Không lo “bong bóng bất động sản” đến sớm

Thị trường bất động sản hơn 3 năm qua phát triển ở tất cả các phân khúc, đồng thời xuất hiện nhiều loại hình sản phẩm mới như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), căn hộ văn phòng (officetel)…

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở 2014 mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam cũng góp phần thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài chú ý tới thị trường bất động sản Việt Nam.

Với sự phục hồi mạnh mẽ này, nhiều chuyên gia và các nhà đầu tư quan ngại về những rủi ro tiềm ẩn của thị trường, trong đó nỗi lo lớn nhất là sự xuất hiện trở lại của bóng ma “bong bóng bất động sản” năm 2007, khiến thị trường đóng băng trong suốt thời gian dài từ 2008 - 2013, mà hệ lụy vẫn còn kéo dài đến thời điểm này.

Nghiên cứu qua các đợt “bong bóng bất động sản” thì thấy rằng, “bong bóng bất động sản” chỉ xuất hiện khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, tín dụng không được kiểm soát, sự mất cân bằng cung cầu, nhà đầu cơ xuất hiện nhiều. Tuy nhiên, xét các điều kiện ở Việt Nam hiện nay, có thể thấy, chưa xuất hiện dấu hiệu nào cho thấy sẽ làm bùng nổ“bong bóng bất động sản”.

Cụ thể, dù kinh tế Việt Nam thuộc top tăng mạnh trong khu vực, nhưng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi. Tốc độ tăng GDP hàng năm vẫn ổn định và không có dấu hiệu nền kinh tế tăng trưởng nóng (năm 2015 là 6,68%, năm 2016 là 6,21% và năm 2017 là 6,81%). Năm 2018, HSBC dự báo, tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đạt 6,4%. Với mức tăng này, hiện tại không có dấu hiệu của việc tăng trưởng nóng đối với nền kinh tế Việt Nam.

Trong khi đó, từ sau đợt “bong bóng bất động sản” năm 2007, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều chính sách nhằm kiểm soát tín dụng, cũng như nắn dòng vốn. Chẳng hạn, Thông tư 06/2016/NHNN của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh một số điều của Thông tư 36/2014/NHNN, trong đó giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 50% trong năm 2017 và xuống 40% từ ngày 1/1/2018 (sau đó, tỷ lệ này đã được giãn thời hạn áp dụng đến năm 2019 theo Thông tư 19/2017/NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hàng cuối năm 2017); đồng thời nâng tỷ lệ rủi ro cho bất động sản lên 200%, từ mức 150%.

Như vậy, chúng ta có thể nhìn thấy sự giám sát chặt chẽ và kiểm soát nghiêm ngặt dòng tài chính cho bất động sản của Chính phủ. Dự báo trong năm 2018, bên cạnh những hoạt động hỗ trợ, việc quản lý thị trường bất động sản và tín dụng cho bất động sản vẫn được Chính phủ quan tâm hàng đầu.

Một yếu tố nữa là quan hệ cung cầu. Nếu giai đoạn 2015 - 2016, thị trường chứng kiến nhiều dự án cao cấp được tung ra, thì sang năm 2017, thị trường đã có sự điều chỉnh. Theo đó, căn hộ trung cấp chiếm 64% nguồn cung căn hộ chào bán tại TP.HCM và 80% tại Hà Nội. Về thanh khoản, căn hộ tầm trung chiếm 60% tổng số căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM và 53% tại Hà Nội.

Một trong những yếu tố quan trọng khác góp phần vào sự hình thành “bong bóng bất động sản” là sự xuất hiện nhiều của giới đầu cơ. Theo ghi nhận của CBRE, trong giai đoạn 2007 - 2008, 50% số lượng giao dịch của thị trường tại thời điểm đó là của giới đầu cơ, nhưng  đến thời điểm năm 2017, số lượng nhà đầu tư chỉ chiếm 10 - 15% giao dịch.

Qua những phân tích, nhận định và đánh giá trên, chúng ta có thể tin tưởng rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển trên xu hướng ổn định và bền vững hơn. Khả năng xuất hiện “bong bóng bất động sản” như nhiều người lo ngại là điều khó có thể xảy ra trong ngắn hạn.