Kích cầu thị trường bất động sản: Có “gói tín dụng nghìn tỷ” mới ?

Một thông tin tích cực cho thị trường bất động sản gần đây nhất là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang trình Thủ tướng đề án triển khai có gói tín dụng cho vay ưu đãi các đối tượng cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang để mua nhà... hoàn toàn tách khỏi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Nếu thực có gói tín dụng này, phân khúc bất động sản trung cao và cao cấp sẽ được “kích cầu”?

Chưa bàn về các điều kiện ràng buộc của gói tín dụng nghìn tỷ dự kiến vì cũng chưa biết các điều kiện này nếu có chủ trương phê duyệt sẽ cụ thể ra sao, nhưng chỉ riêng thông tin sẽ cởi bỏ các rào cản về tiêu chuẩn, diện tích, phân khúc nhà..., đã cho thấy gói tín dụng mới có khả năng sẽ không “phân biệt đối xử” như sự phân biệt đối xử của gói 30.000 tỷ đồng giữa hai nhóm đối tượng phát triển/mua nhà ở xã hội và nhóm đối tượng vay mua/phát triển nhà ở thương mại.

Và một khi đã có gói tín dụng cụ thể tới 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi đặc biệt 5% kéo dài trong 15 năm, trong khi gói tín dụng mới dự kiến sẽ có mức lãi suất 6-7,5% /năm và chưa chắc đã cố định dài hạn, thì vô hình chung lại cũng đã xuất hiện một sự khuôn hẹp đối tượng cho gói tín dụng mới: Đối tượng sẽ tập trung vào người vay mua nhà ở thương mại. Và theo đó, sản phẩm được “kích” giao dịch có thể sẽ là các sản phẩm thương mại tầm trung, cao.

Nói riêng về phân khúc địa ốc tầm cao, một phân khúc mà nhiều chuyên gia từng nhận xét là phát triển và chiếm tỷ lệ thực tế khá nhỏ tại Việt Nam, việc thống kê một con số tồn kho hoàn toàn không đơn giản. Chẳng hạn như theo thống kê của Công ty tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường địa ốc khu vực Hà Nội hiện đang tồn kho khoảng 6.500 căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là nói riêng về căn hộ tồn kho cao cấp, còn số lượng các sản phẩm nhà ở cao cấp dạng biệt thự, nhà phố liên kế, thậm chí đất nền (giá cao với các điều kiện như nền rộng, vị trí đẹp vẫn có những dự án giá bán/ m2 lên tới trên 40 triệu đồng và xứng đáng được xếp vào hàng sản phẩm địa ốc cao cấp), thì phạm vi của bốn chữ “địa ốc cao cấp” rất cần được mở mang.
Một thống kê khác của Savills Việt Nam cho biết, riêng về phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội hiện đã có khoảng 123 dự án với 42.300 căn. Trong số đó có khoảng 30.300 căn gồm 17.300 nhà liền kề và 13.000 biệt thự đến từ 101 dự án đã chào bán. Đây là những con số cho thấy rõ ràng chúng ta hiện vẫn chưa có một thống kê chính xác về số liệu sản phẩm địa ốc cao cấp (ở đầy đủ các hình thức khác nhau) và bao gồm cả tồn kho hiện tại lẫn dự phòng tương lai.

Cùng với đó, là một thống kê tập trung cho hai thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhưng nơi rất cần biết các sản phẩm tầm trung và cao đã và sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm tổng giá trị sản phẩm địa ốc trên thị trường. Và một khảo sát rất cần có khác đi kèm, là sẽ có bao nhiêu phần trăm người mua nhà (thuộc diện đối tượng đủ điều kiện vay gói tín dụng nghìn tỷ mới) có nhu cầu vay mua các sản phẩm địa ốc tầm trung cao, chưa kể bao nhiêu phần trăm các đối tượng đó vay để mua sản phẩm nhà ở thứ nhất hoặc vay mua để đầu tư.

Khi vẫn còn những bất nhất về các số liệu trên thị trường địa ốc và chưa có những khảo sát như vậy, thì một gói tín dụng nghìn tỷ mới ra đời, bên cạnh gói tín dụng 30.000 tỷ cũ thực tế chưa giải ngân quá 1 nửa, sẽ rất dễ khiến thị trường “hiểu nhầm” thành Nhà nước sẽ lại có chủ trương kích cầu hoặc “cứu” địa ốc, xa hơn, là “cứu” ngân hàng khỏi nút nghẽn tín dụng bất chấp nguy cơ nợ xấu.

Còn nếu không hiểu nhầm như vậy, cũng rất dễ khiến thị trường hoài nghi về tính hiệu quả và mục tiêu cuối cùng của một gói tín dụng mà lại có cùng một đối tượng đã được xác lập cho một gói tín dụng trước đó, cho dù chính là vì xác lập “trật” tâm lí đối tượng, mà vẫn tồn tại các trường hợp bất nhất như đã từng xảy ra.