Hàng phát mãi rẻ hơn thị trường 10%-15%

Một bất động sản trong thời gian chờ phát mãi

Tuần cuối cùng trước Tết Nguyên đán Quý Tỵ, trên các sàn giao dịch bất động sản, lượng hàng phát mãi ngày càng tăng. Dù bất động sản phát mại được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường khoảng 10 - 15% nhưng không hề dễ bán.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ước tính đến cuối tháng 11/2012, dư nợ tín dụng được bảo đảm bằng bất động sản khoảng 1,24 triệu tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng hay 64,3% dư nợ tín dụng có bảo đảm bằng tài sản. Trong khi đó, nợ xấu của ngành tiếp tục gia tăng và nợ có khả năng mất vốn tại một số ngân hàng trong năm qua tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2011.

Theo thông tin từ phía các ngân hàng, việc lựa chọn hình thức phát mại là điều mà các ngân hàng không mong muốn và đây cũng là giải pháp cuối cùng. Bởi trên thực tế giá bất động sản xuống thấp như giai đoạn hiện nay, dù có mang án được tài sản đi phát ngân hàng cũng khó thu hồi đủ số nợ của khách hàng.

Hiện tại, với một số dự án bất động sản khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh (Hà Nội), người mua sẽ dễ dàng tìm được những lô đất biệt thự, nhà liền kề bị ngân hàng niêm phong để phát mại tài sản. Tại nhiều lô đất biệt thự, nhà liền kề ở Khu đô thị Hà Phong, Cienco 5... (huyện Mê Linh) trước đây được định giá cả chục tỷ đồng, nay chỉ được định giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng.

Ngay cả đối với ngân hàng lớn như Vietcombank, từ đầu tháng 8/2012, Vietcombank đã thông báo phát mại hàng chục khu đất, nhà xưởng, nhà ở là tài sản đảm bảo cho các khoản vay từ năm 2009 - 2010 tại Bắc Giang, Nha Trang, Bình Dương, Cần Thơ... Tuy nhiên, thực tế qua mấy tháng phát mãi, số người hỏi mua các tài sản đảm bảo này cũng không nhiều.

Nếu một thời, bất động sản được coi là "đảm bảo vàng" cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại, thì hiện tại, loại tài sản thế chấp này lại là những "khối u" của các ngân hàng. Vào thời kỳ thị trường địa ốc phát triển (2007 - 2009), ngân hàng có thể cho vay tối đa đến 70% giá trị tài sản là bất động sản, nhưng hiện, tại nhiều khu vực, giá bất động sản giảm mạnh so với thời kỳ sốt giá đang đẩy chủ nợ và ngân hàng vào thế “kẹt”.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Cengroup cho biết, trên thực tế, các sản phẩm phát mãi hiện nay thường tập trung ở những ngân hàng TMCP tư nhân, ngân hàng quy mô vừa và nhỏ, còn những ngân hàng có yếu tố vốn nhà nước thì gần như chưa có động thái lắm về vấn đề này.

Là một trong những đơn vị từng bán nhiều sản phẩm phát mãi, ông Hưng nhận định, sản phẩm phát mãi luôn được thị trường trông đợi và nó có mức giá thấp hơn thị trường. Nhưng các thủ tục phát mại hiện nay cũng khá khó khăn. Chẳng hạn như vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm thì phải có Hội đồng định giá, giải quyết được vấn đề đang bị thế chấp ở ngân hàng, nghĩa là đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Làm sao để có tiền trả cho ngân hàng thì ngân hàng mới trả lại “sổ đỏ” hay nói cách khác là giải chấp trước khi đem ra giao dịch. Do đó, cần có những đơn vị trung gian chuyên nghiệp để làm những công việc này thì người mua mới có thể mua được những loại sản phẩm này, và người bán mới mua được.

Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, ngân hàng muốn phát mại tài sản thế chấp thì phải kiện “con nợ” ra toà và gần như chắc chắn phải qua 3 cấp tòa án là sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm, tốn nhiều thời gian và phải hoàn tất nhiều thủ tục khác. Trong một số trường hợp khác, nếu các hợp đồng tín dụng có sự gian dối trong việc thế chấp tài sản, thì theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng là vô hiệu và nguy cơ mất vốn vay của ngân hàng là hiện hữu.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp mà vẫn không đủ trả nợ, người vay vẫn phải chịu trách nhiệm vô thời hạn cho đến khi trả hết nợ. Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá bất động sản giảm mạnh như hiện nay cả phía ngân hàng và khách hàng cũng không thể bán tháo tài sản ở mức thấp hơn so với định giá trước đây.