ra gần 10.000 tỷ đồng để mua lại Vincom Centre A của Vingroup; VinaCapital bán lại Khách sạn Legend Saigon, Sheraton Nha Trang và Movenpick Saigon; Novaland bỏ ra hơn 3.000 tỷ đồng để thâu tóm 3 dự án bất động sản tại TP. HCM; hay việc một tập đoàn tư nhân trong nước mua lại Khu nghỉ dưỡng Ana Mandara và An Lâm Ninh Vân Bay tại Khánh Hòa...

Những thông tin M&A dự án bất động sản phần nhiều chỉ bị “vỡ ra” khi 1 trong 2 bên là doanh nghiệp niêm yết buộc phải công bố thông tin theo luật định, hoặc buộc phải công bố cho cổ đông theo quy định, giống như trường hợp của FLC Group nói trên, hay Hoàng Anh Gia Lai trong ĐHCĐ thường niên vừa qua đã tiết lộ bán lại 1 dự án rộng 35 héc-ta với giá trị chuyển nhượng gần 1.100 tỷ đồng cho Tập đoàn Him Lam trước đó...

Gần đây nhất, theo nguồn tin của Đầu tư Bất động sản, Sohovietnam, một công ty chuyên tư vấn, môi giới mua bán dự án bất động sản đang tư vấn cho Tổng công ty Xây dựng Thanh Hóa mua lại Khu phức hợp Sky Park Residences tại quận Cầu Giấy, Hà Nội từ Licogi 16 với giá trị chuyển nhượng 143 tỷ đồng. Sohovietnam cũng tư vấn thành công thương vụ chuyển nhượng một dự án khách sạn 4 sao trên đường Cát Linh, quận Ba Đình với giá trị chuyển nhượng khoảng 150 tỷ đồng.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho biết, những giao dịch được công bố chỉ là phần nổi của tảng băng. Nhiều giao dịch mua bán dự án bất động sản diễn ra âm thầm.

Là số ít người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn M&A dự án bất động sản có quan điểm cởi mở với báo chí, ông Cần kể, có nhiều kỷ niệm trong đàm phán, trong đó, có những cuộc đến 3 giờ sáng.

“Người tư vấn cần hài hòa hai bên. Người bán có thể vùng vằng không bán nữa, người mua cũng có thể hờn dỗi không mua nữa, khi đó, nhà tư vấn phải ra tay, phân tích cho cả hai bên để đi đến thỏa thuận. Tôi cho rằng, để có giao dịch M&A thành công, quan trọng nhất vẫn là thiện chí hai bên”, ông Cần nói và cho rằng, tư vấn là một phần quan trọng của thị trường, để kết nối người mua, người bán nhằm đi tới giao dịch một cách thuận tiện, nhanh chóng.

Ông Cần tiết lộ lý do hoạt động M&A ít được thông tin rộng rãi, là do các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục, cũng như phải cân đo các số liệu tài chính, nên cả bên mua lẫn bên bán đều không muốn tiết lộ. Trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định, còn không chỉ đến khi nào hoàn tất thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường thì người mua mới công bố.

Tò mò

Chính vì hoạt động M&A các dự án bất động sản luôn “nửa kín, nửa hở”, nên lại càng dễ thu hút sự tò mò của dư luận. Mới đây Đầu tư Bất động sản được ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group “bật mí”, CEO Group chuẩn bị khởi công Khu nghỉ dưỡng Sonasea Villas & Resort với tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng tại Phú Quốc (Kiên Giang). Đây là dự án mà Công ty mua lại của CTCP Đầu tư và phát triển Phú Quốc.

Ông Bình cho biết, nếu xin hồ sơ lập dự án mới ở Phú Quốc, chắc chắn sẽ không có “cửa”. May mắn là khi CEO Group quyết định mở rộng đầu tư vào địa phương này năm 2010, ông Bình đã kết nối được với các cổ đông của CTCP Đầu tư và phát triển Phú Quốc. Doanh nghiệp này đang sở hữu 2 dự án gồm khu nghỉ dưỡng rộng gần 80 héc-ta ở Bãi Trường và khu sân golf ở xã An Thới rộng 150 héc-ta, nhưng các cổ đông là Việt kiều lúc đó không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và buộc phải bán lại dự án cho CEO Group.

Đây được xem là một động thái khá bất ngờ, bởi từ trước đến nay, CEO Group chỉ tập trung đầu tư và kinh doanh bất động sản ở Hà Nội, với một số dự án như Tháp văn phòng CEO Tower, Khu đô thị Sunny Garden City và Khu đô thị mới Chi Đông.

Từ trước đến nay, nhiều người vẫn nghĩ rằng, chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mới đủ tiềm lực để thâu tóm các dự án lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, những giao dịch mà người mua là nhà đầu tư nước ngoài rất khiêm tốn, mà chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước.

Trao đổi về vấn đề này, ông Cần tiết lộ, tham gia mua lại dự án, ngoài các nhà đầu tư nước ngoài, các đại gia trong nước, cũng có nhiều doanh nghiệp “mới lớn”, hoặc bắt đầu mon men đầu tư vào bất động sản. Trong số này, có không ít là những “đại gia tỉnh lẻ”.

Lãnh đạo các doanh nghiệp này sinh sống ở Hà Nội hoặc TP. HCM, nhưng kinh doanh thành công ở các tỉnh, thành khác, đến khi tích lũy được đủ tiền đã quay lại mua dự án ở Hà Nội và TP. HCM.

Tuy nhiên, ông Cần cũng thừa nhận, đúng là hoạt động M&A diễn ra khá nhộn nhịp trong thời gian qua và cũng đã có nhiều thương vụ M&A lớn được thực hiện, nhưng không phải dự án nào rao bán cũng được quan tâm.

Trong số các vụ M&A bất động sản thành công trên thị trường Hà Nội thời gian qua, chỉ có khoảng 10% là dự án đất vàng trung tâm Thủ đô. Số còn lại đa phần ở những quận, huyện mới như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Hoài Đức, Hoàng Mai…

“Trước đây, có nhiều nhà đầu tư ôm hàng chục dự án, đến khi khó khăn, buộc phải bán dự án để tồn tại. Tuy nhiên, không phải dự án nào bán cũng có người mua, vì vậy, họ buộc phải chọn dự án ‘hoa khôi’, tức dự án tốt nhất về vị trí, pháp lý để bán. Đấy là cơ hội cho những nhà đầu tư mới”, ông Cần nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, để có một thương vụ M&A dự án địa ốc thành công, điều đầu tiên, bên bán phải vượt qua tâm lý “bán là thất bại”. Thứ hai, bên bán dự án cần chuẩn bị một hồ sơ pháp lý dự án rõ ràng và minh bạch. Thứ ba, xác định mức giá chào bán hợp lý.

“Lời khuyên cho chủ đầu tư có dự án cần bán vào thời điểm này là hãy đặt mình là người mua, rồi mới đưa ra mức giá chào bán, hoặc nhờ một đơn vị tư vấn độc lập định giá”, ông Marc Townsend khuyên.