Hết thời nhập nhèm chất lượng

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc hoàn thiện đồng bộ tiêu chí đánh giá và phân loại căn hộ chung cư sẽ mang đến nhiều hiệu quả tích cực, đây chính là cơ sở để cơ quan quản lý rà soát, kiểm định nhằm đảm bảo chất lượng vận hành tại các tòa nhà chung cư.

Bỏ ra hàng tỉ đồng để mua căn hộ cao cấp theo như lời giới thiệu của chủ đầu tư, nhiều người hẳng phải mừng khi tìm được một chốn ăn ở văn minh, hiện đại. Thế nhưng đến khi chuyển về đây sinh sống, họ mới vỡ lẽ giấc mơ về một môi trường sống văn minh không được như những lời chào mời trước đó.

Tuy nhiên từ ngày 15/2, khi Thông tư số 31/2016/TT-BXH của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà tòa chung cư chính thức có hiệu lực tình trạng định giá “trên trời” và áp phí quản lý cao “ngất ngưởng” không đúng thực tế sẽ khó còn đất diễn.

Theo đó, thông tư này nêu rõ bốn nhóm tiêu chí đánh giá phân loại chung cư để tham khảo, bốn nhóm này bao gồm: nhóm quy hoạch – kiến trúc; nhóm hệ thống thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và tiêu chí về chất lượng, quản lý vận hành. Trên cơ sở này, tùy theo mức độ đáp ứng từng điều kiện cụ thể, các tòa nhà chung cư sẽ được phân 3 hạng, gồm hạng A, hạng B và hạng C theo tiêu chuẩn thấp dần.

Việc phân cấp này là nhằm để xác định giá trị của nhà chung cư trong việc quản lý, cũng như giao dịch trên thị trường. Cũng theo quy định tại thông tư, đối với các dự án nhà chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư và nếu đã có Ban quản trị thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.

Việc phân hạng được tính theo 3 mốc sau: Hạng 1: Hạng đặc biệt có chất lượng sử dụng cao nhất. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Hạng 2: Hạng có chất lượng sử dụng cao. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Hạng 3: Hạng có chất lượng sử dụng trung bình. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Trao đổi với PV báo LĐTĐ về Thông tư 31, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, thông tư về phân hạng và đánh giá hạng nhà chung cư là thực sự cần thiết và kịp thời. Điều này sẽ hạn chế một số doanh nghiệp tự nhận dự án của mình là chung cư cao cấp sau đó định giá bán và phí quản lý trên trời không đúng với thực tế.

“Điều quan trọng nhất, đó là khi Thông tư 31 chính thức có hiệu lực không chỉ chủ đầu tư mà cả chính quyền địa phương cũng phải có trách nhiệm với các tòa nhà thuộc địa bàn của mình. Trên cơ sở này, tùy theo mức độ vi phạm, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm sẽ chịu xử lý bồi thường theo quy định của pháp luật” – ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh.

Trên thực tế, các tòa nhà cao tầng chất lượng cao là một phần không thể thiếu của một thành phố văn minh, hiện đại. Điểm qua một số thành phố lớn ở Việt Nam có thể dễ dàng nhận ra xu hướng lựa chọn các chung cư cao tầng đang dần trở thành trào lưu trong ngành BĐS nói chung và cư dân có nhu cầu mua nhà ở nói riêng.

Rõ ràng việc thiết kế các tòa nhà cao tầng, theo chuẩn cao cấp sẽ giúp cư dân sống thuận tiện hơn rất nhiều, thay vì tốn thời gian dành cho đi lại, mua sắm, vui chơi giải trí… Song trước khi thông tư 31 có hiệu lực, việc phân loại căn hộ chung cư ở nước ta trong các văn bản pháp quy về nhà ở mới chỉ dừng lại phân loại căn hộ theo diện tích, theo số phòng ở, theo thành phần không gian chức năng… chưa có phân cấp theo chất lượng và tiện nghi sử dụng, điều này rất dễdẫn đến tình trạng “nhập nhằng” khi định giá cũng như áp phí quản lý.

Đơn cử như trước đây, cư dân dự án “cao cấp” Sky City 88 Láng Hạ, Hà Nội cũng vướng những rắc rối xung quanh chuyện lối đi, cổng vào với chủ đầu tư. Theo đó, công trình Sky City được hoàn thành, đưa vào sữ dụng từ cuối năm 2010, bên cạnh diện tích sàn rất lớn cho ngân hàng, một số công ty làm dịch vụ, thương mại là 456 hộ dân đang sinh sống.

Theo cư dân tòa nhà này cho biết, lối vào công ban đầu là 11m. Tuy nhiên, đến cuối năm 2015, chủ đầu tư lại thông báo tới cư dân rằng hai phần ba diện tích cổng vào trước đây vốn chỉ được thuê lại sẽ phải hoàn trả và phần lối vào sẽ bị thu hẹp chỉ còn 3,5m…

Như vậy, trong trường hợp này, với hàng nghìn cư dân sinh sống sẽ là rất khó để khẳng định tòa nhà này liệu có đủ tiêu chuẩn hạng A như theo thông tư 31 hay không, từ đó liên đới theo sẽ là chi phí quản lý, chi phí vận hành tòa nhà!

Do đó, việc Thông tư 31 sẽ là một chuẩn mực tham khảo, góp phần tìm tiếng nói chung giữa chủ đầu tư, cư dân và cả chính quyền địa phương nhằm tránh xảy ra những tranh chấp như thời gian vừa qua.