Khó định giá đất theo thị trường

Ngày 18-5, Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT) tổ chức hội nghị trực tuyến về đất đai có sự tham gia của sở TN-MT 63 tỉnh thành để lắng nghe những vướng mắc của các địa phương trong quá trình thực hiện các quy định mới về đất đai.

Sở TN-MT TP.HCM cho biết từ khi nghị định 69 có hiệu lực đến nay, chưa có doanh nghiệp nào đóng tiền sử dụng đất vì thủ tục xác định giá thị trường quá phức tạp, khó khăn.

Giá đất thị trường là ẩn số

Ông Đào Anh Kiệt, giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, phân tích: theo quy định của nghị định 69 bổ sung quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư... nếu doanh nghiệp được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu mà giá đất nhà nước vào thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì UBND tỉnh sẽ định giá lại cho sát với giá chuyển nhượng trên thị trường.

Thủ tục xác định giá đất sát giá thị trường rất phức tạp. Nhà nước phải thuê tư vấn thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Chính điều này gây ách tắc cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Ông Kiệt phân tích thêm: hiện số tiền sử dụng đất phải đóng còn là một ẩn số đối với doanh nghiệp nên họ không thể tính toán được mức đầu tư để đưa ra quyết định kinh doanh.

Theo đó, số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo Sở TN-MT TP.HCM, cách tính như trên không hợp lý vì chi phí đầu tư hạ tầng, tiền lãi vay ngân hàng... chưa được tính đến. Hơn nữa, chính doanh nghiệp đầu tư hạ tầng cho dự án nên tạo giá thị trường mới, mà nếu lấy giá này tính toán tiền sử dụng đất buộc doanh nghiệp nộp thì không ổn. Sở TN-MT tỉnh Bình Thuận cho rằng hằng năm tỉnh ban hành giá đất, sau đó giao đất cho từng dự án thì lại phải xác định giá đất theo giá thị trường gây tốn kém.

Chi cục trưởng chi cục thuế một quận cho biết cũng như các địa phương khác, mỗi năm TP.HCM ban hành bảng giá đất một lần và thường chỉ thay đổi ở những khu vực có cải tạo, mở đường. Nhưng thực tế hiện nay, bảng giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-30% bảng giá thị trường (trong điều kiện bình thường), có nơi chỉ bằng 10% giá thị trường. Nếu thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì số tiền các doanh nghiệp phải nộp khá cao.

Tuy nhiên để xác định theo giá thị trường trong điều kiện bình thường không đơn giản, nhất là thời điểm giá đất thường xuyên biến động. Do vậy mỗi lần thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, cơ quan chức năng phải thuê đơn vị thẩm định giá, xác định giá trị khu đất để tính thuế mất rất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. Theo Cục Thuế TP.HCM, đến nay ngành thuế TP vẫn chưa thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp trên vì chưa biết thu ra sao.

Nhiều địa phương kiến nghị Bộ TN-MT hướng dẫn kỹ hơn về khung giá áp dụng hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Giá đất tính toán để hỗ trợ là giá nhà nước hay giá thị trường? Nhưng giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ là giá trung bình của cả phường xã hay chỉ tính giá trung bình của đất ở có trong dự án bị thu hồi. Nhiều trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà có đất nông nghiệp do thừa kế thì có được hỗ trợ như người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Những vấn đề trên được đặt ra tại hội nghị.

Xin đăng bộ trên giấy để giảm áp lực

Tại hội nghị, các địa phương đều cho rằng việc thống nhất một giấy cho nhà, đất là “một mốc son của ngành quản lý đất đai trong thời gian qua”. Tuy nhiên các thủ tục thực tế còn một số vướng mắc. Hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM đề xuất cho đăng bộ trên trang 4 giấy chứng nhận khi người dân chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... quyền sử dụng đất, bởi “việc cấp giấy mới sau khi chuyển nhượng vừa tốn kém vừa mất thời gian”.

Sở TN-MT TP.HCM phân tích: trước đây, TP.HCM quy định khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất đã có ba loại giấy chứng nhận cũ (giấy đỏ, giấy hồng, trong đó có một loại giấy hồng theo nghị định 60 và một loại theo nghị định 61), các cơ quan chỉ cần đăng bộ trên trang 4, thời gian thực hiện thủ tục đăng bộ không quá năm ngày làm việc. Nay thông tư 17 quy định sau khi đăng ký biến động có làm thay đổi chủ sử dụng đất (đối với nhà, đất có một trong ba loại giấy trên) thì phải cấp giấy hồng mới với thời gian không quá 15 ngày làm việc. Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký này tăng gấp ba lần so với trước, lượng công việc phải thực hiện cũng nhiều hơn.

Do lượng hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã có ba loại giấy chứng nhận cũ) tại TP.HCM nhiều nên cơ quan cấp giấy giải quyết không kịp trong thời hạn đã hẹn cho dân. Vì vậy, sở đề xuất tạm thời cho đăng bộ trên ba loại giấy cũ sau khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nếu người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu đổi giấy mới. Khi hết chỗ cập nhật trên giấy chứng nhận gốc thì cho phép cập nhật trên trang bổ sung.

Thứ trưởng Bộ TN-MT Trần Mạnh Hiển cho biết việc đổi giấy mới đáp ứng yêu cầu của đa số người dân muốn đứng tên trên trang 1 giấy hồng sau khi nhận chuyển nhượng nhà, đất. Tuy nhiên bên lề hội nghị, trưởng phòng TN-MT của một quận tại TP.HCM cho biết đa số người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều muốn làm thủ tục cho nhanh chứ không nhất thiết đứng tên trên trang nào.

Chính sách bồi thường mới đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc

Bộ trưởng Bộ TN-MT Phạm Khôi Nguyên cho biết chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng mới đã tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho nhiều dự án, công trình. Cụ thể, đã giải quyết những vướng mắc về bồi thường giải phóng mặt bằng ở các dự án trọng điểm như nút giao thông Thanh Xuân (Hà Nội), khu vực nhà thờ Nam Định thuộc dự án đường cao tốc Giẽ - Ninh Bình, nhà ga T2 Nội Bài...

Có dự án đã kéo dài hơn mười năm vì vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, nay đã được giải quyết xong cơ bản. Sắp tới, Bộ TN-MT sẽ thành lập một nhóm chuyên viên để nhanh chóng đến từng địa phương giải quyết các vướng mắc.

Sở TN-MT tỉnh Lâm Đồng, TP Hà Nội đề xuất nên giao việc cấp giấy hồng mới của các hộ dân trong dự án kinh doanh bất động sản (dự án bán nhà, chung cư...) cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận huyện để rút ngắn thời gian, lược giản thủ tục.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO