Lại bùng phát tranh chấp chung riêng tại chung cư

Dù trong phê duyệt xây dựng mà Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép có nêu rõ những phần như nhà công năng, bãi đậu xe… tại chung cư là sở hữu chung, nhưng tại một số dự án, chủ đầu tư cho rằng, đó là tài sản riêng của mình, cư dân muốn sử dụng phải thuê của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư tiếc của

Mới đây, đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản nhận được phản ánh của nhiều hộ dân tại Chung cư Tín Phong 12 View, quận 12, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Tín Phong làm chủ đầu tư. Từ khi đưa vào hoạt động từ năm 2015, chung cư này phát sinh nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến chuyện chung, riêng.

Ông Nguyễn Văn Hùng, một cư dân sống tại chung cư này phản ánh, thời điểm dự án mở bán, chủ đầu tư đưa ra những lời quảng cáo dự án có nhà sinh hoạt cộng đồng, khu chức năng, hầm để xe… Tuy nhiên, từ giữa năm 2016, sau khi người dân đã về sinh sống, chủ đầu tư dẫn Luật Nhà ở 2014 để thu hồi toàn bộ hầm để xe để khai thác riêng, bởi theo chủ đầu tư, chiếu theo Luật Nhà ở 2014, đây là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư.

“Điều này là vô lý, bởi tầng hầm để xe là của các hộ dân quản lý và khai thác thông qua ban quản trị, ban quản lý chung cư, chứ không phải của chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã bán chung cư cho khách hàng, giờ lấy lại tầng hầm để xe của chung cư để làm của riêng là điều cực kỳ vô lý”, ông Hùng bức xúc.

Cư dân và ban quản trị đã cùng chủ đầu tư họp để tìm hướng giải quyết, nhưng mọi chuyện vẫn đi vào ngõ cụt. Sau đó, cư dân đã gửi đơn lên UBND quận 12 nhờ giải quyết và quận đã ra văn bản yêu cầu chủ đầu tư phải trải lại hầm để xe cho người dân.

“Điều này là đúng, bởi trong hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư có nêu rõ các hạng mục công năng như tầng hầm để xe, nhà cộng đồng… là của chung, nên không thể lấy làm của riêng”, bà Trần Phương Thúy, một cư dân khác sống tại chung cư này cho biết.

Để tìm hiểu rõ về vụ việc này, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhiều lần liên hệ với đại diện chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Tín Phong nhưng không được.

Trong khi đó, theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, dự án này được Sở phê duyệt xây dựng số 32/QĐ-SXD-PTN ngày 2/4/2009. Quyết định này đã chỉ rõ, diện tích thuộc sở hữu chung là 16.068 m2, bao gồm các hạng mục như hành lang, cầu thang, hẹ thống kỹ thuật khối A và khối B, trong đó chỉ rõ hầm để xe với diện tích 4.115 m2, phòng sinh hoạt cộng đồng 104 m2, phòng ban điều hành 137 m2.

Dù UBND quận 12 đã có văn bản chỉ đạo và Sở Xây dựng đã chỉ rõ phần chung riêng của chung cư, nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn chưa đồng ý giao cho người dân những gì họ được hưởng.

Trên địa bàn TP.HCM, tranh chấp chung riêng không chỉ xảy ra tại Chung cư Tin phong 12 View, mà còn xảy ra tại Chung cư The Everrich 1, quận 11 do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư.

Được biết, Dự án The Everrich 1 bán ra thị trường từ năm 2006 và chính thức đi vào sử dụng từ năm 2011. Khi mở bán, chủ đầu tư giới thiệu chung cư có những tiện ích phục vụ người dân như khu thương mại, hồ bơi, spa, gym, phòng sinh hoạt cộng đồng...

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều người dân, kể từ khi bàn giao căn hộ đến nay, phần lớn các tiện ích của chung cư đã không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết. Trong đơn phản ánh gửi Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng, cùng các cơ quan chức năng, đại diện cho hơn 300 hộ dân tại Chung cư The Everrich 1 cho biết, tháng 5/2016, cư dân phát hiện ra Công ty Phát Đạt không công khai số tiền quỹ bảo trì chung cư, tự ý thay đổi công năng của phòng gym khi cho thuê làm văn phòng, chuyển nhà sinh hoạt cộng đồng từ tầng 6 xuống tầng hầm, lấn chiếm tiện ích của hồ bơi, hầm để xe máy bị chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích…

“Chủ đầu tư cho rằng, theo Luật Nhà ở 2014 thì đây là phần riêng của chủ đầu tư, nên họ lấy lại rồi chuyển đổi công năng”, ông Đặng Văn Cường, một hộ dân đứng đơn cho biết.

Trao đổi vấn đề này, ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc đầu tư Công ty Phát Đạt cho biết, Công ty làm đúng theo Luật Nhà ở 2014 với việc tính diện tích của người dân hiện đang sinh sống tại chung cư để lấy lại những gì của chủ đầu tư.

“Trước đây, chúng tôi cho người dân dùng ké, giờ chúng tôi lấy lại là đúng”, ông Vũ nói.

Chính vì việc không đồng nhất giữa sở hữu chung, riêng, nên thời gian qua, nhiều chung cư đã xảy ra tranh chấp và người dân khiếu kiện khắp nơi.

Sai luật?

Trao đổi vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005 và 2015 là quy định gốc về quyền sở hữu, nhưng chỉ đề cập đến ở mức độ định nghĩa dựa theo căn cứ “sử dụng chung” và “sử dụng riêng”.

Trong khi đó, pháp luật về nhà ở, Nghị định 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà, cũng như Luật Nhà ở 2005 cũng chưa quy định cụ thể về vấn đề này. Đến Luật Nhà ở 2014 quy định về sở hữu riêng của chủ đầu tư về chỗ để xe ô tô nếu: (i) không tính vào giá bán và (ii) chủ đầu tư có bán hoặc thuê. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn mơ hồ.

Cũng chính sự mơ hồ này, nhiều dự án đã bán cho người khách hàng, nay chủ đầu tư tuyên bố lấy lại chỗ để xe ô tô làm của riêng. Thậm chí, một số chủ đầu tư còn xẻ ra từng ô để bán. Hiệu lực của Theo luật sư Phượng, Luật Nhà ở 2014 chỉ áp dụng với những Dự án chưa bán 1 căn hộ nào trước thời điểm Luật có hiệu lực, còn việc một số chủ đầu tư chung cư đã đi vào hoạt động lấy lại phần để xe ô tô và chia từng ô để bán là sai. Bởi đây được coi là phần diện tích kinh doanh giữ xe, không thể cắt ra từng ô để chuyển nhượng, không thể cấp giấy chứng nhận từng ô.

“Nếu quyết định phê duyệt dự án trước đây thể hiện sở hữu chung, sở hữu riêng, thì đã rõ căn cứ pháp luật. Do đó, việc chủ đầu tư cố ý chiếm phần sở hữu riêng là hành vi trái pháp luật, nên bị xử phạt hành chính, tịch thu mọi khoản thu và bồi thường cho cộng đồng cư dân”, luật sư Phượng cho biết.

Cũng theo luật sư Phượng, khi phê duyệt thiết kế nhà chung cư, sở xây dựng phải cấp giấy xác nhận đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng. Dựa vào văn bản này, các bên không được sử dụng sai chức năng của từng phần diện tích, thậm chí văn bản này còn là giấy thông hành trong thế chấp, cấp giấy. Không thể chỉ đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơ quan nhà nước mới ngồi xem đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng.