Hàng tồn bất động sản đang… vón cục

Hàng tồn kho bất động sản theo công bố của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm tháng 12/2016 còn khoảng 31.842 tỷ đồng. So với cùng kỳ đã giảm tới hơn 19.000 tỷ đồng, thế nhưng nếu so với với 6 tháng trước, tốc độ giảm đã chậm lại 2/3 khi nửa năm qua chỉ giảm được 5.000 tỷ đồng.

Thực tế, đây là vấn đề đã được chính cơ quan này lưu ý trong suốt nửa cuối của năm 2016 khi cho biết  tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ đã chậm lại. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ.

Trong số lượng tồn kho, giá trị đất nền nhà ở dẫn đầu với 14.325 tỷ đồng, gần 3,8 triệu m2; tiếp đến là nhà thấp tầng tồn kho khoảng 8.874 tỷ đồng với 4.064 căn; căn hộ chung cư ước 5.859 tỷ đồng, tương đương 4.042 căn; đất nền thương mại khoảng 775.109m2, tương đương 2.784 tỷ đồng…

Tại địa bàn Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5.611 tỷ đồng, giảm 1.135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so cùng kỳ năm trước. Trong khi giá trị tồn kho của Hà Nội có xu hướng giảm chậm lại so với thời điểm năm trước, TP.HCM có tốc độ giảm nhanh hơn. Hiện tổng giá trị tồn kho của địa phương này còn khoảng 5.954 tỷ đồng, giảm khoảng 4.153 tỷ đồng - tương đương hơn 41% so với cuối năm ngoái.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest đưa ra cảnh báo, tốc độ giảm này là một dấu hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu chững lại. Ai cũng biết, trong 3 năm trở lại đây, hàng tồn kho có thể xem như hàn thử biểu cho diễn biến của thị trường.

Thị trường nóng sốt, nhiều dự án tái khởi động hoặc được chuyển giao cho chủ đầu tư khác và "sống trở lại", nhờ đó tồn kho giảm. Thế nhưng, khi thị trường chậm lại, tức người mua nhà không còn "mặn mà", số dự án còn lại sẽ khó giải quyết nốt.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có cho không cũng không ở được, do ở giữa đồng không mông quạnh hay thiếu những điều kiện thiết yếu cho cuộc sống của cư dân như môi trường, cơ sở hạ tầng, an ninh không đảm bảo…

Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường. Ngoài ra, rất nhiều dự án đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn, nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực khó khăn hiện nay là thách thức lớn đối với việc “mở khóa” cho những dự án này đi vào lại thị trường.

Bổ sung thêm, ông Hiệp cũng dự đoán về khả năng tồn kho đang dần chạm tới đáy, và sẽ tăng trở lại. Đặc biệt, trong bối cảnh rất nhiều dự án, người mua không phải để sử dụng mà để đầu cơ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc bán nhà hình thành trong tương lai sẽ đóng tiền theo tiến độ.

Vì vậy, những nhà đầu cơ kiểu vậy chỉ cần đóng khoảng 30 - 50% tổng giá trị căn hộ, và sẽ cố gắng bán lại cho đối tượng khác để hướng giá chênh. Tuy nhiên, khi người mua nhà không còn mặn mà, trong khi sức ép phải đóng tiếp tiền, sẽ khiến nhà đầu cơ có khả năng "bỏ của, chạy lấy người" khiến dự án đói vốn và từ đó "chết lâm sàng" trở lại, đồng thời tồn kho sẽ lại tăng trở lại.

Ở một góc nhìn khác, giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại Trung Hòa, Nhân Chính cho biết, số lượng dự án mới được bung ra thị trường trong năm 2016 là khá lớn, trong đó phần lớn là các dự án bất động sản cao cấp. Trong khi đó, chủ yếu nhu cầu hiện tại của người mua là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ.

Sự lệch pha giữa cung và cầu lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh như một điều khó tránh khỏi. Cuộc cạnh tranh sẽ vô cùng khốc liệt trên thị trường, đặc biệt là tại những dự án nằm trong khu vực có nhiều dự án cùng phân khúc và cùng giá bán quận Hoàng Mai, quận Hà Đông, quận Nam Từ Liêm hay Cầu Giấy.

“Sức cầu là hữu hạn, do đó những dự án mới ra mắt thị trường nếu không có những điểm nhấn đặc biệt, mà chỉ là những lời mời chào chung chung, như vị trí đắc địa, hoặc ăn theo hạ tầng sẽ rất khó để cạnh tranh với những dự án vốn đã có thanh khoản cao của các chủ đầu tư có thương hiệu.

Chưa kể, những dự án này còn kém trong các hoạt động truyền thông mang tính chính thống, dẫn đến việc khách hàng không đặt nhiều niềm tin về chủ đầu tư. Do đó, khả năng ế ẩm ngay khi vừa ra mắt thị trường là rất có thể xảy ra”, vị giám đốc này chia sẻ thêm và cho biết.