Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Rối quyền thế chấp “nhà ở trên giấy”

Theo quy định trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chủ đầu tư được thế chấp dự án, khách hàng cũng được phép đem những căn nhà hình thành trong tương lai cầm cố ngân hàng. Quy định này đang gây tranh cãi.

Rối vì nhiều người cùng cầm cố "nhà ở trên giấy”

Thực tế thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện khi chủ đầu tư các dự án mặc dù bán hết nhà cho khách hàng song đem cả nhà của khách hàng đi cầm ngân hàng. Điển hình, dự án chung cư cao cấp căn hộ Vườn Hồng Ngọc (Nguyễn Sỹ Sách, quận Tân Bình, TP HCM) của Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Ngân hàng Agribank. Dự án khu căn hộ thương mại The Manor 2 (quận Bình Thạnh) của công ty TNHH Tập đoàn Bitexco thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Ngân hàng Vietcombank. Dự án chung cư cao cấp Minh Thành (Lê Văn Lương, quận 7) của Công ty TNHH TM - DV xuất nhập khẩu Minh Thành thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Ngân hàng Agribank, chi nhánh Nam Sài Gòn... Một số trường hợp cụ thể trên cho thấy, chủ đầu tư đem cầm cố cả nhà và đất của khách hàng nên đến nay cư dân tại các chung cư này chưa thể làm được "sổ hồng”. Như vậy, rõ ràng khi nhà đầu tư cầm cố nhà của khách hàng thì người chịu thiệt hại nhất chính là khách hàng.

Hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại giữa khách hàng và chủ đầu về tình trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai diễn ra, tuy nhiên quy định trong dự thảo Luật Nhà ở, chủ đầu tư được thế chấp dự án, khách hàng cũng được phép đem những căn nhà hình thành trong tương lai cầm cố ngân hàng. Cụ thể, Điều 142 trong dự thảo Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Việc làm này nhằm tạo điều kiện thông thoáng về vốn để phát triển nhà ở nhưng với điều kiện nhà đầu tư phải thanh toán hết nợ đã thế chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Cần cơ chế quản lý chặt

Bàn về việc có nên áp dụng quy định nhiều người cùng cầm cố tài sản hình thành trong tương lai hay không thì hầu hết ý kiến cho rằng không thể chấp nhận. Đại diện phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh khẳng định, nhà ở còn nằm trên giấy thì quản lý nhà nước không biết được lịch sử của căn nhà, không biết chủ đầu tư bán cho bao nhiêu người. Hơn nữa, một ngôi nhà mà cả chủ đầu tư và khách hàng đều đem đi cầm cố thì rất nguy hiểm. LS. Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh nhận định: "Quy định chủ đầu tư được thế chấp dự án, khách hàng cũng được phép đem những căn nhà hình thành trong tương lai cầm cố ngân hàng là một bước tiến mới, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn của các chủ dự án nhằm phát triển nhà ở. Tuy nhiên, dự thảo nên quy định cụ thể về điều kiện nhà ở được phép tham gia giao dịch”. Theo LS Nguyễn Văn Hậu, nên quy định nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở trước khi giao dịch phải có văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa thế chấp để tránh trường hợp một căn nhà được thế chấp hai lần. "Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và một sản phẩm có nhiều người cầm cố là hoạt động bình thường nhằm khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nhưng cần có cơ chế pháp lý quản lý” PGS. TS Nguyễn Văn Vân, Trưởng Khoa Luật Thương mại (Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh) khẳng định.

Trước các quan điểm trái chiều về việc nhiều người cùng cầm cố tài sản hình thành trong tương lai, không ít ý kiến bày tỏ mong muốn có quy định cụ thể phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.