Lại chuyện bán nhà lỗ vẫn phải nộp thuế

Trước thềm 2015, một câu chuyện đã cũ được nhiều người nhắc lại, đó là việc dân đầu tư bất động sản, lỗ lãi gì vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.

Nói là đã cũ vì quy định này đã được thông qua từ mấy tháng trước và cũng khiến dư luận xôn xao một dạo, nhưng phải đến ngày đầu tiên của năm mới 2015 này mới có hiệu lực thi hành.

Cụ thể, theo chính sách thuế mới được quy định tại Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế có hiệu lực từ ngày 1/1/2015, thu nhập cá nhân chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và tỷ lệ được “chốt” là 2% trên giá bán.

Có không ít ý kiến lấy sự bất hợp lý của quy định "lỗ vẫn phải nộp thuế" của nhà đầu tư cá nhân trên TTCK để cho rằng, quy định này trên thị trường bất động sản cũng bất hợp lý và cần phải xem xét lại?

Tuy nhiên, có thể thấy, bản chất giao dịch của hai thị trường là khá khác nhau. Trên TTCK, giá mua, giá bán và các chi phí phát sinh thường khá rõ ràng và được văn bản hóa. Còn với thị trường địa ốc, nhất là phân khúc đất nền dân cư, giao dịch thiếu minh bạch như hiện nay, dư địa cho những thỏa thuận ngầm về giá là cực lớn.

Và dường như, để thu được thuế thu nhập cá nhân trên thị trường này, Nhà nước cũng không còn cách nào tốt hơn áp "đổ đồng" 2% giá bán!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT CTCP Max Việt Nam cho biết, để tính thuế thu nhập với chuyển nhượng bất động sản, theo quy định hiện hành, trường hợp có đầy đủ giấy tờ chứng nhận chi phí mua ban đầu và giá bán thì sẽ tính với mức thuế suất 25% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc. Trường hợp không xác định được các chi phí liên quan thì tính thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ông Diễn nhận định, trên thực tế, cách tính thuế 25% trên chênh lệch giá mua và giá gốc bất động sản sẽ khiến số thuế phải nộp lớn hơn nhiều so với cách tính thuế trên 2% giá mua. Để “lách” thuế, người mua và người bán bắt tay nhau khai man giá trị hợp đồng. Chẳng hạn, một căn hộ mua có giá vốn xác định, có phiếu thu 1 tỷ đồng, có biên lai nộp phí trước bạ 5 triệu đồng, cộng một số chi phí khác hợp thành giá vốn. Sau đó, thực tế người bán với giá 3 tỷ đồng, nhưng chỉ kê khai giá bán bằng hoặc xấp xỉ giá gốc.

Chính vì vậy, việc chốt số thu 2% theo quy định sắp có hiệu lực là giải pháp… cực chẳng đã!

Ngay đại diện cơ quan thuế cũng cho rằng, dù quy định giá thực tế là giá ghi trên hợp đồng, nhưng mức giá này có thực là giá chuyển nhượng hay không thì rất khó xác định. Luật có khoản ràng buộc là nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định thì theo giá của tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, giá đất của các địa phương dù liên tục được cập nhật thì cũng khó theo kịp giá trên thị trường. Do đó, ràng buộc này cũng không có nhiều ý nghĩa.

Chính vì vậy, việc rút còn một cách tính thuế sẽ giúp tránh tình trạng “đôi co” giữa người dân và cơ quan thuế, khỏi khiếu nại, truy thu, phạt thuế. Đồng tình với quy định này, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang khi trao đổi với người viết cũng cho rằng, lâu nay, tuy luật quy định cho hai cách tính, nhưng trên thực tế người dân không hưởng lợi được từ cách tính 25%. Việc chứng minh bằng giấy tờ đã phức tạp, đến khi dân đưa giấy tờ chứng minh giá vốn, chi phí thì bị cơ quan thuế bác đi, yêu cầu áp cách tính thuế 2%. Sự căng kéo này khiến việc tính thuế phức tạp, gây bất bình cho những người tính đủ, nộp đủ.

“Cho đến giờ, đa phần giao dịch nghiễm nhiên đã chấp nhận nộp 2% thuế thu nhập cá nhân”, ông Giang nói.

Tuy nhiên, khi bỏ cách tính thuế 25% trên chênh lệch giá mua-giá bán thì sẽ có những người mua bất động sản với giá cao nhưng nay lỗ quá không thể “ôm” nữa, phải bán ngang với giá mua, thậm chí thấp hơn giá mua, tức là bị lỗ thì vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán. Như vậy là “lỗ chồng lên lỗ” khiến một số người phải chịu thiệt thòi.

Mặc dù vậy, một chính sách ban hành ra không thể làm vừa lòng tất cả mọi người. Khi bản chất thị trường địa ốc có quá nhiều dư địa cho việc thỏa thuận ngầm, phần đông ý kiến thị trường cho rằng, đó chưa phải là cách tính thuế toàn diện, nhưng là tốt nhất trong bối cảnh hiện nay.