Khơi thông dự án bất động sản để xử lý nợ xấu

Ngày 21/6 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng với nhiều giải pháp được cho là sẽ có tác động lớn đến việc “rã băng” nợ xấu nói chung và các dự án bất động sản vốn đã bất động từ lâu.

Tiền chất đống trong hơn 500 dự án đóng băng

TP.HCM tính đến thời điểm hiện nay ước có khoảng 500 dự án vẫn đang bị “trùm mền”. Đây là một trong những nguyên nhân góp phần tạo nên “cục máu đông” nợ xấu. Theo các chuyên gia, để giải quyết tình trạng nợ xấu trong nền kinh tế, việc khơi thông các dự án bất động sản có ý nghĩa quan trọng.

Nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường địa ốc và các ngành có liên quan đến bất động sản; nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản xây dựng dở dang.

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 500 dự án bị ngừng triển khai tại địa bàn TP.HCM do nhiều nguyên nhân như dự án bị vướng đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất, dự án bị “cắm” ngân hàng, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…

Các chuyên gia bất động sản nhận định, trong khi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM còn rất lớn, nguồn cung dự án đáp ứng thị trường ngày càng ít hơn, thì tình trạng hơn 500 dự án đang bị ngưng triển khai đã làm cho dòng tiền bị chất đống ở trong chính các dự án này.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, hiện có những dự án có quy mô vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng bị tồn đọng trong nhiều năm qua do nhiều lý do, trong đó có những dự án, thời gian qua, các doanh nghiệp đã tìm cách xoay xở để tìm đầu ra cho mình.

Đơn cử như Phước Kiển - Nhà Bè do Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCG) làm chủ đầu tư. Đây là dự án khu dân cư có quy mô lớn, với diện tích khoảng 93 ha, từng được bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG đặt nhiều tâm huyết, kỳ vọng và đã đổ khá nhiều vốn vào đây. Tuy nhiên, dù dự án đã thực hiện hơn 10 năm qua, đến thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn tất việc đền bù giải tỏa và chưa đóng tiền sử dụng đất.

Đây là dự án từng được QCG định giá lên tới 7.000 tỷ đồng, nhưng tính đến cuối năm 2016 vẫn chưa mang về một đồng doanh thu nào, trong khi giá trị hàng tồn kho riêng dự án này đã lên tới 4.200 tỷ đồng, chiếm hơn một nửa tổng giá trị tài sản của Quốc Cường Gia Lai.

Để xoay xở tiền trả nợ cho ngân hàng, báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của doanh nghiệp này quý I vừa qua cho biết, QCG đã nhận 50 triệu USD tiền đặt cọc để chuyển nhượng 100% quyền sở hữu tại dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè cho Công ty cổ phần Đầu tư Sunny Island để trả khoản nợ trị giá 1.352 tỷ đồng cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng do chưa hoàn tất đền bù và chưa đóng tiền sử dụng đất, nên có lẽ trong câu chuyện này giữa các đối tác sẽ có những “thỏa thuận” khác (?).

Cũng mới đây, sau gần 10 năm bị “trùm mền”, một dự án căn hộ tại Nhà Bè có quy mô đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD đã hồi sinh trở lại. Theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản, dự án này đã xây dựng xong phần thô từ gần 10 năm trước, nhưng do thị trường bước vào giai đoạn suy thoái những năm 2008-2013 nên chưa bán được hàng.

Để triển khai dự án, chủ đầu tư đã từng phải vay từ ngân hàng nguồn vốn hơn 1.000 tỷ đồng. Dự án này mới đây đã được tái khởi động sau khi nhận bổ sung khoản vay hơn 1.000 tỷ đồng từ các ngân hàng.

Có thể nói, đây cũng được xem là một trường hợp “nuôi nợ để xử lý nợ” đáng chú ý. Bởi nếu ngân hàng không tiếp tục bơm vốn cho chủ đầu tư, dự án sẽ không thể tiếp tục triển khai và như vậy, nguồn vốn trước đó ngân hàng đã “bơm” cho dự án này vẫn sẽ là nợ xấu.

Trên thực tế, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay dự án này được triển khai khá tốt và đang nhận được sự quan tâm của thị trường.

Trong số hơn 500 dự án đang ngưng triển khai tại TP.HCM còn có nhiều trường hợp tương tự.


Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản, dự án bất động sản, nhà ở đã hoàn thành, nhà ở hình thành trong tương lai. Nợ xấu, nhưng tài sản bảo đảm không xấu, vì thông thường bất động sản khi thế chấp để vay tín dụng chỉ được tổ chức tín dụng xác định trị giá phổ biến ở mức trên dưới 60% giá trị thực.

Tài sản bảo đảm của nợ xấu có thể là tài sản của người đi vay, có thể là tài sản của bên thứ ba (người bảo lãnh vay tín dụng), cũng có trường hợp là căn hộ của người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng... Do vậy, việc khơi thông dòng chảy cho các dự án sẽ sẽ góp phần giải quyết được tình trạng nợ xấu.

Khơi thông dự án, dòng tiền lớn sẽ vào thị trường

Theo phân tích của giới chuyên môn, Nghị quyết về xử lý nợ xấu được Quốc hội thông qua lần này sẽ tác động mạnh lên nền kinh tế nói chung, giúp giảm chi phí xã hội và hỗ trợ giảm lãi suất ngân hàng. Do đó, cả doanh nghiệp, người đi vay và ngân hàng sẽ cùng được lợi.

Với thị trường bất động sản, nó sẽ tạo ra sản phẩm nhiều hơn và qua đó giảm bớt nguồn cung dư thừa, giải quyết tình trạng “giở sống giở chết” của các công trình, giảm đi hình ảnh các tòa nhà đắp chiếu và sự lãng phí của cải toàn xã hội sẽ được giải phóng

Theo các chuyên gia, điểm đáng chú ý trong Nghị quyết chính là việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản tại các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các điều kiện như dự án bất động sản đó đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, có quyết định giao đất, cho thuê đất, dự án đó không có tranh chấp hay đã được thụ lý chưa giải quyết hoặc đang giải quyết tại Tòa án.

Dự án bất động sản đó cũng không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính, không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất. Bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để thực hiện dự án theo quy định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng lần này, sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trong thời gian tới.

Chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định trước đây, dự án muốn được chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, quy định này cũng chính là một trong những nút thắt làm cho hàng trăm dự án bị ngưng triển khai.

Do vậy, việc cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản như nội dung trong nghị quyết mới sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai, cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, nếu xử lý tốt vấn đề này, dòng tiền lớn sẽ trổ lại thị trường, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước.

Vẫn theo ông Châu, Hiệp hội qua đây cũng kiến nghị Quốc hội sớm sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại Điều 10, Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, nhằm giải quyết tình trạng nhiều dự án bất động sản bị ngừng triển khai hiện nay, trong đó tại TP.HCM đã có khoảng 500 dự án, và coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.