Làm thế nào để người mua nhà tránh rủi ro thiệt hại khi mua nhà góp vốn dự án?

Những quy định về hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai đã có từ lâu, nhưng tình trạng người mua căn hộ không thể tiếp cận thông tin một cách đầy đủ đã khiến người mua nhà góp vốn dự án gặp nhiều rủi ro.

Theo Luật sư Hà Hải (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh), vấn đề bất bình đẳng trong việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề pháp lý gây nhiều bức xúc trong dư luận, tạo ra rất nhiều tranh chấp và trở thành vấn đề nan giải cho không chỉ các nhà làm luật mà còn có các nhà hoạch định chính sách.

Luật sư Hà Hải lo ngại, nếu thực trạng trên vẫn cứ tiếp diễn thì thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở căn hộ chung cư sẽ trở nên hỗn loạn. Để giải quyết bài toán này, cần phải chế định lại hợp đồng mua bán căn hộ.

Cùng quan điểm này, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Hãng luật Giải Phóng, cho biết hiện nay, phần lớn người mua nhà không kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự án. Thực tế cho thấy, hầu hết người mua nhà đều nghe môi giới bất động giới thiệu về dự án. Theo đó, khả năng tìm hiểu dự án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó.

“Trong khi đó, đa phần những thông tin này chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng… Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở”, luật sư Nguyễn Kiều Hưng nhấn mạnh.

Theo đó, những rủi ro pháp lý khi mua nhà dự án, có thể tóm gọn trong những rủi ro nổi bật sau: Người mua nhà chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt.

“Do vậy, người mua nhà dự án phải nắm được để liên hệ, yêu cầu cung cấp thông tin một cách chính xác, đầy đủ về vấn đề liên quan đến dự án mà mình tham gia. Giải pháp cho vấn đề này là người mua nhà nên có sự tìm hiểu kỹ càng về uy tín, cách thức làm việc, quy trình và cả các vấn đề xử lý khiếu nại của chủ đầu tư”, luật sư Kiều Hưng chia sẻ.

Trường hợp không thương lượng được về hợp đồng để chỉnh sửa phù hợp thì nên có sự cân nhắc về tiếp tục hay không tiếp tục ký hợp đồng chứ không thể nhún nhường trước chủ đầu tư một cách dễ dàng. Để thực hiện yêu cầu đó, người mua nhà có thể đưa ra các yêu cầu độc lập và nhà đầu tư có nghĩa vụ xem xét, đáp ứng các yêu cầu minh bạch thông tin nêu trên.

Vấn đề nữa là rủi ro đến từ các kẽ hở của hợp đồng. Luật sư Kiều Hưng khuyến cáo: “Thông thường các chủ đầu tư dự án là đơn vị soạn thảo hợp đồng. Bản thân tôi nhìn nhận bộ phận pháp lý của chủ đầu tư các dự án lớn đều là tập hợp của những cá nhân có hiểu biết về pháp lý.

Tuy nhiên, không bởi vậy mà hợp đồng soạn thảo lúc nào cũng hoàn thiện. Các kẽ hở trong hợp đồng pháp lý đều có thể là nguồn cơn cho hàng loạt các vấn đề tranh chấp, kiện tụng về sau giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án. Không loại trừ chủ đầu tư cố tình tạo các kẽ hở đó nhằm giảm rủi ro cho mình”.

Không những vậy, tính nghiêm trọng của vấn đề thường kéo các bên vào sự mệt mỏi khi phải phân xử hợp đồng vì đã tranh chấp, chưa kể quan điểm và cách hiểu của các bên trong vấn đề thường sẽ khác nhau rõ rệt. Về giải pháp cho vấn đề này, luật sư cũng khuyến cáo về phía doanh nghiệp cần chú trọng vào sự minh bạch và uy tín trong lĩnh vực mình hoạt động.


Về người mua, cần có sự tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan đến mua nhà dự án. Có thể tự thực hiện theo các kênh thông tin truyền thông hoặc là liên hệ với các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý để kiểm tra, xem xét về hợp đồng, thỏa thuận mua bán trước khi ký kết.

Điều này không chỉ giúp phát huy tính minh bạch ngay từ thời điểm ban đầu, mà còn hạn chế rất nhiều tranh chấp kiện tụng về sau. Có như vậy những vấn đề liên quan đến lỗ hổng pháp lý, rủi ro mới giảm thiểu đến mức thấp nhất có thể cho người mua nhà.

Rủi ro thứ ba, theo luật sư Hưng là thời hạn bàn giao nhà dự án thường không rõ ràng. Có thể kể đến như là thời hạn bàn giao nhà chậm trễ. Thực tế, không có nhiều các dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh bất động sản và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật đầu tư 2014.

Trong khi đó, hầu hết các hợp đồng đã được các bên ký kết, nhà đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng. Đồng thời, đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua.

Về giải pháp, các bên cần đọc hiểu hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết ngay trong hợp đồng. Không diễn giải vòng vo, không sử dụng quá nhiều quy định loại trừ trách nhiệm. Đặc biệt chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục.

Ngoài ra, thỏa thuận về giá và các dịch vụ kèm theo dự án còn chung chung. Luật sư Kiều Hưng cho biết, việc quy định về giá dịch vụ, các dịch vụ khác như sân chơi, công viên, hầm giữ xe… của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng.

Dù việc mua nhà dự án được căn cứ theo quy định trong Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn khác nhưng chủ đầu tư vẫn tìm nhiều cách để "móc túi" người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này. Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên.

Về vấn đề này, luật sư Kiều Hưng cũng đưa ra giải pháp: Cơ quan nhà nước phải có những động thái bảo vệ người mua nhà, có sự can thiệp cần thiết khi các tranh chấp xảy ra để tư vấn, định hướng và điều chỉnh hành vi của các bên một cách phù hợp. Phải thực hiện nguyên tắc minh bạch, công khai và tận tụy trong thủ tục hành chính để hướng nhiều về sự phục vụ. Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi vào thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu.

Và rủi ro cuối cùng mà khách hàng có thể "gánh" trong việc mua nhà là dự án đang được thế chấp ngân hàng.