M&A bất động sản: Ai tạo nên sức cầu lớn?

Thuận lợi về quyền sử dụng những lô đất đẹp, giấy phép dự án đã có... nhưng tài chính cạn kiệt, năng lực triển khai yếu kém của nhà đầu tư bất động sản (BĐS) trong nước đã tạo nguồn cung M&A rất lớn.

Báo cáo về mua bán và sáp nhập (M&A) của Việt Nam năm 2012, Stoxplus ghi nhận 35 thương vụ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), chủ yếu là các dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc đang triển khai dở dang của phân khúc căn hộ, nhà liền kề, biệt thự. Trong đó chỉ có 6 dự án được chuyển giao cho các nhà đầu tư nước ngoài, còn lại là các dự án được trao tay giữa các nhà đầu tư trong nước. Riêng Tập đoàn Đất Xanh đã có tới 4 thương vụ M&A với tổng giá trị hơn 34,6 triệu USD.

M&A trong lĩnh vực BĐS được thảo luận khá nhiều, bởi mọi người đều kỳ vọng đó là một giải pháp “cứu” thị trường. Tuy nhiên, ông Trần Như Trung- Phó giám đốc Savills Việt Nam- khẳng định: Thực hiện từng thương vụ M&A không đơn giản, không thể hoàn tất trong một sớm, một chiều, bởi kỳ vọng của người bán khác kỳ vọng người mua. Về mặt kỹ thuật, để thực hiện một thương vụ M&A, tất cả giấy tờ tài sản phải chuẩn, được định giá bởi các tổ chức độc lập, chỉ ra khả năng hiệu quả và có lãi trong tương lai. Đây là những cái chúng ta có rất ít, hoặc không đầy đủ.

Về triển vọng giai đoạn 2013- 2014, ông Nguyễn Quang Thuân- Tổng giám đốc Stoxplus- nhận định: “Cung- cầu M&A trong lĩnh vực BĐS rất lớn. Mấu chốt trong các thương vụ này là tình trạng pháp lý dự án và định giá. BĐS ở Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng cộng với năng lực triển khai của các chủ đầu tư trong nước kém, song đó lại là chất xúc tác lớn cho việc chuyển giao các dự án tại các vị trí đẹp”.

Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, hướng đến các khu đất trung tâm phục vụ việc phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, phức hợp. Ví dụ, Lotte - Tập đoàn bán lẻ lớn của Hàn Quốc- đã công khai kế hoạch phát triển 60 siêu thị, trung tâm thương mại tại các thành phố lớn của Việt Nam từ nay đến 2020. Mapletree - Tập đoàn bán lẻ Singapore- cũng cam kết đầu tư tới 1 tỷ USD tại Việt Nam... Riêng phân khúc thị trường căn hộ, xu hướng chủ đạo sẽ là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e dè.

Có ý kiến cho rằng, M&A chủ yếu là của các nhà đầu tư nước ngoài, còn nhà đầu tư trong nước đã cạn tiền. Ông Trần Như Trung nói: Nhận định này không chính xác. Thực tế vẫn có một loạt các nhà đầu tư trong nước thực hiện M&A.

Ông Thuân nhận định: Đó là do sự quan ngại về nguồn cung đã quá lớn trong khi thu nhập của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam được dự bao chưa khởi sắc trong ngắn hạn. Việt Nam hiện có tới 2.500 dự án đang triển khai dở dang (số liệu của Bộ Xây dựng). Song, ông Thuân vẫn tin tưởng: “Các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc sẽ tạo sức cầu lớn M&A”.

Thực tế cho thấy, chưa bao giờ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Malaysia, Singapore... hay Trung Đông, Oman, Thụy Sĩ... không quan tâm đến thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư BĐS nước ngoài đến Việt Nam hầu hết là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có yêu cầu rất rõ ràng về diện tích, mục đích, giấy tờ...

Nhưng, nhiều chuyên gia cho rằng, việc tạo được giá trị gia tăng trên mặt đất hay không là câu hỏi dành cho nhà đầu tư Việt Nam chứ không phải dành cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế sẽ là câu trả lời xác đáng.