Gỡ rối tranh chấp chung cư, góc nhìn pháp lý

Vài năm trở lại đây, thị trường liên tục chứng kiến các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, không chỉ xảy ra tại dự án đang đầu tư dở dang hoặc đang bàn giao, mà cả tại những dự án được đưa vào sử dụng đã lâu.

Báo  xin giới thiệu bài viết của luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và cộng sự, người được mời làm đại diện bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong nhiều vụ tranh chấp chung cư.

Giai đoạn thị trường bất động sản giao dịch trầm lắng vừa qua lại cũng là giai đoạn chứng kiến nhiều tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư. Từ chỗ hăm hở xếp hàng, chấp nhận trả thêm tiền so với giá gốc để có được suất mua chung cư, mà không hình dung được căn hộ trong tương lai của mình sẽ như thế nào, nhiều người đã thất vọng khi dự án bị “đắp chiếu” vô thời hạn, vốn góp không rút ra được; hay diện tích căn hộ bàn giao không đúng như diện tích trên hợp đồng, không đúng chủng loại vật liệu xây dựng như đã cam kết, hay không thống nhất được sở hữu diện tích chung - riêng. Nhiều tranh chấp đã phải đưa ra pháp luật phân xử. Từ góc nhìn của người trong cuộc, có thể thấy, không ít những tranh chấp này có nguồn cơn từ những bất cập trong cơ chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

Không có cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai

Mua bán nhà hình thành trong tương lai là một hình thức góp vốn xây dựng chứa đựng nhiều rủi ro. Về nguyên tắc, số vốn góp này cần được một bên thứ ba là ngân hàng hoăc tô chức quản ly tài chính kiểm soát, để vốn góp được sử dụng đúng mục đích. Thế nhưng, quy định pháp luật hiện hành lại không có bất cứ cơ chế nào nhằm kiểm soát việc sử dụng vốn góp, cũng như ai là người phải chịu trách nhiệm về việc sử dụng vốn có đúng mục đích hay không. Chính thiếu sót này đã dân đến tình trạng nhiều dự án bất động sản trong thời gian qua đã huy động vốn (thậm chí huy động vốn trái luật, khi chưa đủ điều kiện huy động vốn), nhưng không thể triển khai xây dựng dự án và cũng không thể hoàn trả số vốn đã nhận, thậm chí lừa đảo chiếm đoạt tiền của người góp vốn.

Quy định biên sở hữu chung thành sở hữu riêng

Thời gian qua, có rất nhiều dự  án chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại keo dài liên quan đến cách tính diện tích căn hộ. Thực tế cho thấy, đa số người mua khi nhận nhà mới phát hiện ra diện tích không đủ so với con số trên hợp đồng mua bán đã ky kết giữa hai bên. Thông thường,  có tới khoảng 10% diện tích mà khách hàng đã thanh toán tiền mua nằm trong cột nhà và diện tích tường.

Nhiều chủ đầu tư (cả trong nước lân nước ngoài) biện luận rằng, việc tính diện tích căn hộ như vậy là họ tuân thủ quy định trong Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 và các văn bản hướng dân của Bộ Xây dựng. Cụ thể, Thông tư 16 quy định: “diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoăc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia cắt căn hộ”. Như vậy, quy định nói trên đưa ra 2 lựa chọn tính diện tích căn hộ và chủ đầu tư được quyền lựa chọn cách tính có lợi nhất là tính diện tích theo nguyên tắc tính từ “tim tường”.

Tuy nhiên, cơ quan dự thảo và ban hành Thông tư 16 là Bộ Xây dựng đã “bỏ quên” khái niệm diện tích tường, cột nhà chung cư thuộc “sở hữu chung”, quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP và vô hình trung tạo ra sự thiếu đồng bộ trong các quy định của pháp luật.

Khi đã nói đến “diện tích chung” tức là diện tích này không thuộc của riêng ai, chủ đầu tư không thể bán phần diện tích không thuộc sở hữu của mình, mà bên mua cũng chăng thể sở hữu, hay sử dụng đối với những phần diện tích này, măc du số tiền phải trả cho các diện tích này không hề nho. Quy định này hoàn toàn trái ngược với quy định tại Điều 213 của Bộ luật Dân sự: “Cá nhân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hoăc sản xuất - kinh doanh và các mục đích khác phu hợp với quy định của pháp luật”.

Diện tích đậu xe: nghị định đã có nhưng thiếu thông tư hướng dẫn

Trong số các vụ tranh chấp sở hữu chung - riêng của các khu chung cư thời gian qua, tranh chấp liên quan đến chỗ đậu xe diễn ra khá phô biến. Tại nhiều dự án chung cư, người mua căn hộ và chủ đầu tư hiện vân chưa thể “phân thắng bại” về diện tích đậu xe. Nghị định 71/2010 quy định, diện tích đậu xe là sở hữu chung, tuy nhiên, đến nay quy định này vân chưa được hướng dân cụ thể ở cấp thông tư, dân đến cách hiểu khác nhau giữa các bên có quyền lợi liên quan. Người dân tại chung cư thì cho rằng, chỗ đậu xe là của chung, trong khi doanh nghiệp lại coi phần này thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Nhiều trường hợp tranh chấp về chỗ đậu xe mà hai bên không thể tự giải quyết, thoa thuận, khi đưa ra nhờ Bộ Xây dựng làm trọng tài phân xử thì quan điểm của cơ quan này là diện tích đỗ xe nếu không quy định trong hợp đồng mua bán thì sẽ thuộc sở hữu của chủ đầu tư dự án. Như vậy, quy định của Nghị định 71 về nơi để xe thuộc diện tích chung bị bo ngo và chăng có bất cứ hướng dân nào nói ro rằng, diện tích đỗ xe chung này là diện tích nào. Chính vì quy định pháp ly không ro ràng, nên các tranh chấp về nơi để xe vân keo dài mà không có cơ chế để giải quyết.

Tại Công văn số 382/KTrVB của Cục Kiểm tra văn bản pháp luật (Bộ Tư pháp) mới đây cũng chi ra những quy định mâu thuân của Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đối với Nghị định 71 và Luật Dân sự. Tuy nhiên, công văn này vân chưa chi ra hết những lỗi cơ bản trong các văn bản pháp luật về nhà ở và là nguyên nhân chính gây ra những tranh chấp.

Để tránh những rắc rối, phiền hà, thậm chí thua thiệt cho người mua nhà, thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần sớm rà soát lại hệ thống văn bản pháp luật, sửa đôi hoăc ban hành văn bản hướng dân về những vấn đề cơ bản liên quan, nhằm chấm dứt tình trạng phát sinh tranh chấp do cách hiểu không thống nhất từ các khái niệm, quy định không cụ thể của các văn bản.

Luật sư Bùi Quang Hưng