Kiện tụng lĩnh vực bất động sản: Cái khó có ló cái khôn?!

Thị trường bất động sản chưa có tín hiệu khởi sắc dù gói ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng đã có hiệu lực được gần 4 tháng. Nhiều dự án vẫn “án binh, bất động” hoặc thi công cầm chừng khiến tình trạng khách hàng “tố” chủ đầu tư bội ước gia tăng.

Chuyện không mới

Chỉ trong vòng hơn một năm qua, trên thị trường bất động sản (BĐS), đã xuất hiện hàng loạt vụ việc khách hàng tố cáo chủ đầu tư bội ước hoặc lừa đảo. Có thể điểm qua các vụ việc để thấy trong bối cảnh khó khăn của thị trường, niềm tin với các chủ dự án đang “rớt” thê thảm trong con mắt nhà đầu tư. Từ chỗ có vị trí ngất ngưởng “chiếu trên”, “ngồi mát ăn bát vàng”, dễ dàng thu lợi hàng trăm ngàn tỷ của mấy năm trước, giờ đây nhiều người trong số họ bị các “Thượng đế” lôi ra toà cũng vì những chuyện bội ước, thất hứa!

Vụ việc “nổi tiếng” đầu tiên phải kể đến chủ đầu tư nhiều dự án BĐS lớn bị khách hàng khởi kiện, đó là Azland. Tháng 7/2012, nhiều khách hàng của AZland đã đồng loạt gửi đơn tố cáo công ty này có hành vi lừa đảo chiếm đoạt nhiều tỷ đồng tại Dự án Hùng Vương - Tiền Châu, mà AZland đã huy động vốn từ năm 2010. Sau hơn 2 năm huy động hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng bằng việc ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư tại dự án Hùng Vương - Tiền Châu, bất ngờ AZLand đã “phủi tay”, “rút lẹ” khiến hàng trăm khách hàng “ngã ngửa”...

Chỉ vài tháng sau, những hình ảnh băng rôn, biểu ngữ tố cáo chủ dự án phạm luật, làm ăn gian dối lại xảy ra với dự án Splendora (Bắc An Khánh). Vào tháng 8/2013, chủ đầu tư dự án trên đã phải ra chốn pháp đình tại Toà án nhân dân huyện Hoài Đức vì bị khách hàng kiện… Mới đây nhất, trung tuần tháng 9/2013, hàng chục khách hàng Dự án Chung cư Mỹ Phú (Quận 7, TP. Hồ Chí Minh) đã căng băng rôn quanh trụ sở Petroland tố cáo công ty này và công ty con lừa đảo. Thêm một hình ảnh không đẹp của thị trường BĐS Việt Nam thời suy thoái và ai cũng biết nó sẽ chẳng phải là hình ảnh cuối cùng…

Liệu có “được vạ, má sưng?”

Tình trạng chủ đầu tư “lật kèo” còn khách hàng quyết khởi kiện đã trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Đến lúc này, một sự thật mới bộc lộ hiển nhiên là trong trường hợp chưa tới mức xử lý hình sự thì gần như không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp.

Theo các chuyên gia pháp luật, việc chủ đầu tư bội ước, dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền không triển khai xây dựng... để nhà đầu tư đòi được đền bù là việc vô cùng khó khăn. Hiện nay, những quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thiếu rõ ràng, cụ thể, lại thay đổi quá nhanh, quá nhiều và chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà, đồng thời là người tiêu dùng một cách hợp lý. Bên cạnh đó, các mẫu hợp đồng góp vốn, vay vốn đều do chủ đầu tư soạn sẵn, luôn tìm cách dự phòng rủi ro, bất trắc, chưa kể những rắc rối khách quan từ đặc thù của hợp đồng xây dựng nói chung. Các thủ tục tố tụng ở ta lại khá rắc rối, phức tạp và đặc biệt là kéo dài, luôn gây tốn kém, mệt mỏi cho người khởi kiện.

Đứng ở giác độ người mua nhà, rõ ràng khi chủ đầu tư bội ước, họ là người chịu thiệt thòi khi bị "om" tiền mà không có nhà để ở, thậm chí còn có nguy cơ mất tiền. Việc khách hàng tập hợp nhau lại, tìm hướng đấu tranh, gây sức ép với chủ đầu tư đòi quyền lợi chính đáng, thậm chí đưa chủ đầu tư ra toà trong không ít trường hợp là hoàn toàn đúng và khuyến khích nên làm.

Thực tế thời gian qua cũng chứng minh nhiều vụ kiện có sự phân xử của pháp luật mà khách hàng là bên thắng cuộc, ít nhiều giải bài toán tâm lý trước mắt cho người mua nhà và thể hiện tính nghiêm khắc của pháp luật trước các hành vi kinh tế sai trái. Một số chủ đầu tư lừa đảo, vi phạm ở mức hình sự đã phải ra đứng trước vành móng ngựa nhận những bản án thích đáng. Nhờ đó, thị trường phần nào được hướng dần đến các hoạt động lành mạnh, minh bạch và quyền lợi người mua nhà được bảo vệ tốt hơn, pháp luật có hiệu lực và nghiêm minh hơn.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức (TP. Hồ Chí Minh), ở bối cảnh nhiều tranh chấp, kiện cáo trong lĩnh vực BĐS như hiện nay, trong trường hợp khách hàng đưa chủ đầu tư ra toà, theo kiện và thắng kiện cũng chưa chắc đã đã lấy lại được tiền (đa phần các chủ đầu tư đều khánh kiệt về tài chính, không còn khả năng trả nợ, thanh toán).

Bởi vậy, thay vì phải sử dụng pháp luật như một phương tiện thông dụng, nhà đầu tư cần bình tĩnh họp lại, cử đại diện làm việc, tìm hiểu lý do dẫn đến hậu quả bội ước của chủ đầu tư, từ đó tìm ra cách phối hợp khắc phục. Gần đây, nhóm khách hàng một tòa nhà tại dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) của Công ty cổ phần Sông Đà -Thăng Long đã tìm ra cách đi khôn ngoan bằng việc tiếp tục đóng tiền, mở tài khoản riêng, cử người giám sát chủ đầu tư thi công và cấp vốn theo tiến độ đã được cho là “nước cờ” khôn ngoan.

Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng DN BĐS đã rất bí mà bị đẩy đến đường cùng thì khách hàng cũng rất khó gỡ gạc lại về tài chính. Bởi vậy, đắc dĩ thì mới phải kiện cáo ra toà, nếu sự vi phạm là gây thiệt hại lớn và chắc chắn khách hàng có khả năng thắng kiện còn trước tiên, khách hàng mua nhà và chủ đầu tư cần thiện chí ngồi lại trao đổi cùng nhau, tìm hướng giải quyết khả dĩ nhất. Kinh nghiệm từ dự án Usilk City của Sông Đà - Thăng Long cho thấy, biết đâu trong cái khó chẳng lại “ló” cái khôn!