Liệu có minh bạch hóa được thị trường?

Đã hơn 1 năm kể từ khi những trung tâm giao dịch bất động sản (BĐS) được chuẩn hóa thành sàn giao dịch BĐS, nhưng thực chất hoạt động của các sàn BĐS cùng quy định bắt buộc mọi giao dịch mua bán BĐS phải thực hiện qua sàn BĐS (từ 1.5.2009) đang phát sinh ra những điều bất cập.

Bát nháo sàn giao dịch BĐS

Từ cuối năm 2008 đến nay, các Cty địa ốc đua nhau mở sàn giao dịch BĐS trên cơ sở nâng cấp các trung tâm môi giới mua bán nhà đất cho "đạt chuẩn" để đủ điều kiện được tồn tại, nhằm hợp thức hóa cho hoạt động của các trung tâm môi giới vốn tồn tại từ trước. Nhưng những ưu đãi, khuyến mãi ở mỗi sàn mỗi khác. Cùng một dự án có sàn bán được trên chục căn/tháng, nhưng có sàn chẳng bán được căn nào.

Theo tiết lộ của giám đốc một sàn giao dịch, hiện có tình trạng các sàn bị biến tướng thành nhà mua sỉ bán lẻ. Họ mua cả sàn hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấp nhận được là họ bán lại. Các chủ đầu tư, các sàn đối thủ biết có tình trạng bán phá giá nhưng không làm gì được. Chủ đầu tư một dự án ở Q.7 than trời về việc muốn đưa sản phẩm vào một sàn có tên tuổi, thương hiệu nhưng bị bật ra bởi chủ sàn yêu sách quá nhiều.

Tình trạng buôn bán độc quyền một dự án cũng diễn ra khá phổ biến. Đó là các sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm, còn có các sàn giao dịch lớn đều giành được quyền phân phối độc quyền một vài dự án. Chẳng hạn sàn giao dịch BĐS Phát Hưng phân phối độc quyền dự án Blooming Park...

Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc các sàn phân phối độc quyền. Vì vậy, khi khách hàng tìm đến các sàn này nếu chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch cố tình cung cấp các thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng khó có thể kiểm tra chuyện thật - giả của dự án.

Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS với các trách nhiệm rất nặng nề, nhưng thực tế hầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay mới chỉ hoạt động như một nấc trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gì nghe nấy. Đối với loại hàng hóa căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Theo ông Phạm Văn Hải - Tổng Giám đốc Cty CP Địa ốc ACB: "Chúng tôi khuyến khích khách hàng sử dụng dịch vụ định giá trước và khuyến cáo khách hàng chỉ nên tăng - giảm trong khoảng cộng - trừ 5% so với giá đã được thẩm định, cấp chứng thư. Tuy nhiên, nếu khách hàng không chịu, đơn phương ấn định giá thì chúng tôi cũng chịu".

Cũng từ vấn đề này, ông Hải cho biết: "Sắp tới, những BĐS quảng cáo chào bán trên sàn ACB, đối với những BĐS đã qua thẩm định giá sẽ có một dấu riêng biệt để khách hàng nhận biết, còn những BĐS chưa qua thẩm định giá sẽ được đóng dấu để khách hàng biết". Dường như mục tiêu đặt ra minh bạch hóa giao dịch trên thị trường BĐS thông qua các sàn giao dịch BĐS vẫn còn là một chặng đường dài.

Một kiểu "giấy phép con"

Nói về cách tổ chức hoạt động của sàn BĐS hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng: Ý tưởng lập ra được mạng liên kết các sàn giao dịch là điều rất đáng hoan nghênh. Nhưng cách triển khai như hiện nay thì hoặc là không biết làm, hoặc là cứ làm theo kiểu "nửa dơi nửa chuột" để cho sàn giao dịch BĐS vẫn có, nhưng nó sẽ hoạt động theo kiểu lình sình.

Còn nếu để cho sàn BĐS nó trong sạch như mong muốn của xã hội để vấn đề BĐS minh bạch thị trường thì các nhà tổ chức phải cơ cấu lại vấn đề tài sản đem giao dịch. Bởi hiện nay sản phẩm BĐS chưa "ra lò" đã hết từ lâu rồi. Thậm chí nhiều dự án đã hết sạch ngay từ khi còn ở trên giấy. Nên BĐS đem đến giao dịch ở sàn chẳng qua chỉ là đến nộp lệ phí để được đóng dấu cho đủ thủ tục.

Trên thực tế, hiện nay các sàn giao dịch mở ra hầu hết đều không có sản phẩm nên việc mua đi bán lại chẳng khác gì hoạt động theo kiểu "cò" môi giới BĐS. Còn người đang có nhà trong các dự án muốn bán được hoặc phải làm giấy tờ sổ đỏ theo quy định của sàn BĐS lại phải "chui" đầu vào đấy đóng dấu cho hợp lệ. Cách làm như thế sẽ tạo điều kiện cho các sàn BĐS "chặt chém" thêm một lần nữa.

Nói về quy định đối với hoạt động của sàn BĐS, các chủ đầu tư những dự án BĐS đều chung nhận xét: Các quy định của sàn BĐS sẽ rất "bất tiện" cho chủ đầu tư. Khi lập dự án, mọi khó khăn để thực hiện dự án có sàn giao dịch BĐS nào đứng ra làm thay cho DN? Vậy mà đến khi có sản phẩm đưa ra thị trường, lại có yêu sách buộc chủ đầu tư và người mua phải đưa cả dự án vào giao dịch mua bán qua sàn BĐS với những điều kiện do sàn áp đặt, phải nộp phí...

Mặt khác, nếu bắt buộc tất cả các dự án phải giao dịch qua sàn BĐS, phải niêm yết theo quy định giá của sàn... sẽ rất dễ xảy ra tiêu cực. Bởi khi BĐS "sốt giá", sẽ phát sinh biết bao nhiêu điều phức tạp. Lúc đó các nhà đầu tư và khách mua tha hồ bị nhũng nhiễu mới được sàn BĐS đồng ý cho giao dịch... điều này sẽ làm cho chủ đầu tư và người dân không gặp nhau được trực tiếp mà phải thông qua sàn BĐS theo kiểu môi giới trung gian. Lúc đó thì việc giao dịch BĐS sẽ chẳng khác gì kiểu môi giới qua "cò" đang diễn ra hiện nay.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động