Hướng bất động sản quay về giá trị thực

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều quy định mới, nếu được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày mai (25/11) chắc chắn sẽ tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Qua lần sửa đổi này, hai dự án luật nói trên đã đưa ra nhiều quy định theo hướng tăng cường cải cách thủ tục hành chính trong quản lý nhà ở; tăng tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS; đề xuất thêm chế tài trong việc huy động và góp vốn đối với các dự án BĐS, đồng thời mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS với nhà đầu tư nước ngoài…

Trong số đối tượng bị chi phối, các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư BĐS sẽ chịu tác động lớn bởi theo quy định mới, vốn pháp định với ngành nghề đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ tăng từ mức 6 tỷ đồng hiện tại lên mức 20 tỷ đồng. Đây là mối lo lớn, bởi có đến 60% số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng.

Đổi lại cho việc tăng vốn điều lệ, chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện “ký quỹ” đối với dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.

Một quy định khác được cho là sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS thời gian tới. Đó là Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.

Trong khi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở tại Việt Nam. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở (gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) gắn với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng, loại nhà được sở hữu. Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam cũng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người mua BĐS, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Nếu bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của nhà, công trình đó.

Tuy nhiên, việc Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) không quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thực hiện qua ngân hàng và các ngân hàng có trách nhiệm giám sát dòng tiền mà chủ đầu tư sử dụng cho các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề được dư luận rất quan tâm. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã sử dụng tiền mua nhà sai mục đích, dẫn đến thiệt hại nặng nề cho khách hàng. Giao dịch BĐS bằng tiền mặt cũng khiến việc kê khai tài sản, chống rửa tiền trở nên khó khăn hơn…

Sau gần 10 năm thực thi, hai văn bản Luật Nhà ở (2006) và Luật Kinh doanh BĐS (2007) đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS, cũng như quá trình đô thị hóa. Con số hơn 100.000 căn hộ tồn kho tại Hà Nội và TP.HCM đã nói lên sự hạn chế trong việc điều tiết cung - cầu của hai luật nền tảng cho thị trường BĐS.

Theo quy định mới, dự án đầu tư, kinh doanh BĐS buộc phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư và cơ quan chức năng cũng phải có trách nhiệm công khai đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS được phép kinh doanh.

Hy vọng, những quy định trên sẽ khắc phục được tình trạng phát triển tự phát của thị trường BĐS, qua đó hàng hoá BĐS sẽ dần được đưa về đúng giá trị thực của nó.