Khung giá đất mới: Ai thiệt, ai lợi?

Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14-11-2014 quy định về khung giá đất vừa được Chính phủ ban hành, có hiệu lực áp dụng từ ngày 29-12-2014.  Một quy định của khung giá đất mới là giá tối đa áp dụng cho vùng đô thị đặc biệt lên tới 162 triệu đồng/m², đang nhận được những ý kiến khác nhau từ phía dư luận.

Giá đất tăng gấp đôi

Cụ thể, Nghị định 104/2013/NĐ-CP quy định khung giá đất ở tại đô thị tối đa dao động từ 10 triệu đồng/m² đến 162 triệu đồng/m² (cao hơn mức giá hiện hành 2,4 lần) trong đó, mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m² được áp dụng với các đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ. Mức giá tối đa này cao gấp 2 lần so với mức giá hiện hành (81 triệu đồng/m²)

Về vấn đề này, thời gian qua nhiều ý kiến cho rằng việc tăng giá đất, đặc biệt là tại các đô thị lớn có thể tác động tới giá cả đất đai trên thị trường theo chiều hướng tăng, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng cũng như kéo theo những tác động khác đến nền kinh tế.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc nâng khung giá đất này theo cơ chế được quy định là khung giá để áp dụng bồi thường khi thu hồi đất, theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Nếu năm nay giá thị trường tăng lên thì khung giá năm sau cũng phải được điều chỉnh tăng lên cho phù hợp. Nhưng ông “ngạc nhiên là thị trường mấy năm trở lại đây yên ắng, thậm chí suy thoái thì không hiểu nâng giá lên để làm gì. Hơn nữa, nếu điều chỉnh thì điều chỉnh khoảng 10% đã là nhiều, nhưng tại sao ở đây lại là gấp đôi?”.

Cho rằng việc khung giá đất điều chỉnh tăng sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS, ông Lê Quốc Chính, Giám đốc kinh doanh Dự án Deawoo Cleve lý giải: Đầu vào của BĐS là đất, khi tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước tăng lên thì số tiền tăng này DN sẽ hạch toán vào chi phí đầu vào, giá thành dẫn đến giá bán nhà ở sẽ tăng lên. Bên cạnh đó, thị trường BĐS đang gặp khó khăn, giá đất cao lên thì các DN sẽ có xu hướng giữ giá để chờ đến lúc bán được giá cao hơn, vì thế việc tiếp cận BĐS với giá trị thực của người dân sẽ khó hơn. “Trong khi ta đang có xu hướng giảm giá cho phù hợp với tình hình thị trường BĐS thì điều này đi ngược lại với xu hướng giảm giá của BĐS. Việc tăng giá ở vùng này vẫn có ảnh hưởng đến vùng khác, cho dù vùng đó không được tăng trong khung giá”, ông Chính e ngại.

Trên thực tế, khung giá này áp dụng với dự án mới, sẽ không ảnh hưởng đến các dự án đã và đang triển khai. Tuy nhiên, không loại trừ có thể nhiều DN sẽ “bám” vào việc điều chỉnh tăng giá đất của Nhà nước để “om” hàng, giữ giá, thậm chí còn lên giá. Nếu có thì đây là tín hiệu không tốt cho thị trường về mặt dài hạn. Đây cũng là lo ngại của nhiều người khi được hỏi ý kiến.

Lợi bấp cập hại?

Trước nhiều ý kiến lo ngại, dưới góc độ của nhà quản lý về đất đai, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, khung giá đất chỉ có thể tác động mạnh đến thị trường BĐS nếu trong thời kỳ bao cấp Nhà nước sắp đặt giá, Nhà nước đưa ra giá thì sẽ hình thành một mặt bằng giá mới. Nhưng trong cơ chế thị trường, thị trường “phớt lờ” những quyết định của Nhà nước về mặt giá. Định giá trên thị trường là quan hệ giá trị, quan hệ cung cầu, quan hệ cạnh tranh. Dẫn chứng cho điều này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng tại sao trong giai đoạn năm 1991-2003 giá đất thấp thế mà sốt giá nhà tăng lên đến 100 lần. Như vậy việc giá đất trên thị trường tăng cao không phải do khung giá của Nhà nước, mà do DN làm nên giá thị trường như thế.

“Chúng ta đã vào thị trường thì nên tôn trọng quy luật cung cầu của thị trường. Ngay cả nếu chủ đầu tư “mượn cớ” giá đất bị thu tăng lên để tính vào giá bán căn hộ, nhưng không có người mua thì anh cũng phải hạ giá xuống. Nhà thương mại giá rẻ hiện chỉ khoảng 12-14 triệu/m², loại sang cũng chỉ 23-24 triệu/m². Hiện nay giá thị trường đang thấp người ta còn chưa mua thì đặt giá cao gấp rưỡi, gấp hai thì sẽ không có khách hàng nữa”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Việc tăng khung giá đất lần này được lý giải là để giá đất của Nhà nước tiệm cận dần với giá thị trường, đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà nước và đảm bảo lợi ích của người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất. Hiện nay, giá nhà đất trên thị trường có nơi cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất do Nhà nước quy định, dẫn đến Nhà nước thất thu ngân sách khi mua bán, chuyển nhượng, thu thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, đại diện một DN BĐS cho rằng, việc tăng khung giá đất tại khu vực nội đô cũng sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhiều DN, dẫn đến DN sẽ lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn. Tuy vậy, trên thực tế lợi ích của các yếu tố trên cũng không thể phân chia rõ ràng, tách bạch.

TS. Phạm Sỹ Liêm lo ngại việc tăng giá đất sẽ tăng nguồn thu cho Nhà nước qua thuế khi chuyển nhượng, mua bán, “nhưng lợi bất cập hại, vì khung giá tăng cao thì mức bồi thường cũng sẽ cao hơn, nghĩa là thu được nhiều nhưng cũng phải chi nhiều để xây dựng các công trình hạ tầng. Bởi giá đất lên cao thì giá nhà ở, chi phí phát triển đô thị cũng tăng cao, trong khi giá đất đô thị của Việt Nam trong khoảng 20 năm đã tăng lên tương đương đô thị lớn của các nước phát triển”.

Việc tăng khung giá đất của Nhà nước là cần thiết trong điều kiện có những vùng đô thị khoảng cách chênh lệch giá giữa quy định của Nhà nước và giá thị trường là quá lớn. Điều này góp phần tăng thu ngân sách và giảm mâu thuẫn khi đền bù đất đai tại các vùng đô thị lớn. Tuy nhiên, vấn đề cần xem xét là tính thời điểm, khi nhiều ý kiến cho rằng tăng giá đất vào thời điểm này không phù hợp với thị trường BĐS trong tình hình khó khăn hiện nay, bởi ít hay nhiều, việc tăng giá cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhạy cảm này.