Làng biệt thự Thủ Đức: Không dễ tách thửa

Lô đất sau khi chia tách phải có diện tích ít nhất 400 m2, chiều rộng tối thiểu 12 m, chiều dài ít nhất bằng 3,5 lần chiều rộng.

Hơn 200 biệt thự tại khu biệt thự làng đại học (ĐH) phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, TP.HCM sẽ được cấp phép xây dựng, tách thửa theo quy định tại quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch. Hiện quy chế đang được Sở QH-KT trình TP thông qua.

Biệt thự cao tối đa 16 m

Theo dự thảo quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch, khu biệt thự làng ĐH phường Bình Thọ, quận Thủ Đức được chia làm ba vùng. Vùng 1 là các công trình cao tầng (8-22 tầng) dọc tuyến xa lộ Hà Nội. Vùng 2 là khu dân cư gồm các biệt thự hiện hữu xây dựng trước năm 1975 cần giữ gìn và biệt thự hiện hữu có kiến trúc mới xây dựng sau năm 1975. Vùng 3 là các công trình hoặc khối kiến trúc nằm ở phần còn lại, bao gồm công trình công cộng, các khu dân cư dạng nhà liên kế.

Vùng 1 phát triển thành khu hỗn hợp với những trung tâm dịch vụ đa chức năng như công trình hỗn hợp ở, thương mại dịch vụ, cao ốc văn phòng… tạo điểm nhấn cho toàn khu vực và bộ mặt kiến trúc TP trên trục cửa ngõ xa lộ Hà Nội.

“Công trình tại đây cần thiết kế với phong cách hiện đại, chiều cao tối đa 22 tầng” - dự thảo đề nghị. Mật độ xây dựng của công trình dạng hỗn hợp chỉ được tối đa 50%.

Đề xuất này từng được góp ý là không đúng với các quy chuẩn tiêu chuẩn là 80%. Tuy nhiên, Sở QH-KT cho rằng khu vực hỗn hợp giáp xa lộ Hà Nội có metro trên cao nên việc khống chế mật độ xây dựng tối đa 50% là để giảm bớt sự dày đặc khi xây dựng công trình, che chắn tầm nhìn.

Với trường hợp các nhà biệt thự, dự thảo đề nghị biệt thự có chiều cao tối đa 16 m, mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 50% (với lô đất dưới 500 m2) hoặc tối đa 40% (với lô đất trên 500 m2). Khu dân cư nhà liên kế được xây dựng tối đa 2-6 tầng.

Riêng trục đường Võ Văn Ngân và Đặng Văn Bi, theo Sở thì “lịch sử đã hình thành các dãy nhà liên kế thương mại sầm uất nên khuyến khích người dân hợp tác đầu tư dự án chỉnh trang đô thị”.

Nhà ở liên kế tại trục đường này có thể xây dựng hợp khối với tầng cao tối đa là bảy tầng. Tất cả nhà ở liên kế trong khu biệt thự phường Bình Thọ phải có khoảng lùi so với ranh đất phía sau từ 2 m trở lên.

Tách thửa: Phải đạt ít nhất 400 m2

Về tách thửa, Sở QH-KT cho biết trong khu vực quy hoạch có 205 lô đất biệt thự, mỗi lô 400-1.600 m2, diện tích lô trung bình 800 m2. “Để thuận tiện cho việc quản lý, các lô đất biệt thự đang tồn tại có thể được chia tách để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân” - Sở nhận xét.

Theo đề xuất của Sở, lô đất sau khi chia tách phải có diện tích ít nhất 400 m2 (chiều rộng tối thiểu 12 m, chiều dài ít nhất bằng 3,5 lần chiều rộng). Đối với lô đất chưa đủ điều kiện như trên nhưng có tổng diện tích từ 700 m2 đến dưới 800 m2 và chiều rộng 20-40 m thì có thể chia thành hai lô và phải xây dựng theo dạng biệt thự song lập.

Dự thảo của Sở QH-KT cũng đề xuất quy định về kiến trúc, màu sắc, chất liệu chi tiết bên ngoài công trình. Để bộ mặt đường phố phong phú, dự thảo cho phép căn hộ được thiết kế theo yêu cầu của chủ công trình nhưng các công trình phải được thiết kế có chiều cao từng tầng, chiều cao ô văng, sê nô, cửa đi và cửa sổ theo đúng quy định tại quy chuẩn. Tổng thể các công trình phải thống nhất về màu sắc, hài hòa với công trình lân cận.

“Màu sắc bên ngoài phải nhẹ nhàng, nên sử dụng màu sáng nhằm phản chiếu ánh nắng hiệu quả của vùng khí hậu có nhiều nắng như màu trắng, vàng kem, xanh nhạt, ngói màu nâu xanh; không sử dụng màu tối, chói. Chi tiết kiến trúc có thể được nhấn mạnh bằng các màu sắc tương phản nhưng không nên vượt quá ba màu” - Sở đề nghị.

Riêng các khu công cộng như khu vui chơi, thương mại… có thể được sử dụng màu sắc sinh động, tươi sáng. Còn các khu hành chính, trường học, y tế nên dùng tông màu sáng và ngói đỏ. Tường rào ngăn cách cũng phải đồng điệu về màu sắc, phải có hình thức thoáng nhẹ, mỹ quan. Chiều cao tối đa của tường rào là 2,6 m. Với phần tường rào trông ra đường phố từ độ cao 0,6 m trở lên thì phải thiết kế thông thoáng và chiếm tối thiểu 60% diện tích mặt phẳng đứng của tường rào.

Nhu cầu xây dựng, tách thửa rất lớn với hơn 200 biệt thự cũ

Theo báo cáo của Sở QH-KT, khu biệt thự Làng ĐH quận Thủ Đức thuộc khu phố 3 và 4, có tổng diện tích tự nhiên khoảng 60 ha. Khu vực này từng được lập quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, nhà biệt thự từ khoảng những năm 1960 để cấp cho các giáo sư ĐH với hơn 200 biệt thự. Hiện tại đa số biệt thự đã xuống cấp. Mỗi biệt thự có diện tích khoảng 1.600 m2.

“Hiện nay nhu cầu về cải tạo, xây dựng nhà ở và chia tách thửa của người dân tại khu vực này là rất lớn. Để quản lý khu vực đặc thù trên cần có công cụ pháp lý phù hợp nhằm giữ không gian biệt thự tại khu vực và đáp ứng nhu cầu phát triển tại địa phương. Đó là quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, qua đó tạo cơ sở pháp lý quy hoạch để cấp phép xây dựng, tách thửa, cải tạo cảnh quan” - Sở QH-KT lý giải.

Không được tiếp tục sửa chữa, cải tạo

Tờ trình của Sở QH-KT đề xuất với những công trình tại khu biệt thự đã xây dựng nhưng không phù hợp quy định trước khi ban hành quy chế quản lý kiến trúc sẽ không được tiếp tục sửa chữa, cải tạo phần không phù hợp hoặc phải xây mới theo quy chế khi quy chế được ban hành.

Những dự án công trình đã được cấp phép xây dựng, có quy hoạch 1/500, chấp thuận tổng mặt bằng… thì tiếp tục thực hiện theo các giấy phép được cấp.