Giấy nhà, đất: Có phải hễ tranh chấp là hủy?

Nhiều người hiểu đơn giản tranh chấp quyền sử dụng đất là một mảnh đất nhưng ai cũng giành quyền sử dụng, song không hẳn vậy.

Hiểu sao là tranh chấp đất đai và trường hợp nào thì chính quyền sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nói gọn là giấy chứng nhận - GCN) đã cấp là hai nội dung được nhiều người quan tâm khi tìm hiểu về Luật Đất đai 2013.

Luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM) lưu ý: Đa số người dân hiểu đơn giản tranh chấp đất là một mảnh đất nhưng người này nói rằng mình có quyền sử dụng, người khác lại cho rằng họ mới là người có quyền đó. Tuy nhiên, theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

* Theo Điều 101 Luật Đất đai, một trong những điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp GCN là được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Trường hợp nào mới được cấp xác nhận này, thưa luật sư?

+ Luật sư Lê Văn Hoan: Như tôi đã nêu ở trên, nếu một trong các bên liên quan cho rằng bên còn lại vi phạm những nội dung về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và có đơn gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu giải quyết thì đó là tranh chấp đất đai. Khi đó, UBND cấp xã nơi có đất không thể xác nhận nội dung “không tranh chấp” vào hồ sơ đề nghị cấp GCN. Các quyền và nghĩa vụ đó được Luật Đất đai 2013 quy định rõ tại các điều 166, 167, 170 (xem box).

Khi cấp GCN, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định của pháp luật. Nếu hồ sơ đề nghị cấp GCN hợp lệ và đảm bảo các điều kiện quy định tại các điều 100, 101, 102 Luật Đất đai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCN.

Trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp trong quá trình giải quyết hồ sơ thì cơ quan có thẩm quyền dừng giải quyết cho đến khi việc khiếu nại, tranh chấp được giải quyết xong bằng quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật hoặc người khiếu nại, tranh chấp tự nguyện rút lại yêu cầu.

* Trong trường hợp đã được cấp giấy rồi mà có đơn khiếu nại cho rằng nhà, đất đó trước đây đã được bán nhưng việc mua bán chưa hoàn tất, hoặc trước đây có việc vay mượn tiền mà nhà, đất đó được các bên thỏa thuận là tài sản đảm bảo cho việc trả nợ… kèm theo đề nghị chính quyền phải thu hồi, hủy bỏ GCN thì vụ việc sẽ phải được giải quyết như thế nào?

+ Trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp sau khi đất đã được cấp GCN thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi GCN nếu có cơ sở xác định GCN đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc thu hồi GCN đã cấp đối với trường hợp này do cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong trường hợp tự kiểm tra thấy mình đã cấp GCN đúng quy định thì cơ quan cấp giấy có quyền giữ nguyên GCN đã cấp, đồng thời hướng dẫn các đương sự khởi kiện ra tòa để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

* Xin cám ơn luật sư.

Quyền của người sử dụng đất

1. Được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

8. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.

Ngoài những quyền cơ bản nêu trên thì người sử dụng đất còn có một số quyền khác.

(Điều 166 và 167 Luật Đất đai 2013)

Nghĩa vụ của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Và một số nghĩa vụ khác.

(Điều 170 Luật Đất đai 2013)