Khoảng trống pháp lý khi thuê đất KCN

Để có địa điểm phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh, rất nhiều doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn hình thức thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN). Tuy nhiên hành lang pháp lý cho việc thuê đất KCN vẫn còn có nhiều hạn chế hay khoảng trống.

Hình thức thuê đất

Theo quy định tại điều 149, Luật Đất đai, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đối với phần diện tích thuê từ Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy vậy, nếu chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (điểm c, khoản 4, điều 174, Luật Đất đai). Tức là, chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm mà thôi.

Điều đáng nói là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong KCN bị hạn chế rất nhiều về mặt quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo khoản 3, điều 149, Luật Đất đai, trong trường hợp này, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản mà mình đầu tư xây dựng trên đất mà thôi. Đây là một cản trở không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản.

Khoản 2, điều 210, Luật Đất đai quy định trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1-7-2014 thì doanh nghiệp thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước. Nói cách khác, doanh nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Trên thực tế, do nhiều lý do về mặt thương mại, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện phương án này và đẩy doanh nghiệp thuê lại đất vào thế khó.

Thêm vào đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng không nêu rõ việc chủ đầu tư phải chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong KCN. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có KCN, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn bên thuê lại đất.

Xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất

Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn đã hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong KCN.

Luật Đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c, khoản 1, điều 175, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình.

Tuy vậy, tính chất đặc thù của việc thuê đất trong KCN nằm ở chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, chứ không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước nên có vẻ quy định nêu trên của Luật Đất đai không mặc nhiên được áp dụng.

Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể  áp dụng quy định trên của Luật Đất đai đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.

Dẫu vậy không thể phủ nhận được việc đây là một vấn đề quan trọng và Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, chứ không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.

Chủ đầu tư phá sản, giải thể

Cũng như mọi doanh nghiệp khác, chủ đầu tư cũng có thể bị giải thể hay phá sản và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc thuê đất của doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN.

Điều 65, Luật Đất đai nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản. Như vậy, nếu chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Đọc kết hợp điều luật này với điều 177 của Luật Đất đai có thể hiểu trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần mà bị giải thể hay phá sản thì Nhà nước không thu hồi đất và quyền sử dụng đất đó là của chủ đầu tư và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản.

Tuy nhiên cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong KCN là doanh nghiệp sử dụng đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê (điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai), cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ chủ đầu tư.

Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Rõ ràng sẽ là chính đáng nếu như doanh nghiệp này sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.