Hạn chế dự án nội đô: Đất vàng hóa 'kim cương'

Chuyên gia bát động sản cho rằng việc dừng các dự án nội đô sẽ khiến cho các mảnh "đất vàng" càng trở nên hiếm hoi, vì vậy trong dài hạn, giá của chung cư nội đô sẽ tăng mạnh.

"Đất vàng" khan hiếm

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến 2030. Điểm gây chú ý nhất là 'cấm cửa' nhà ở thương mại nội thành. Theo đó, khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trưng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ tạm dừng phát triển nhà thương mại.

Theo số liệu nguồn căn hộ hiện tại phân theo quận của Savills cho thấy, nguồn cung ở các quận nội đô khá khan hiếm.

Cụ thể, ở các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Tây Hồ, Ba Đình, nguồn cung đều ở mức thấp nhất, dưới 4.000 căn.

Thực tế, tại các quận nội đô số lượng các dự án còn lại rất ít, thậm chí tại quận Hoàn Kiếm chỉ còn từ 1 - 3 dự án.

Một trong những dự án sở hữu vị trí "đất vàng" đình đám nhất tại quận này là D.’ Sans Raffles ở ngã tư Hàng Bài-Hai Bà Trưng do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư, đây được coi là mảnh đất vàng có giá trị bậc nhất tại Hà Nội hiện nay, nhưng số lượng căn hộ của dự án khá hạn chế, chỉ khoảng 100 căn.

Ngoài dự án này, Tân Hoàng Minh cũng là tập đoàn hiện sở hữu khá nhiều các dự án "đất vàng" nội đô. Tại quận Đống Đa là dự án  D.’ Le Pont D’or nằm bên hồ Hoàng Cầu với 308 căn hộ đã thi xong phần cọc móng và đang chuẩn bị triển khai xây dựng 4 tầng hầm.

Tại quận Cầu Giấy, dự án D’. Palais De Louis  của Tân Hoàng Minh cũng từng khiến thị trường choáng váng vì khi đưa ra mức giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2. Hiện dự án này đang trong quá trình haonf thiện.

Tại quận Tây Hồ, Tân Hoàng Minh cũng là "ông chủ" của dự án tại số 2 Đặng Thai Mai, quận Tây Hồ với 348 căn hộ. Hiện dự án này đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục nên chưa thể ra hàng trong một vài tháng tới.

Ngoài các dự án của Tân Hoàng Minh, có thể kể tên một số dự án đất vàng hiếm hoi khác như: Dự án xây dựng tòa nhà làm việc và văn phòng cho thuê hiện đại hạng A của Công ty Cổ phần Him Lam nằm tại số 210 Trần Quang Khải và 17 Tông Đản – Tràng Tiền (Hoàn Kiếm - Hà Nội).

Cũng tại quận Hoàn Kiếm, dự án Hoàng Thành Tower trên phố Mai Hắc Đế cũng đang được chào bán với giá bán trung bình từ 90-100 triệu đồng/m2 - mức giá được coi là cao nhất thị trường hiện nay.

Tại quận Ba Đình, tổ hợp chung cư tại số 8B, phố Lê Trực (ngay gần Quảng trường Ba Đình) do Công ty cổ phần May Lê Trực làm chủ đầu tư cũng được coi là vị trí đắc địa hiếm hoi còn lại tại quận này. Tuy nhiên, dự án này tung hàng nhỏ giọt vì số lượng căn hộ rất ít, chỉ có 8 căn/tầng và 12 tầng căn hộ, mức giá chào bán cũng lên tới trên 70 triệu đồng/m2.

Ngoài dự án này, khu vực Ba Đình gần như chỉ còn lại 1 - 2 dự án cải tạo chung cư cũ ở Giảng Võ (quận Đống Đa) hay xen kẹt trong khu chung cư cũ như Platinum Residences...

Theo ông Trần Như Trung - Phó Tổng giám đốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, thực tế nguồn cung các dự án trong khu vực nội đô rất hạn chế, hàng tồn của dự án cũng rất ít, mỗi dự án chỉ có 100 - 200 căn hộ.

Theo thống kê sơ bộ, năm 2013 chỉ có 4 dự án căn hộ cao cấp nội đô xuất hiện trên thị trường chung cư Hà Nội, tổng số lượng các dự án này vào khoảng 800 căn.

"Chênh" khủng ở đất vàng nội đô


Thực tế, thời gian gần đây có thể thấy, hàng loạt các chung cư sở hữu những mảnh "đất vàng" hiếm hoi còn sót lại ở Hà Nội đều được giao dịch có tiền chênh.

Đơn cử, dự án chung cư Hòa Phát (đường Hoàng Minh Giám, Thanh Xuân, Hà Nội) những căn hộ vị trí đẹp hướng hồ, căn góc mức chênh lệch khoảng 150-200 triệu đồng/căn.

Gần đó, dự án chung cư UDIC (Nam Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Nội) mức giá chênh lệch vào khoảng 80-150 triệu đồng/m2 tùy căn, tùy hướng.

Dự án chung cư Platium Residence 6 Nguyễn Công Hoan (Ba Đình, Hà Nội) chênh lệch 100-200 triệu đồng/căn với những căn hộ có vị trí góc, tầm nhìn đẹp.

Chung cư Lascarter (Núi Trúc, Ba Đình) giá bán 2.200 USD/m2, chênh khoảng 200 triệu đồng/căn....

Những dự án này đều có mức giá bán giao động 35-38 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, bảo trì). Như vậy, nếu cộng thêm mức tiền chênh giá bán lên đến gần 40 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong ngắn hạn, giá của các chung cư nội đô sẽ chưa tăng ngay lập tức do thị trường bất động sản hiện vẫn đang trầm lắng và kế hoạch bán hàng đã được lên từ trước, nên để đảm bảo chữ "tín" với khách hàng, chủ đầu tư sẽ chưa tăng giá ngay.

Tuy nhiên, trong dài hạn, do hạn chế về nguồn cung, trong khi cầu nội đô không có xu hướng giảm mà càng ngày càng tăng mạnh, nên giá nhà đất tại khu vực này sẽ tăng mạnh.

Thực tế, thời gian vừa qua dù thị trường bất động sản trải qua một giai đoạn khó khăn, hàng loạt dự án buộc phải giảm giá, nhưng giá nhà đất tại các khu vực nội đô vẫn chủ yếu "đứng yên".

Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE cho rằng, giá bán căn hộ tuân theo quy luật cung cầu và do sẽ không có thêm nguồn cung mới trong ít nhất hai năm nữa (trừ dự án đã cấp phép), nên giá bán của các dự án trong 4 quận nội thành có thể tăng trở lại do người mua đang dần quay lại thị trường và các dự án có vị trí tốt luôn trong tầm ngắm của họ.

“Các dự án tại khu trung tâm trong thời gian vừa qua vẫn duy trì mức giá khá cao mặc dù thị trường trầm lắng. Các căn hộ tại vị trí trung tâm thuận tiện vẫn luôn được nhiều người ưa chuộng,” ông Dũng khẳng định.