Gỡ lối thoát vốn cho thị trường bất động sản

Để khơi thông luồng vốn cho thị trường BĐS, theo các chuyên gia, cần sớm cho ra đời Quỹ Tiết kiệm nhà ở và Quỹ Đầu tư bất động sản.

Nhận định thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước thử thách khó khăn, ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, xu hướng thị trường từ nay đến hết năm 2013 sẽ được quyết định bởi việc tạo nguồn vốn, luồng tiền cho thị trường.

Thị trường mang đậm nét đầu cơ

Ông Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho biết, quy mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011, có gần 43.500 tỷ đồng được đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với năm 2005. Lượng tiền đầu tư vào kinh doanh BĐS cũng tương đương như trên, tăng tới 9,8 lần so với năm 2005. Trong khi đó, tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng gần 2,6 lần, khiến cho tỷ trọng vốn đầu tư vào ngành BĐS trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 4,9% năm 2005 lên 9,9% năm 2011.

Cũng theo ông Ánh, cơ cấu sản phẩm của ngành xây dựng có sự chuyển dịch rõ ràng sang ưu tiên phát triển nhà, kể cả nhà ở và nhà không dùng để ở với tỷ trọng trong giá trị sản xuất xây dựng năm 2005 lần lượt là 26,7% và 9,8% đã tăng lên tương ứng là 37,6% và 15,9% vào năm 2011. Những con số trên cho thấy, nhu cầu về nhà ở nói riêng, về BĐS nói chung tăng rất mạnh khi dân số Việt Nam năm 2011 đạt gần 88 triệu người, trong đó tỷ lệ dân số đô thị đã tăng từ 27,1% năm 2005 lên 31,75% năm 2011 với gần 28 triệu người sống tại đô thị.

“Với mức thu nhập bình quân cao nhất của người dân thành thị năm 2010 là 70 triệu đồng/năm, thì nhóm này cũng phải mất hơn 20 năm không tiêu dùng gì thì mới đủ để mua 1 căn hộ bình thường, trị giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng”, ông Ánh nói và nhận định, sự gia tăng quá nhanh, đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, cả cung thực tế và cung tiềm năng khiến cho thị trường BĐS mang đậm nét đầu cơ.

Đồng tình với cách đánh giá thị trường như trên, ông Chung đã chỉ ra 5 nguyên nhân khiến cho luồng tiền có xu hướng rời bỏ thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất, hệ thống ngân hàng đang tái cấu trúc, vì vậy chưa thể có nhiều nguồn lực cho thị trường BĐS.

Thứ hai, bản thân thị trường BĐS và hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài. Những khoản nợ lớn đang đến hạn trả cũng tạo áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và khiến luồng tiền cho BĐS bị thu hẹp.

Thứ ba, độ trễ của chính sách là một trong những nguyên nhân căn bản, làm cho tác động của việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS chưa được vận hành.

Thứ tư, các nguồn vốn khác chưa có chuyển biến rõ rệt.

Thứ năm, còn tồn tại tình trạng phòng ngừa và rủi ro giữa hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp BĐS.

Chính quy hóa thị trường BĐS

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, thị trường BĐS đã bắt đầu bước sang một giai đoạn phát triển mới. Tuy vậy, việc huy động nguồn vốn từ tất cả các chủ thể trong nền kinh tế vẫn là yêu cầu hàng đầu trong việc quản lý và phát triển thị trường BĐS.

Để làm được điều đó, các chuyên gia kiến nghị giải pháp đầu tiên là phải chính quy hóa thị trường BĐS. Cho rằng, thị trường đã từng bước chuyển sang giai đoạn tài chính hóa, Quỹ Đầu tư BĐS đã được phép hoạt động, nên cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS phải xác định nhiem vụ quản lý xây dựng ngang bằng với nhiệm vụ quản lý tài chính.

Một yêu cầu cấp bách là cần phải sớm ra đời Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư BĐS… bằng việc sớm ban hành những văn bản pháp quy cụ thể. Bên cạnh đó, cần triển khai nghiên cứu, ban hành các văn bản pháp luật về thị trường thế chấp, tái thế chấp BĐS để tăng luồng tiền cho thị trường.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS cần phải tự tìm ra lối đi phù hợp với bản thân mỗi doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp đã bước ra khỏi tình trạng khó khăn thì cần triển khai tích cực các dự án có khả năng thanh khoản. Đối với các doanh nghiệp đang khó khăn, cần phải chấp nhận loại bỏ những dự án, những sản phẩm kinh doanh khó khăn, lựa chọn các sản phẩm, các dự án có khả năng hiện thực hóa.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, đối với các doanh nghiệp thực sự khó khăn thì cần tìm những đối tác có năng lực tài chính để tiến hành chuyển giao, sáp nhập doanh nghiệp và dự án, mạnh dạn rời bỏ thị trường để tìm kiếm cơ hội mới.

“Cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS”
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng

Thực hiện ngay các biện pháp tăng tính thanh khoản cho các hợp đồng tín dụng, để các sản phẩm nhà ở sớm đủ điều kiện tham gia thị trường như cải tiến phương pháp xác định giá đất; sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS; giảm 50% thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với các hộ gia đình, cá nhân khi mua nhà ở chung cư thương mại bình dân có diện tích căn hộ nhỏ hơn 90 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và mua lần đầu để ở.

Cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây “sốc”, làm đóng băng thị trường. Theo đó, ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp, tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng, hạn chế đầu tư nội bộ của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào BĐS.

“Các ngân hàng cần tăng cường cho vay mua nhà”
Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam

Ngoài ra, cần tăng cường đầu tư công, đặc biệt là đầu tư hạ tầng cơ sở. Động thái này sẽ hỗ trợ mạnh mẽ niềm tin cho mọi đối tượng trong thị trường BĐS, đồng thời hỗ trợ việc tháo gỡ một phần hàng tồn kho ngành xây dựng như vật liệu xây dựng, nội ngoại thất...

Các ngân hàng thương mại cần cân nhắc giảm kỳ vọng lợi nhuận trong năm 2012 - 2013 để tiếp tục giảm lãi suất cho vay; tiếp tục tập trung giãn nợ cho doanh nghiệp BĐS, chủ động xử lý nợ xấu; tăng cường cho vay tiêu dùng cá nhân, đặc biệt là cho vay mua nhà, xây sửa nhà ở với các chính sách vốn trung và dài hạn, trong đó có ưu đãi lãi suất thấp cho các doanh nghiệp BĐS; tăng cường cho cầu tư nhân để tăng trưởng tín dụng với các gói sản phẩm lãi suất thấp trung và dài hạn.

“Phải nâng tổng dư nợ tín dụng cho BĐS”
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Thị trường tiền tệ phải tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi. Ở các nước phát triển, việc cho vay thế chấp bằng BĐS tương đương 50% GDP. Hiện Trung Quốc là 11%, còn các nước khác trong khu vực Đông Nam Á phổ biến là 20%, trong khi ở nước ta tỷ lệ này là rất thấp.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nếu như đến cuối năm 2010, tín dụng BĐS có mức tăng 23,5% so với năm 2009, nhưng từ năm 2011 đến nay, dư nợ cho vay kinh doanh trong lĩnh vực này liên tục sụt giảm và chỉ còn chiếm phần nhỏ trong tổng dư nợ của toàn hệ thống. Vì vậy, tôi kiến nghị, từ nay đến cuối năm phải nâng tổng dư nợ tín dụng cho BĐS.

Việc lấy lại niềm tin từ thị trường BĐS cũng không dễ dàng, bởi đành rằng doanh nghiệp phải tự cứu mình trước, nhưng Nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự cứu mình. Nếu các chính sách, cơ chế vẫn siết chặt thì doanh nghiệp cũng khó mà thoát khỏi khó khăn.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán