Lách quy định để mua bán nhà đất

UBND TP.HCM đã ban hành quyết định 19, quy định diện tích đất tối thiểu khi tách thửa nhằm chấm dứt tình trạng chia manh mún thành những miếng đất siêu nhỏ.

Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người dân lại còn, thế là xảy ra tình trạng lách quy định.

Kể từ tháng 3-2009 khi TP bắt đầu áp dụng quy định nói trên, một số quận huyện vùng ven như quận 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức... diện tích đất tối thiểu để được tách ra là 80m2, chiều ngang mặt trước nhà không nhỏ hơn 5m. Nếu mua bán một phần nhà thì phải có diện tích tối thiểu 50m2, mặt trước nhà không nhỏ hơn 4m.

Trên thực tế nhà, đất ở dưới diện tích tối thiểu vẫn đang được người dân mua bán vô tư. Vì nhu cầu nhà ở, cả người mua, người bán kiếm nhiều cách để cùng hợp thức hóa được giấy tờ mua bán.

“Ủy quyền sử dụng”

Bà Vũ Thị Định, ngụ tỉnh Bắc Ninh, cho biết: do có hai con đang theo học và làm việc tại TP.HCM mà phải thuê nhà nhiều năm qua rất tốn kém, gia đình bà đã tìm mua một căn nhà nhỏ. Nhà có giấy tờ hợp pháp, diện tích và vị trí “coi được” giá ít nhất cũng phải trên 1 tỉ đồng, trong khi cả gia đình gom góp chỉ được khoảng 600 triệu.

Cuối cùng bà cũng tìm được căn nhà tại đường số 15, khu phố 6, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, diện tích khoảng 50m2, giá 590 triệu đồng. Ngặt nỗi, căn nhà trên chưa có sổ hồng riêng.

Nguyên căn nhà này có diện tích hơn 70m2, chủ cũ đã cắt bán hơn 20m2 phía sau, chỉ làm giấy tay vì kẹt quyết định 19. Chính vì vậy, khi bà Định và chủ nhà đến phòng công chứng để làm thủ tục mua bán phần nhà còn lại cũng không được công chứng viên công chứng hợp đồng.

Vì không nắm rõ về chuyện tách thửa, bà Định đã lâm vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Cả ba bên chủ nhà và hai người mua đành phải ngồi lại bàn bạc. Cuối cùng thống nhất bà Định được cùng chủ nhà ra công chứng ký hợp đồng mua bán toàn bộ diện tích căn nhà hơn 70m2. Sau đó, bà Định sẽ ký một hợp đồng công chứng ủy quyền lại cho người đã mua phần đất phía sau được sử dụng diện tích nhà hơn 20m2.

Một giấy, nhiều chủ

Không nên lách Theo phản ảnh của nhiều người, hiện nay quyết định 19 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu tại một số khu vực chưa hợp lý. Chẳng hạn như các quận Tân Phú, Bình Tân, diện tích đất tách thửa tối thiểu phải hơn 80m2 là quá lớn, trong khi giá đất tại các quận này không phải rẻ. Tuy nhiên, theo các luật sư, nếu thấy bất hợp lý thì cần phải kiến nghị UBND TP điều chỉnh cho phù hợp chứ không nên lách bằng cách này cách khác, dễ dẫn đến những rắc rối sau này.

Ông Nguyễn Chí Hòa - trưởng Phòng công chứng số 4, TP.HCM - cho biết vừa qua có nhiều trường hợp khách hàng đến yêu cầu mua bán một phần nhà nhưng phòng công chứng không thể ký xác nhận vì vướng quyết định 19.

Tuy nhiên, theo một số công chứng viên, có những trường hợp phía công chứng vẫn ký xác nhận hợp đồng mua bán khi nhiều người mua chung nhà cùng thỏa thuận để đứng tên trên cùng một hợp đồng. Tỉ lệ sở hữu phần diện tích nhà thực tế sẽ được ghi trong hợp đồng dưới dạng sở hữu trị giá căn nhà.

Chẳng hạn căn nhà có diện tích 60m2, nếu tách hai phần bằng nhau thì có thể ghi mỗi bên sở hữu 1/2 trị giá căn nhà. Trường hợp một người có 40m2, người kia chỉ có 20m2 thì ghi sở hữu 2/3 và 1/3.

Mặc dù hợp đồng mua bán ghi vậy nhưng khi làm thủ tục đăng bộ, hai người mua đều đứng chung tên trên giấy tờ chứ không phân biệt theo tỉ lệ sở hữu nhiều hay ít. Hơn nữa, do không được tách thửa nên giấy tờ sở hữu nhà chỉ có một bản, hai người sở hữu chung sẽ phải thỏa thuận người nào được quyền giữ bản chính bộ giấy tờ này.

Thực tế, chuyện mua nhà đứng tên chung thường chỉ thực hiện được khi người mua là những người thân thiết, tin tưởng nhau.

Rối chủ quyền

Anh Bùi Văn Thắng - ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM - kể: vợ chồng anh đã tìm được căn nhà nhỏ xinh xắn tại một con hẻm đường Tân Kỳ Tân Quý, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú với giá chưa đến 700 triệu đồng. Tuy nhiên, căn nhà này (3,6 x 11m) vốn là một nửa của căn nhà diện tích 7,2 x 11m được chủ nhà tách ra làm hai phần để bán.

Sau khi anh đặt cọc, chủ nhà đem hồ sơ ra UBND quận để làm thủ tục tách thửa mới biết bị vướng quyết định 19. Đòi lại tiền cọc cũng chưa được vì chủ nhà nói đã lỡ đem trả nợ mất rồi, chờ bán được cả hai căn sẽ trả lại sau. Sốt ruột, anh Thắng đành phải chạy vạy, thuyết phục người em ruột của mình cùng hùn để mua nốt phần nhà còn lại, hai anh em cùng đứng tên chung trên giấy tờ.

Theo luật sư Võ Xuân Trung - Đoàn luật sư TP.HCM, việc nhiều người mua nhà diện tích nhỏ nên cùng phải đứng tên chung trên giấy tờ sở hữu không trái pháp luật, công chứng viên ký hợp đồng cũng không sai.

Tuy nhiên khi lựa chọn việc mua bán kiểu này, chủ sở hữu sẽ phải lường trước nhiều hậu quả bất tiện. Vì khi đó tài sản đã trở thành tài sản chung, muốn định đoạt tài sản phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại. Bất cứ giao dịch nào (thế chấp, cho thuê...) cũng phải được sự đồng ý của người kia.

Thêm vào đó, theo luật sư Trung, còn phải áp dụng cả quy định về tài sản chung vợ chồng nên dù chỉ hai người đứng tên trên giấy tờ nhưng có khi giao dịch phải có đủ bốn người ký tên đồng ý (gồm vợ hoặc chồng của chủ sở hữu).

Có thể bị hủy hợp đồng ủy quyền

Ông Hoàng Xuân Hoan, trưởng Phòng công chứng số 2, cho biết đối với những trường hợp mua bán diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định để tách thửa, nhưng qua kiểm tra thấy khách hàng có mục đích để hợp thửa với phần nhà, đất liền kề thì công chứng vẫn chứng.

Ông Hoan cũng nói việc mua bán lách bằng cách làm hợp đồng ủy quyền sử dụng một phần diện tích nhà, xét về mặt pháp lý là không ổn. Người mua sẽ bị thiệt thòi vì bên bán có thể đơn phương nhờ tòa án hủy hợp đồng ủy quyền.

 

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO